花桥/昆山
昆山·花桥地块前期市场及定位报告
上海大通/2010.03
这是一场开发商、政府与市场之间的博弈！
项目核心问题研判
本案需要在政府愿景、市场现状及开发商利益之间寻找平衡点！
政府愿景
本地块位于区域总部基地核心区域，希望符合区域主导产业的发展要求
开发商利益
作为区域总部基地内的核心项目，力争最好临门一脚，实现项目价值最大化
市场现状
区域办公氛围匮乏， 传统办公楼项目面临诸多挑战和风险
项目核心目标
如何克服目前市场现状，在满足政府要求的情况下实现本项目的利益最大化？项目目标解析
本案在操作中需要翻越三座大山：区域突破、超越竞争、产品塑造
区域突破
超越竞争
产品塑造
花桥早期“空城效应”所带来后遗症如何医治？
如何解决轨道交通沿线对本案产生的客户截流现象？
花桥国际商务城的边缘地带，项目核心竞争力如何体现？
区域内部未来办公楼林立，本案如何在乱军丛中寻求突破？
传统办公楼不适合本案的情况下，寻找开发新模式？
塑造何种类酒店产品使得政府满意，客户认同？项目面临问题解析
我司从3大方面对本项目进行了深度剖析：
项目地块分析
（包括对地块区域、地块自身的分析）
酒店式公寓市场分析
（包括对区域酒店式公寓及同级别区域新兴酒店式公寓的分析）
区域办公市场分析
（包括对区域办公物业整体市场、区域重点项目的分析）项目问题解决方向
为此，我们主要完成了以下的调研及访谈工作：
1. 我们深度访谈了以下部分楼盘
亚太广场二期的现场售楼员
花桥商务城规划局负责商务城规划的人员
花桥地区楼盘，包括都会叠峰、绿地启航社、鑫苑等楼盘的销售人员
区域内重点办公及酒店式公寓，包括壹克拉、赛格国际公寓的销售人员
2. 我们调研了以下楼盘：
花桥商务城内的酒店式公寓，包括亚太广场、壹克拉……
花桥地区重点在售楼盘，包括绿地启航社、鑫苑国际花园、中茵国际广场……
3. 我们回顾了以往调研内容，并同我司参与花桥市场研究专员进行了交流前期工作回顾
项目地块分析
项目所在区域概述
项目所在片区位置分析
项目地块现状
项目所在片区现状
项目片区发展趋势预测
项目地块特点总结
本地块处于花桥区域总部基地的东部，未来规划将成为符合区域内主导产业发展要求的商务中心
地理位置
花桥国际商务城地处苏沪交界处——昆山花桥经济开发区，地域面积50平方公里，距离上海市中心不到25公里，西邻昆山国家级开发区，东依上海国际汽车城。

商务城规划
花桥经济开发区是江苏省未来三大商务中心之一，长三角地区具有竞争力的现代服务业示范区，上海经济圈内以商务服务为核心功能的国际化、生态型的综合性城市。

内部分区
海峡两岸商务合作区
服务外包基地
区域总部基地项目所在区域概述/总体规划
三大产业基地皆相继有项目正式投入运行，产业集聚效应日益显著项目所在区域概述/产业支撑
服务外包产业基地－大力发展以金融BPO为主要特色的服务外包产业
企业总部基地－以研发销售为主要特色的制造企业区域总部
以第三方物流为主要特色的现代物流产业
花桥地区随着轨道交通11号线的不断延伸，项目辐射客源逐渐拓展。

南翔
上海西站
江苏路
浦东段
11号线主线从嘉定经中心城至临港新城，是贯通上海市西北地区-东南区域临港新城的一条主干线。

11号线北段一期的主线起点为嘉定区嘉定北站，终点为长宁区江苏路站，线路全长约33公里，共16座车站。

11号线列车最高时速为100公里，是目前我国开通运营的城市地铁最高时速的A型车，乘坐地铁从嘉定北站至江苏路站约50分钟左右。大大地拉近了嘉定与市区的距离。

2013年左右，11号线将从上海境内，线路自墨玉路站引出，沿曹安公路向西，至花桥境内 。

项目所在区域概述/核心交通导入本案地处花桥商务城的西南位置，绿地大道沿线，11号线未来延伸路段地铁站旁，紧邻沪宁高速公路，与区域内各核心节点具有良好的通达性
11号线北延伸段出站即达

