黄金花园策划报告目标 面临问题 市场分析 客户分析 项目分析 项目定位 营销策略 推广策略 销售策略 项目包装 推广原则 推广计划 推广手段 销售方式 销售策略 推售策略 价格策略 解决问题 总体思路回款目标 项目开盘后一个月回款2.5亿元 按照住宅均价7000元/平米计算，需要完成销售面积35714平米 户型平均为80.36平米计算，需要完成销售套数约为450套预计10月开盘，从6月31日开始算时间。 蓄客期为7、8、9三个月 销售期为10月 4个月，完成销售面积35714平米 销售套数450套。4个月，对于兴达地产是在打一场快攻。 目标是1800组客户。 按照燕郊意向排号成功转换成交率计算，需要意向排号1800组客户。怎样在现有市场基础上完成销售任务？项目分析 项目区位 交通条件 周边环境 产品研究 小结视角一：促进京津冀区域经济又好又 快发展 视角二：缓解首都的城市压力 视角三：打造河北科学发展、富民强省的 增长极 视角四：“首都经济圈”打造区域协调发 展新格局 本案地处京津连接要地，环首都经济圈核心位置道路交通：项目紧邻102国道北侧，距离燕郊酒厂 3 公里, 距离首都机场25公里，距离北 京 CBD区域约30公里； 公共交通：930线、930支快、930区间均可直达 本案 公共及道路交通条件便利项目分析—周边环境 本案 102国道 福城四期 迎宾路 规划路 项目四至: 北侧：福成四期 南侧：102国道 西侧：规划路 东侧：富士星光公司 周边配套: 位于燕郊金融商贸区,周遍配套齐全. 东部主要有福成大酒店 南部为福城家居建材城 富士星光公司 周边配套齐全，生活便利项目分析—产品研究 从各物业类型来看,住宅为本案的核心价值所在.项目分析—户型面积 根据户型面积梳理，可以看出55—75平米户型面积占比60%左右，而75—96平米户型占比26%，96—130平米大户型占比14%。 中小户型是本案的主力户型项目分析—小结 地处京津要地，环首都经济圈重点发展区位 公共及道路交通方便快捷 周边配套齐全，生活便利 住宅占绝对比重，为本案核心价值所在 户型面积以55—75平米中小户型为主 繁华地段的精品小户型公寓市场分析 国家政策 区域发展规划 区域市场分析 客户分析 小结国家政策——全国市场 2011年为了稳定房地产市场,国家出台了房地产调控政策. 货币政策:进一步收紧开发贷,严控房地产开发企业通过银行及 信托等渠道融资,增大开发商的资金压力。 税收政策:通过试点房产税等手段压制投资者购房. 土地市场:国土资源部派出11个督察组检查全国土地市场，其 中，廊坊市设立一个督察组重点检查。 保障房建设：提出建设千万套保障房建设目标，以此冲击房地 产市场。 购房资格：提高购房者购买 资格，注重本地与外地购房者差异，同 时收紧银行贷款，抑制了大部分购房需求。 根据1—5月，全国房地产市场的反应情况来看，一线城市如北京、上海出现成交量下滑的趋势，而二、三线城市受影响不大。 15 国家政策—燕郊市场 燕郊房地产市场因地理位置靠近北京东部，随着北京的房地产市场的快速发展而发展。近年，受惠于轨道交通的发展预期，连接大北京发展战略，燕郊房地产得以更加快速发展。 同时，燕郊房地产市场的发展受北京的影响较大。特别是国家房地产调控政策出台之后，北京作为调控政策的重中之重。根据5月新房交易量来看，日均成交为207套，较4月份提高了30%，与去年同期相比，略有下降。 而通州区域的房地产市场也作为参考燕郊房地产市场走势的风向标，根据相关数据显示，通州约有2万套存量房积压，而房价也 在出现松动，部分楼盘已经开始打折促销，新盘最低价达到13000元/平米左右，并且还有下滑趋势。 北京房地产有回暖势头，但不排除下半年政府会出台更加严厉的措施。 通州区域的下滑趋势较为明显，价格有可能回落到理性价位。 燕郊房地产市场在北京市场的影响下，未来发展不容乐观。 16 区域发展—环首都经济圈 包含： 13县1圈4区6基地 从区域发展上看，北部发展是以涿鹿、怀来为首的京北新城，南部发展以涿州为首的京南新城，环渤海区域是以黄骅、北戴河为首的滨海新城，东部主要发展以燕郊、大厂、三河和香河为首的京东新城。 今年5月18日，在河北省政府主导下，有16个重点项目在廊坊“5.18”国际经贸洽谈会期间举行的“环首都绿色经济圈项目对接洽谈会”上签约，总投资1343亿人民币，这将极大的促进环首都经济圈的建设与发展。 环首都经济圈的发展，将直接带动三河和大厂的发展，燕郊作为连接北京与三河、大厂发展的纽带，将受惠于双重发展利好。 燕郊 17