包头市富泰房地产开发有限责任公司 CONTENT ※ PART1·项目定位 ※ PART2·项目产品建议 PART 1 优势 ☆不可复制的原生资源； ☆交通通达性好、周边生活配套成熟； ☆周边配套：家居广场、学校、汽车站、公园、建材城、汽车城。 地块优劣分析 劣势 ☆项目周边经适房、安置房较多； ☆车辆来往多污染噪音大（紧邻国道）； ☆片区整体配套落后，规划较差，显得脏乱； ☆整体低端格局影响较深，城市规划较落后。 机会 ☆周边紧邻神华家苑其附属配套设施齐全； ☆介于昆区北及青山交界、精品盘奇缺，刚性需求旺盛； ☆昆区北部已再无居住用地规划。 威胁 ☆新政后消费者对价格抗性相对较大，客户持币观望情绪上涨； ☆包头在售楼盘开始进行打折促销活动； ☆项目体量大； ☆新政威力在三级市场开始显示。 综合地块因素：本项目是一个复合型大盘项目，是一个满足新政后刚性需求为主的项目，因此在定位前的出发基点是瞄准新青年及中产阶级。 本案项目定位的基点 基点1：以满足新政后刚性自住需求的客户为主力； 基点2：立足于区域内逐渐完善的配套以及原生和再生资源； 基点3：立足于中高端电梯物业，差异化定位产品，实现产品的高附加值。 高层住宅 部分定位 本案核心元素 新青年+中产阶级 项目定位 30岁以下的新青年属于奋斗型青年； 50岁以下的新青年属于享受型青年； 中产阶级无论从政治、经济、社会 地位均居于现阶段社会的中间水平。 客户定位 目标客户群定位 包头城市中产阶层 时代中流砥柱 户型满足功能 增值保值 好面子，重品牌 重享受 代表城市精神积极向上的包头人 新青年 目标客户群定位 重要客群：35-45岁之间 他们具有稳定的工作和经济来源，他们属于二次购房，他们属于私营企业、国企的中层，或者是从业不久的公务员。他们是一个三口之家或者三代同堂的家庭。 他们对产品的需求以改善型套三或舒适型套三为主。 偶得客群：35-45岁之间 他们属于欧亿·体育（中国）有限公司的佼佼者，具有较高的收入，他们是公务员、企业中高管理层，他们是一个三代同堂的家庭。他们对产品的需求以舒适套三为主。 异地人群：奋斗中的外来人口 来自周边区县，为追求城市的生活梦想，或孩子就学，在包头学习生活，有较强的经济实力。追求生活品质。 目标客户群定位 核心客群 刚性自住需求 ——标准型套二 置业经历：首次 年龄段：23-30岁 经济情况：家庭月收入约4000~6000。单身或新婚家庭，支付能力有限，多靠父母支付首付款。 职业构成：金融业、区域产业带的厂矿职工、医教、个体商户、企事业单位职工 关注因素：生活配套齐全、公交系统、小区配套 生活习惯：喜欢酒吧、咖啡吧，主要信息渠道是手机、网络 目标客户群定位 重要客群 首次改善需求 ——经济型套三、标准型套三 置业经历：二次 年龄段：30-45岁 经济情况：家庭月收入约7000元以上，有一定的积蓄、处于事业的上升期，收入较高但支出也较高的阶段。 职业构成：金融业、区域产业带的厂矿职工、医教、个体商户、企事业单位职工 关注因素：功能性、经济性、增值性、品牌度、配套成熟 生活习惯：出入商务场所、喜欢清悠，主要信息渠道是电视、报纸、网络 目标客户群定位 偶得客群 多次改善需求 ——舒适型套三 置业经历：二次以上 年龄段：35-45岁 经济情况：家庭月收入约一万元以上，家庭经济状况良好。 职业构成：政府公务员、企业中高管理层等 关注因素：舒适度、良好的景观、配套齐全、生活方便 生活习惯：有车族喜欢周末外出休闲，主要信息渠道是电视、报纸 目标客户群定位 目标客户群素描 他们，是一群年龄集中在25-45岁的人； 他们，是一群刚参加工作或工作处于上升期的时尚潮人，具有较大的工作压力； 他们，主要与父母合住或者在外租房，他们以包头市区为主； 他们，处于新婚阶段或者处于即将谈婚论嫁阶段，多为三口或单身； 他们，喜欢时尚、潮流，喜欢酒吧、慢摇吧等夜生活，对新事物接受度较高。 