Key Techniques2012 / 12
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技术要点
Key Techniques
目 录
CONTENTS
02商业的街区驾着城市的梦——别忘了，你在经营一座城市
18特色商业街区之文化活化
26类型视角下的特色商业街区风貌
32重构、转换与嵌入——旧城改造中商业街区规划理念与手法
38文化商办，商业街区文化活力的推手——特色商业街区文化业态的打造
42全息穿越，模仿创新——景区依托型商业街背后的生存逻辑
50历史街区改造中的共赢机制
56走出文化街区的投资困境
62复刻城市魅力——特色商业街区的“复制”模式
68十八般武艺造就的商业街区——以宽窄巷子为例
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20过
去
了
，
地
球
还
在
正
常
运
转
。

我
们
坚
信
，
任
世
事
变
幻
，
有
朋
友
，
就
有
未
来
，
衷
心
感
谢
您
多
年
来
与
我
们
一
路
相
伴
！
农
历
癸
巳
蛇
年
吉
祥
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A
P
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W
Y
E
A
R
新

年

快

乐

感谢您及贵司多年来给与华高莱斯的支持
We appreciate your kindness and lasting support
YOUR SINCERELY

不管风沙多大
我们一刻未停
认定目标
缓步徐行
我们更加专业的步伐
只为了助您卓越前行
编者寄语
特色商业街区一直是城市建设中的热点话题。由于可以兼顾旧城改造、促进就业、拉动
内需、创造税收、提高城市活力、打造城市名片等多种目标，特色商业街区早已成为大
中城市各级政府的重点关注内容，成为城市更新、区域发展的引爆点。

特色商业街区也是大型地产企业新的机会点。在住宅用地价高难得的局面下，大型地产
企业开始抢滩商业用地，重要城市的稀缺地段得以借助商业实现其应有的价值。一系列
成功的商业街区已经改变了当地的城市格局，品牌化的特色街区遍地开花。

商业街区是一个看与被看的舞台，城市文化与时代需求在这里共振。在这个舞台上，城
市是主角；用商业术语来说，城市就是主力店。商业街区的功能在于体验城市文化、品
味城市生活，商业效率注定不高。但它对于城市复兴、区域发展的带动作用远远大于可
见的经济效益。所以，商业街区与城市永远要捆绑在一起，你中有我，我中有你。

本期《特色商业街区》，从城市、文化、建筑、经营、机制、复制等多个角度考察这一
主题，透过丰富的国内外案例寻找其中的规律。

《技术要点》主编：罗璇
2012年12月
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商业的街区驾着城市的梦
——别忘了，你在经营一座城市
姜鹏
作为城市名片的特色商业街区
影响力巨大，它的每一个优点和缺
点，都会给城市带来极大的溢出效
应。因此，除了产权方和管理方，
城市管理部门也是商业街区隐形的
经营主体。唯一的区别是，城市管
理者是以街区为平台经营城市，以
确保为城市带来积极正面的影响。

因此，本文首先从城市经营的角度
切入，探讨特色商业街区对城市财
政与城市产业转型的价值；其次讨
论当前我国特色商业街区经营中面
临的问题及启示。

一、特色商业街区是城市复
兴的起搏器
特色商业街区开发与城市后工
业转型
20世纪70年代末，美国东北部
的传统大城市正经历着一段不怎么美
妙的时光。城市的产业基础动摇了：
从20世纪初叶到中叶发展起来的“工
业美国”正逐渐淡出历史舞台，传统
产业受到了日本等新兴工业化国家的
挑战，而新兴产业则更青睐太平洋沿
岸的“阳光州”。城市的居民基础动
摇了：长久以来，城市中心区治安的
恶化使得高收入阶层从城市中心逃往
郊区，并带走了消费和税收。祸不单
行的是，联邦财政的转移支付也动摇
了：1978年，各城市在联邦预算中的
占比从最高点开始下降。重重挑战之
下，这些城市面临着越来越大的财政
压力。

