俊发商业地产基础知识培训 ——商业地产概念 讲 师：牟 嘉 骏住宅房地产就是建房子，商业地产是让建好的房子赋予灵魂 一、什么是“商业地产”？ 个人认为：一种采取商业投资组合为主的地产模式，通过整合各业态商业资源，为商品交易、商务及休闲活动提供合适的建筑载体，并且通过持续运营提高物业估值，在适当时机退出的过程 一种投资，具备投资的一切属性 需要持续运营，通过运营提高物业价值 退出， 商业地产必定存在退出的过程 狭义概念——retail real estate；意指用于各种零售、餐饮、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、MALL、步行街以及社区商业等 广义概念——commercial real estate 或 commercial property；除商铺之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务属性的不动产，“商业地产”的五大模块 选址及获取土地： 商业地产开发：和住宅开发类似。同样包括定位、做规划、设计、施工等 招商：招商是一个把商业建筑“填满”的过程，但操作过程远不是直观上这么简单，后文还将论述 运营管理：招商并不是商业地产的最后一个环节，呕心沥血的经营才是商业获得成功的必经之路 退出机制：商业地产本质上不是开发，而是投资，建立退出机制，整个产业链条才得以保持完整；根据公司战略需要，在通过运营提高估值水平后，选择适当时机和适当渠道退出什么是“商圈”？ 通俗定义：多个相邻商业体（包括商铺、酒店、写字楼等）组成的区域 工作定义：商业服务所能够覆盖的地域 商圈，未必是个圆圈，交通是商圈地域划分的首要因素 北辰商圈 距离定义：不同商圈类型，具备不同的核心辐射半径，一般社区型商圈1-2公里，区域型商圈2-5公里，城市级商圈5公里以上商圈的辐射三层次 商圈辐射半径，有很多层次，需要区别分析 核心商圈，也称“第一商圈”，包括了商业周边消费者步行忍耐力范围内的区域，对于万科那些位于住宅区的项目来说，第一商圈是我们需要密切关注的 各个城市、甚至各个区域的居民消费习惯都不相同，步行、骑车、开车出行购物消费的忍耐极限是不同的，需要根据调研结果来具体划分 因项目不同，核心、次级、边缘等各层商圈范围的大小以及客户所占比例都不相同 边缘商圈有更丰富的变化，如果是目的地型商业，则边缘商圈会延续很远，以致边界比较模糊或者出现飞地型的特征二、商业地产的分类 分类的过程就是根据一定的原则，从泛到细、从全到单的过程 动物界按照欧亿·体育（中国）有限公司类别分类 健身服务及休闲功能商业地产（健身中心、美容院、SPA） 专业商业地产（专业批发市场、商贸城，如义乌小商品批发市场） 居住以及办公用商业地产（写字楼、酒店式公寓、产权式酒店、老年公寓） 餐饮功能房地产（大型酒楼、中西餐饮、快餐小吃、冷饮店） 娱乐功能商业地产（电影城、娱乐城、KTV） 零售功能商业地产（百货商场、商业街、超市、家居建材，以及将上述多种功能于一身的大型购物中心和SHOPPING MALL） 商业地产六大欧亿·体育（中国）有限公司类别按照市场辐射范围分类 超区域型——辐射范围达10公里以上，超出本地“片区”或“区域”；总建筑面积10-15万平方米，主力店如大型百货公司、大型超市或批发店1-3家，多个次主力店，商圈人口＞50万 超级型——这就是传说中的超级购物中心或者super Mall了。建筑面积通常在20-50万平方米，至少3-5家大型主力店，如百货、超市、家居等，商圈人口辐射几百万甚至千万人不等，辐射范围通常包括本城市全部以及周边城市 区域型——辐射范围为3-6公里，在交通便捷、商业中心较远的区域，辐射范围可达8公里，总建筑面积5-10万平方米，商圈人口在10-25万人，主力店为大型超市或百货店，至少包括4-5个次主力店 社区型——辐射范围≤3公里，总建筑面积≤5万平方米，商圈人口5-10万人，主力店为标超或大型超市，根据情况也可能包含影院、电器卖场、体育用品卖场、儿童主题等多个次主力店 邻里型——辐射范围≤1公里，总建筑面积≤2万平方米，商圈内人口≤5万，主力店为中型超市或标超或餐饮主力店 目的地型——依赖目的性消费业态如旅游、娱乐、休闲等吸引客流，辐射范围难以具体界定，主力客群大都在项目所属区域之外，甚至是外地、呈现“飞地”特征 商业地产六大类型按照物业形态分类 底商集中商业（写字楼、住宅或酒店附属底商，进深超过40米，整体性较好，需分割出数百平米以上大铺） 独立集中商业（独立占地、零售、娱乐为主的纯商业，层数通常在1-6层，整体性较强，可以是商业街区和集中商业的搭配） 城市综合体（项目统称。通常包括商铺、写字楼、公寓、酒店等多种形态） 商业街区（2条以上商业街的组合或Block街区建筑形式商业） 商业街（2排街铺之间围合，形成相对独立的街道） 街铺（分散布局，沿街摆放、进深较短（单排铺，进深不大于30米），最高不超过3层，；各店铺面积较小，通常10-200平米之间） 注：BLOCK是5个单词的缩写：Business、Liefallow、0pen、Crowd、Kind。建筑特点：1、 建筑高度相对较矮，没有压抑感； 2、 以BLOCK为主要居住单元；3、 道路尺度科学宜人，生活氛围浓厚；4、 丰富的商业配套和休闲配套,以及富有情调的景观 商业地产六大物业形态问题： 1、昆都属于什么样的商业类型？ 2、正义坊属于什么样的商业类型？三、商业地产开发与住宅开发的区别 方中信 杨幂规划层面 不同 开发流程 不同 利益关系 不同 住宅开发的理论基础是产品供需理论，商业开发遵循投资理论 住宅的本质是商品，商业的本质是有长期收益权的金融工具——住宅定位的依据是供需理论，商业定位的依据是投资和金融理论 商业定价的直接依据是租金及其预期上升空间—— 和住宅不同的定价模型：资产定价模型VS 市场供需模型； 商铺售价的定价基础是租金，租金有上升空间，售价才会有上升空间 商业定位的出发点必须是开业后整体经营成功——商业运营的“马太效应”非常明显；不能整体运营成功的商业，会逐渐整体衰落，形成真正的滞重资产；大体量商业整体运营不成功，会带来长期的巨大负面影响（沈阳万达广场因运营失败，不得不拆掉重建）； 即使是销售型的商业，如果将来整体运营不成功，也必将引起广泛的社会问题（如，沈阳等几处一、二代万达广场群诉及造成巨大社会影响的事件） 商业地产开发和住宅开发的不同 理论基础 不同 客户 不同