项目定位构想 YOHOTown 献给永远年轻的您 释义： YOHO Town即是Young Home Town（年轻人的小镇），YOHO是一个人人快乐的小区，理想的居地；体现了对自在生活的向往。 体现了目标人群具有国际视野，生活品味，前卫潮流和前瞻的眼光。 YOHO人心境永远年青，他们重视生活，重视家庭，重视朋友。在YOHO快乐小区内，邻里之间均对生活有要求，有态度； 模式包括四大主要元素：包括创新意念、自我增值、辽阔的国际视野及高科技生活模式等。 构想一、 项目定位构想 构想二： 蜂巢社区 包头首席国际青年城 释义： 蜂巢，根据鸟巢而得出 ，世界上最小的鸟为蜂鸟，而巢即是家的意思，同时蜂巢也表达了温馨小家庭的意思。 国际社区，即与世界潮流接轨，这里汇集了时代潮流的尖端科技，也体现了居住文化的与时俱进、居住与时代同步。 蜂巢人就像勤劳的蜜蜂一样，永远追求积极向上的生活、并不断攀登，这代表了蜂巢人的一种积极生活观、价值观、人生观。 项目定位构想 构想三： 新青年 百年新境界一代新青年 释义： 新青年并非是时尚年轻一族的专利，只要拥有一颗年轻、快乐、健康的心都可以称作新青年，20岁的属于学习型新青年、30岁属于奋斗型新青年、40岁属于享受型新青年。 项目市场定位 包头首席国际青年城 项目市场定位 新政后以满足刚性自住需求为主的青年一族的时尚社区； 配套上以满足青年一族的生活习性的社区生活配套； 以国际、时尚、潮流元素融入项目并成为包头首座青年国际时尚城。 项目商业定位 项目商业构想 社区级精品小商业，承接建材城与汽车城的 重要连接地带，打造具有时尚气息的街区商业。 项目临近的居然之家等装修类、汽车类商业群体，缺少为小区生活配套的商业，所以本项目的商业业态主要以超市、餐饮美食、便利店、银行等为生活提供便捷的业态为主；因此本案商业立足于社区级商业、为周边和本案作为差异配套产品。 项目商业定位 项目商业物业发展方向 以底商为主，经营发展方向以小百货干杂、超市、水果店、咖啡厅、青年文化店等为主题的社区配套商业，形成具有大众化、特色化、时尚化街区商业。 项目产品定位 项目产品定位 新青年需要的产品是什么？ 并非小户型与青年元素的简单相加 户型设计时尚 小区配套潮流 物业服务体贴 项目产品定位 本地块由22幢22F—31F的两梯三户高层组成，户型面积由85㎡--170㎡不等， 满足了新时代新青年的多种需求。 预计：3455套住宅。 项目发展定位 以城市新青年为主打，有效抓住刚性目标客户需求，首战速决。 以高品质形象入市、以高性价比取胜、以时尚潮流化配套赢的客户的信赖。 PART 2 产品建议 建筑形态建议 规划依据：高容积低密度、时尚居住社区 规划布局：低密度、高楼层、台地园林 产品建议 建筑风格建议 目前，包头在售和预售楼盘中，建筑风格主要以法式建筑风格为主，市场上建筑风格单一。在此我们提出项目的建筑风格为： art-deco建筑风格。 产品建议 建筑风格建议 强调大气、健康、稳重，外檐可选米黄色或棕黄色，用材基于成本考虑1-3层为石材，以上则为高级涂料 玻璃幕墙既有利于采光观景散热，又具有美化外墙作用 产品建议 户型配比建议 产品建议 户型建议 户型设计要点：满足功能性需求在规范许可内增加户型附加值 1、户型要求面积紧凑、设计新颖，突出合理性、功能齐全、充分考虑通风采光、动静分开、干湿分区等，并注意管线布置的合理性及隐蔽性； 2、户型均需考虑景观的视角，尽可能提高每户的景观价值；避免暗卫、暗厨房或其他不能直接采光的设计； 3、追求户型的方正，大开间的客厅要求,可适当设置飘窗、180度观景窗、观景小露台； 4、考虑百变空间的设计，以取巧的设计争取更多可利用面积，增加产品附加值； 5、充分考虑赠送和组合式面积来吸引购房者； 6、空间功能分区科学分明，无干扰空间、过渡空间少浪费