【城市豪宅 比肩世界】
第六都项目前期策划报告
【湖南中原 事业二部 荣誉出品】
Changsha.3.2011
开创城市中心豪宅生活新标准
Innovative urban living quality horn hand
一个豪墅的特区与
一场豪奢的盛宴
A revolutionary city with an innovative architecture
我们的占位思考——
“三达”鼎立，打造南中国豪宅名片
第六都——
？
运达中央广场——武广顶级
城市豪宅
万达公馆——中国顶级豪宅
经过前期与开发商的深入沟通，中原明确了本案二期将作为项目的豪宅组团进行打造，同时也明确了本报告需要解决的三大核心问题：
Q1：基于项目价值与豪宅市场发展的分析，确定项目二期的整体定位？
Q2：定位之下，项目二期的产品户型配比如何确定？产品如何打造？
Q3：如何针对项目二期的规划布局提出合理建议，以体现项目的豪宅特性？
报告体系
Analyze System
项目价值及发展属性分析
长沙平层豪宅市场分析
豪宅客户需求分析
项目二期产品打造建议
豪宅配置打造建议
项目二期规划建议
项目价值分析
外部价值分析
区位价值、交通价值、配套价值、规划价值……
内部价值分析
地块价值、规划价值、综合体价值……
项目价值分析部分我们将从外部价值与内部价值两个部分着手分析
项目外部价值分析
区域价值：主城核心区南部，城市4D中心，占据城市资源价值优势，坐享区域利好
主城核心区南部
项目位于二环以内，城市中心板块南部
省府板块
中心板块
城市4D中心
项目区位所在代表的是长沙的经济发展极，承担着城市四大功能：
中央政务功能（CPD）
中央经济功能（CBD）
中央生活功能（CLD）
中央信息功能（CED）
交通价值：“繁华尽在两腿之间”
城市干道
项目处于几大城市交通主干道网络中心，三纵两横分布有书院路、芙蓉路、韶山路、劳动路以及南二环
芙蓉大道：作为亚洲最长的城市快车道，北达岳阳湘阴，南至湘潭板塘，是连接3+5城市群的经济大动脉
韶山路：南北走向贯穿长沙市的城市大动脉
如果说：芙蓉路与韶山路是长沙的两条腿，那我们的项目就是——“繁华尽在两腿之间”
轨道交通：
地铁1号线——长沙南北轨道交通骨干线
交通价值：地铁口岸物业，坐享城市繁华便利，交通通达性高
本案
金色大道站
地铁1号线，贯穿城市南北发展轴，覆盖城市南北向放射客流走廊， 促进城市南北方向发展
地铁线路的规划与施工标着长沙迈入了轨道交通时代，也意味着更高效的生活
金色大道站——距本项目仅百余米，步行两分钟即可达到
距离项目最近的地铁1号先金色大道站站口，距本项目只有100余米距离，从项目步行到地铁口仅两分钟路程
配套价值：受东塘、雨花两大城市商圈辐射，占据城市优质配套资源，价值不言而喻
周边配套：
教育环境：雨花亭小学、21中、中南大学、长沙理工大学
文化休闲：南郊公园
商场：沃尔玛、华银旺和
医院：五洲医院、爱尔眼科医院、湖南省第二医院、省脑科医院
银行：建行、中行、农行、工行
酒店：神农大酒店、五华酒店
南郊公园鸟瞰图
外部价值小结：该项目是城市中心区，区位特点决定了本项目具有先天的高端禀赋
本项目最大的优势在于区位与地铁——城市4D区域，拥有便捷的交通、成熟的生活和配套，为项目带来更高的居住价值
城市4D价值+地铁口岸价值+醇熟配套价值
价值点：
项目内部价值分析
项目二期经济指标分析：超过3.0的容积率，属城市中心高容项目，适合走高层豪宅发展路线；地块内主要以住宅为主，居住较纯粹，为保证居住品质，内部不宜排布低密度物业；绿化达47.5%，宜居价值高
芙蓉路
韶山路
新建西路
南二环
1、66万㎡建面，具备规模优势，利于档次的打造；
2、36万㎡住宅，商业部分体量约30万㎡，占比达到45%，具备成为大型综合体的优势；
3、住宅部分容积率约为3，容积率较高，不适宜低密度物业的打造，高层产品更有利于降低建筑密度，加大绿地面积，拉宽楼间距，营造社区的高端品质
二期地块价值分析：地块形状规整，利于规划，二期地块东西高差达10米，具坡地品质，项目可充分利用地形优势打造具有层次感与立体感的园林景观，从而为项目营造豪宅形象与氛围提供支撑
1、地块临芙蓉路，同是有城市东西向规划路金色大道，展示面较长，利于展示项目形象
2、地块形状整体比较规整，昭示性好，利于规划
3、地势呈东北高，西南低的态势 ，高差达到10米，可塑造自然坡度，提高地貌的丰富性，使得园林景观更具层次感以及空间立体感
项目规划价值分析：先期规划有酒店、写字楼、公寓、市民广场等，物业类型丰富，具有较好的城市影响力与综合配套价值，同时规划有8000㎡的人工湖，具有良好的景观资源价值，能带动二期整体价值的提升
1、项目临芙蓉路一面规划为酒店、写字楼商业部分，利于项目整体形象的展示
2、市民广场将写字楼与酒店有机结合，将提升项目整体价值
3、住宅区域规划在地块内部，环境幽静，利形成纯粹的住宅区域，同时保证了良好的私密性
4、居住区内8000㎡的人工湖在城市中心区极为罕见，为本项目打造豪宅提供了良好的条件
摇摆区
项目综合体价值:5A写字楼、五星级酒店、公寓、5万平商业等多物业复合，综合体价值显著，本案可依托综合体价值和商务价值拉升二期整体形象与价值
1、本项目一期写字楼部分已经建成，对该项目的整体的价值起到了提升作用，商业部分为居住区的配套设施
2、写字楼的外立面采用的欧洲新古典主义建筑风格，凸显高端时尚的气息。