在接下来的数年里，这些城
市的管理者们不得不启动城市的转
型，尤其是寻求更多的收入来源，
以维持城市的吸引力和竞争力。其
中，有成功实现转型的城市，如芝
加哥、波士顿、匹兹堡；也有不那
么成功的城市，如底特律。那些成
功转型的城市，代表了一批新型美
国城市的诞生。Peter Hall在《明日
城市》里概括了后工业转型城市的
几大特征，包括工业经济的淡出、
服务业占比的提升、郊区居民回归
城市、旧城区缙绅化现象、以及城
市打造为旅游目的地……等等。

作为城市名片的特色商业街
区开发，也是在这个大转型中初次
进入美国城市管理者和开发商的视
商业的街区驾着城市的梦
——别忘了，你在经营一座城市
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1929年的波士顿Faneuil市场周边
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野。这一领域的先驱者，是一个对
城市发展具有伟大远见的开发商
James Rouse。他所创立的Rouse
公司，先后开发了多个城市名片级
的特色商业街区，包括波士顿的
Faneuil市场、巴尔的摩内港、纽约
南街码头等。这些项目在经济上都
取得了极大成功。以Faneuil市场
为例，1980年它吸引了1500万到访
者，比同年去奥兰多迪斯尼的还多
了100万人。从市场落成前的1975年
到落成后的1980年，波士顿的游客
数量翻了一番。

巨大的示范效应，使得特色商
业街区开发在上世纪70、80年代成
为美国的风潮。规划学界用Rouse
的名字来命名这种开发模式——
Rousification。具体地说，这一开发
模式指的是在旧都心区运用历史性
建筑的丰富建筑语汇与文化空间，
对城市予以活化，并结合传统商业
行为、小吃、精品店等逛街购物需
求来吸引消费者与观光客，使旧街
区再生。因其常年不落幕的文化休
闲属性，Peter Hall形象地将这一
类商业命名为节庆市场（Festival
Marketplace）。城市转型中蕴含的
巨大商机成就了Rouse公司，它所开
发的商业项目，也成为这些传统城
市“退二进三”，发展旅游业、吸

1823年的波士顿Faneuil市场周边1978年改造后的Faneuil市场
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引新居民的主要推手。

特色商业街区作为城市资产的
价值
Rouse公司的成功案例使得美国
的市长们首次意识到了特色商业街
区作为城市资产的价值，尤其是通

过拉动相关消费对于城市财政的巨
大支撑。在2005年，有学者向美国
446个城市政府发放了关于城市开发
导向的调查问卷。结果显示，46%的
城市管理者认为“娱乐、休闲、旅
游”是城市最重要的发展方向；而
在主要大型城市中，该选项的比例
占到了54%。

以芝加哥为例，在海军码头
（Navy Pier）这一特色商业街区开
发完毕后，政府的工作重心立刻转
移到了各类旅游导向的商业开发及
活动举办上。围绕着海军码头，政
府专门成立了文化活动部以及对应
的市长办公室。1980年，这两个部
门有13个成员，预算是33万美元。

2005年，该部门增加到68人，预算
是2500万美元。被特色商业街区和
活动吸引来的人群也为城市带来了
可观的收入。2003年，将近800万游
客来到海军码头进行观光消费。同
年，被海军码头等项目吸引而来的
游客在芝加哥消费了87亿美元，为
城市贡献了1.66亿美元的税收。

除了直接的经济效益外，特
色商业街区的开发也是城市更新的
“种子项目”，预示了中心区城市
面貌与城市管理水平的触底回升，
为城市创造了大量的“商誉”。不
但原先逃离到郊区的高收入阶层纷
纷回到城市中心，外来投资和移民
也将芝加哥看作值得信任的城市。

人们投身于城市新兴的高端服务
业，并为城市创造着消费和税收。

从2000年到2010年间，市中心成为
芝加哥周边人口累计净流入最高的
区域，城市又一次焕发了青春！
转型中的中国城市需要特色商
业街区
改造前的Navy pier
Navy pier夜景