项目处于商务城西南区，11号线未来北延伸段将在光明路设有站点，昭示性较强。

距离即将开通的安亭站点，约2公里路程，公交102方便转乘

本案南面为易买得大型购物中心，距离本案仅500米路程，步行即达；
距离安亭镇约3公里，驱车5分钟即可到达；
离花桥镇中心约有3公里左右的路程，驱车3分钟即可到达；
距离各核心节点较近项目所在片区位置分析
11号线即将开通的安亭站点距离本案约2公里路程，沪宁高速近在咫尺，项目具备极佳的交通资源和昭示性，周边未来将有完善配套支撑
项目位于区域总部基地核心位置，11号线安亭站辐射范围内，绿地大道沿线，沪宁高速近在咫尺，通达性尚可。地块的周边的光明路规划将设有11号线北延伸段站点，未来出行将更为便捷。

区域内在导入大型交通枢纽的同时，更会引入大型商业，提升区域人气。

本案周边聚集了众多总部企业基地，且发展日趋成熟，企业能级较高，一定程度上为本案提供了产业客源支撑。项目地块现状分析项目所在片区现状/住宅开发
本案所处片区以大型住宅开发为主，目前房价处于开发区高位，区域内部分住宅已经交房，但入住率有限，区域人气不足
金都安亭家园
世纪华城
壹克拉
鑫苑METOWN
绿地启航社
本地块
都会叠峰
都会叠峰
项目总建筑面积70万方，预计于4、5月份开盘，首批房源为两幢34层的高层，户型为80-120平方米的两房，136-150平方米的三房。

绿地启航社
绿地项目总建筑面积21万方，目前前期房源已经全部售罄，后期房源将在下半年开盘，均价约7300元/平方米，基本以70-90小户型为主。

鑫苑METOWN
鑫苑METOWN是区域 内为年轻人打造的大型居住社区，项目共建筑23栋33层高层，1栋18层高层以及3栋4层多层花园洋房。目前该案在售的为80-90平方米的两房和120-140平方米的三房房源，均价8500元/平方米。项目所在片区现状/办公开发
中寰广场
上海捷座
中茵国际商务花园
亚太广场
本案所处片区未来将会成为整个昆山地区高端办公楼最为聚集的地区，这使得本案机会与风险并存
片区内未来办公楼林立
上海捷座共3幢楼宇，分别为住宅、办公和酒店式公寓，目前先期推出的是一幢办公楼，面积在42-118平方米，均价6500元/平方米；
中茵国际商务花园现以C区房源为主，均价8500元/平方米，面积以60平方米小户型为主，该案享受3年的减免税费政策。

中寰广场分为两栋楼宇，其中一栋为酒店式公寓，现已全部售罄，另一栋为办公，面积在70-170平方米，精装修，均价为8500元/平方米。

本案开发机遇与风险并存
苏豪国际广场
高端的办公楼聚集预示着片区未来将会导入大量高端居住人群，给本案带来较大的市场机会；
未来将有一定规模的办公楼入市，这将给本案开发带来较大的风险。项目所在片区现状/酒店式公寓开发
区域酒店式公寓销售良好，人气渐旺，价格涨幅较大
在售酒店式公寓项目较少
片区目前在售的酒店式公寓数量较少，基本集中曹安公路沿线。

未来市场酒店式公寓推盘量不大
根据我司此次调研，目前区域内除了在售的亚太广场、赛格国际公寓及壹克拉外，在本案不远处的苏豪国际广场及兆丰路的上海捷座将在未来各推出一幢酒店式公寓，但总体体量不大。

价格涨幅明显，销售业绩良好
该区域去年年初的酒店式公寓的均价在6000元/平方米，而目前价格已经攀升至9500-11000元/平方米，且部分楼盘酒店式公寓已经售罄，区域市场潜力较大。

亚太广场
赛格国际公寓
壹克拉
项目所在片区现状/商业开发本案所处片区目前人气不足，商业以社区配套商业为主，距离本案约500米的易买得大型购物中心，为区域内主要商业设施，极大程度的改变了区域内商业氛围不足的局面。

片区周边商业气氛不足，主要依靠绿地大道的易买得大型购物中心及沿线社区商业；
未来随着各楼盘的交付使用及楼盘的商业配套，区域内商业体量明显增加，将会彻底改变本地区商业氛围不足的局面；
目前区域商业主要以中低端的餐饮为主，经营状况并不理想，没有形成明显的餐饮氛围。

易买得大型购物中心辐射范围较广，免费班车通达青浦、安亭、花桥镇等地。