百大拓基铜陵托莱多三期
整体营销方案
合富辉煌（中国）安徽公司托莱多项目组
2012/6/7
谨呈：拓基地产
超越项目本身
从一种更高的资源视角下
寻求一种更大的 价值贩卖
目 录
第一部分 目标理解
第二部分 市场概况
第三部分 项目本体
第四部分 项目定位
第五部分 客群分析
第六部分 营销策略
第七部分 推售计划
第八部分 推广策略
第九部分 渠道整合
二期洋房剩余货量去化建议
一、项目目标理解
拓基地产高端产品系标杆
铜陵有影响力的别墅标杆
千万级富人们的身份标杆
三期可销售别墅135套，建筑面积约37475平米
实现均价15000元/平米以上，实现销售金额5.62亿左右
项目目标
1、硬性目标
2、软性目标（三个标杆）
价格目标理解
合肥别墅市场单价超过2万，或总价超过1000万的别墅，与本案对应的一级竞争在售项目：
绿城玫瑰园、绿地内森庄园：翡翠湖、天鹅湖湖景+品牌

观澜天下、万城南山郡：紫蓬山、大蜀山山景

众安绿色港湾、元一高尔夫：大型主题公园、高尔夫
核心卖点：湖景、山景、公园、高尔夫、品牌
环境资源型别墅已经成为高端别墅的共性
本案启示：本案要在铜陵这样的三四线城市实现单价1.5-1.8万/平米的高价，需加强南湖、天井湖等城市资源，以及拓基品牌的培育和展示
二、房地产市场概况
1、宏观市场
2、区域市场
全国市场/调控政策影响持续，成交下滑明显
4月全国重点城市成交量情况表
一线城市（深圳除外）4月总体成交呈现季节性回升，以上海和广州较明显
限购政策开始显现影响，大部分城市成交面积下滑明显
从各地五一市场反应看，部分城市有回暖迹象，但回暖力度有待观察
不限购城市，如东莞、中山销售理想
合肥4月成交量在全国重点城市排行倒数第二
合肥市场/市场对策
暗折、打折促销层出不穷，严峻调控下各房企价格层面竞争将持续加强：
国家宏观调控与市场调控相结合，中央政府调控决心不变
增加土地供应
大力推广限房价、竞地价，加强闲置土地处置
上海重庆开征房产税
不足五年全额征收营业税
加强土地增值税的监督
房贷：二套最低首付6成，三套禁贷
土地竞买必须说明资金来源并提供相关证明
合理确定本地区年度新建住房价格控制目标
主要城市拥有2套后不能再购房
严格实行地方政府问责制
加快建设个人住房信息系统
多种方式增加保障房供应
限贷、限购抑制资本流入房地产
CPI持续高位，资本寻找保值增值资产持有方式；
提高利率，准备金率，抑制资本流动性过快
市场大量流动性资本投入房地产保值增值与国家为保证金融安全提升利率，银行准备金、限贷严格控制房地产涨幅过快
项目产品关键词：稀缺
随着国家政策的限制，别墅、低密度住宅用地被限，其稀缺性日显
宏观市场研究结论
总结二
市场大量流动性资本投入房地产推动房价上行与国家为保证金融安全提升利率，银行准备金、限贷严格控制房地产涨幅过快，二者剧烈博弈。

总结三
随着国家政策的限制，别墅、低密度住宅用地被限，其稀缺性日益明显；
总结四
国家通过金融行政手段限制房地产投机性，防止房价过快增长；
总结一
国家宏观行政调控与市场调控相结合，中央政府调控决心不变
三、项目本体分析
1、城市地位及经济发展
2、区域规划
3、经济指标
4、SWOT分析
铜陵是中国青铜文化的发祥地之一，拥有中国“古铜都”之美誉，具有较为浓郁的铜文化气息。

1956年依矿建市，依矿发展，逐渐成长为长江沿岸一座新兴的工贸港口城市

铜陵铜文化源远流长，是中国青铜文化的发祥地之一。铜陵地阜物华，自然资源丰富，尤以矿产

资源储量丰，矿种全而闻名，是中国的“古铜都”

全市总面积1113平方千米，占安徽省总面积的0.8%。总人口73.6万，占安徽省总人口的1.19%

其中市区面积280平方千米，市区人口43.9万。下辖铜官山区、狮子山区、郊区、铜陵县等三区一县。

铜陵标志性建筑
铜陵市位于安徽省中南部，长江下游南岸，沿江黄金水道提升了铜陵城市通达度以及增强城市发展活力；
铜陵距上海450公里，杭州370公里，武汉395公里，南京180公里，距省合肥168公里，距上游安庆市101公里，下游芜湖84公里；受以合肥为核心的省会经济圈和以南京为核心的南京都市圈辐射影响。

铜陵市位于安徽省南部、长江下游南岸，处于武汉至上海经济带，受合肥经济圈和南京经济圈双重辐射。

“马芜铜城市群”位于安徽省南部，北临长江，东连长江三角洲经济区，区位优势显著，经济实力较强，是安徽省沿江经济带上最具活力的核心地区；

“马芜铜城市群”定位：
国内富有竞争力的基础产业和制造业基地；
长江中下游重要的枢纽型城市群；
安徽省融入长三角经济圈的先导区域；
全省经济增长的核心和创新基地

马芜铜城市群的战略规划提升了铜陵城市优势和竞争力，使铜陵成为连接上海和武汉的重要节点城市。

“马芜铜城市群”区域一体化发展战略，进一步提升了铜陵在全省的城市地位和竞争优势，加速了铜陵城市的经济发展。

马芜铜经济圈联动发展
铜陵是全国铜产业基地，电子材料产业基地，长江中下游重要的工贸港口城市，皖中南中心城市；同时也是马芜铜经济圈重要城市；
铜陵具有丰富的矿产资源尤其铜资源，作为长三角的原材料基地,城市地位不可替代，是长三角区域重要的资源型城市。

从片区发展看，铜陵是马芜铜经济圈重要城市，皖中南中心城市；从区域发展看，铜陵是长三角区域重要的资源型城市,沿江经济带关键节点。