区域市场 Part1 区域概述 区域商业概况 区域典型个案 区域住宅售价 特征总结 区域商业概况 区域典型个案 特征总结 区域概况 闵行区位于上海市地域腹部，形似一把“钥匙”。东与徐汇区、浦东新区、南汇区相接；南靠黄浦江与奉贤区相望；西与松江区、青浦区接壤；北与长宁区、嘉定区毗邻；虹桥国际机场位于区境边沿。是上海市主要对外交通枢纽，是西南地区主要工业基地、科技及航天新区。目前全区现有9个镇、3个街道，1个市级工业区。闵行区是一个城市居住设施良好、开放度较大的区域。 区域住宅售价 经济增长 2008年，全区地区生产总值1120.40亿元，比上年增长15.0%。其中，第三产业增加值341.65亿元，增长17.5%。第一、第二和第三产业增加值占地区生产总值的比重分别为0.2%、69.3%和30.5%。 投资结构 2008年完成全社会固定资产投资总额295.56亿元，比上年增长5.5%。其中基本建设投资133.53亿元，增长13.2%；房地产开发投资131.96亿元。第三产业投资191.74亿元，增长3.0%，所占比重为64.9%。 区域商业概况 区域典型个案 特征总结 区域概况 区域住宅售价 人口状况 2008年末，全区户籍人口91.50万人，比上年增长3.3%。其中非农业人口81.75万人，比上年增长5.1%。人口自然增长率为3.2‰。平均期望寿命81.76岁。外来流动人口87.14万人，其中居住半年以上流动人口66.75万人。 居住条件 2008年，新增住宅面积427万平方米，创无渗漏面积300万平方米，有4个小区被评为上海市节能省地型“四高”优秀小区，面积57.2万平方米，完成旧小区改造219万平方米。2008年底，闵行区城镇居民人均居住面积达到23平方米，高于全市平均水平。 区域商业概况 区域典型个案 特征总结 区域概况 区域住宅售价 城市交通 （1）地铁1号线由区政府所在地莘庄镇直达市中心，从闵行到人民广场行程不到35分钟，15分钟直达徐家汇，连接中山公园、南京路各大商业圈。 （2）地铁9号线于2007年12月28日正式通车，闵行境内设有4个站，即分别为中春路站、星中路站、七宝站、合川路站。 （3）地铁8号线，二期在闵行境内共12公里，共设有五个站点，分别为芦恒路站、浦江镇站、江月路站、联航路站、航天博物馆站。 （4）项目附近将设轨道交通12号线顾戴路站，目前正在建设中，12号线途经上海市的闵行区、徐汇区、卢湾区、静安区、闸北区、虹口区、杨浦区及浦东新区，共8个行政管辖区 区域商业概况 区域典型个案 特征总结 区域概况 区域住宅售价 区域商业概况 区域典型个案 特征总结 区域概况 区域住宅售价 古美概况 古美目前拥有20多个大型楼盘，住宅规模约300万平方米。根据区域发展规划，板块未来房地产开发量将达到600万平方米，人口超过20万，成为闵行区一个新的现代化生活聚居区 区域概况 区域典型个案 特征总结 区域商业概况 区域住宅售价 本案周边规模商业较集中，北有欧风新天地，南有江南新城、东苑半岛及南方休闲广场，西有九星综合批发城。商业虽然集中，但每个项目经营业态都进行了错位定位，如南方休闲广场为一站式购物中心，十尚坊以餐饮为主，九星综合批发城以五金、陶瓷洁具、油漆涂料为主。 区域商业概况 区域概况 特征总结 区域典型个案 区域住宅售价 根据调查得知，目前本案周边商铺整体出租率较高，空铺难求，租金也水涨船高。由于九星市场于早年投入使用，因此租金最高。其次，十尚坊和东苑大都汇由于主要以餐饮为主，且经过几年的运作，已成熟铺，因此出租境况好、租金也较高，基本在6-8元/平方米/天。欧风新天地，相对前两个租金偏低，基本在4-6元/平方米/天。而新时代花园沿街商铺由于层高较高（可隔层），因此租金基本在10元/平方米/天。 周边主要是为沿街零售商铺，对本案租金价格借鉴意义较小 由上图可知，闵行区06年、07年成交较集中，年成交量双双突破20万平方米。08年受金融危机的影响，成交量巨幅缩水，全年仅有10万平方米。09年受整体市场的推动，成交量迅速上升至17万平方米。另外从成交价格看，每年均保持稳步上涨的走势，09年全区成交价格近18000元/平方米。 区域商业概况 区域概况 特征总结 区域住宅售价 区域典型个案 （欧亿·体育（中国）有限公司来源：上海房地产交易中心） 区域商业概况 区域概况 特征总结 区域住宅售价 区域典型个案 项目周边被密集的住宅区包围 区域高档楼盘众多，居住人口达数十万人。 项目周边住宅销售情况 项目周边仅金色豪庭、万源城朗郡为新房，其余均为二手房源。 二手房源价格主要集中在17000至23000元之间 区域商业概况 区域概况 特征总结 区域住宅售价 区域典型个案 区域商业概况 区域概况 特征总结 区域住宅售价 区域典型个案 （欧亿·体育（中国）有限公司来源：上海房地产交易中心） 由上图可知，闵行区历年的商业成交走势基本月住宅相一致，09年商业成交近15万平方米，成交均价为17000元/平方米，商业成交价格与住宅明显倒挂。 根据房地产交易中心的数据显示，09年古美罗阳板块商铺成交大多位于漕宝路，主要价格主要集中在12000~16000元/平方米之间。 区域商业概况 区域概况 特征总结 区域住宅售价 区域典型个案 （欧亿·体育（中国）有限公司来源：上海房地产交易中心） 区域商业概况 区域概况 区域住宅售价 特征总结 区域典型个案 区域高档住宅集中，人口众多，万源城的建成也将提升区域商业档次； 区域商业零散，缺乏具有一定规模的集中商业，世纪联华的开业吸引了周边一定量的人流； 根据本案的实际情况及周边环境，如与区域内商业项目形成的差异化定位，将成为区域商业领导者。 【总结】