碧桂园集团房地产成本核算指导
编号：BGY-FR-1-2-1
版本：V2.0版
页码：第2页共40页目录
第一章 总 则 ... 3
第二章 成本核算的基本程序 . 3
第三章 成本核算的基础工作 . 4
第四章 确定成本核算对象 ..... 7
第五章 成本项及费用的核算 ........... 11
第六章 科目设置 ....... 16
第七章 成本的归集与分配 ... 18
第八章 成本的结转 ... 34
第九章 成本报表 ....... 37
第十章 成本财务接口业务规则 ....... 37
第十一章 附 则 . 40
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页码：第3页共40页第一章 总 则
一、 为规范房地产开发企业成本核算和成本管理，正确计算开发产品成本，为成本
管理和动态成本分析提供合理的数据，根据《企业会计准则》及集团公司对成本管理的
要求，制定本核算规范。
二、房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守
成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、
完整地提供成本核算数据。
三、各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，区域
内部组织成本核算规范的学习和培训。
四、本指导仅供参考，各区域、项目可根据实际情况灵活运用。
第二章 成本核算的基本程序
一、成本核算的基本程序
确定成本核
算对象
设置会计科
目和账簿
确定成本分
配方法
归集开发
成本费用
结转完工
产品成本
结转完工产
品的主营业
务成本
编制成
本报表
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页码：第4页共40页第三章成本核算的基础工作
一、建立、健全原始记录制度
（一）、项目建设各阶段应取得与财务核算相关欧亿·体育（中国）有限公司：
欧亿·体育（中国）有限公司名 对应部门 作用 注意要点
拿
地
阶
段
可行性报告 投资管理部 了解项目调研情况
成交确认书 投资管理部 了解土地情况 摘牌面积、土地款等
土地合同 投资管理部 了解土地情况 出让面积、土地款等
与政府约定的其他欧亿·体育（中国）有限公司 投资管理部
如会议纪要、红头文件等，
了解土地情况
注意土地出让过程中的特殊约定
土地款、相关税费及补
偿款等票据
投资管理部
项目管理部
成本归集的依据
土地款发票是否齐全、合法、支付土地
费用对应土地使用证信息
开发周期、开发计划 项目管理部 用于了解项目情况 掌握开发范围和开发不同环节时间
前
期
准
备
立项文件 项目管理部 土地增值税需要信息、欧亿·体育（中国）有限公司
了解立项范围、以及对应成本核算和销
售苑区范围
开发数据简表、型号表
区域工程管理
部、项目管理
部
《开发数据简表》记录基底
面积、室外车位面积、道路
用地、绿化用地、总用地面
积、可售建筑面积、建筑面
积等数据。《型号表》记录
各苑区型号构成、不同型号
的相关面积数据等，随着项
目报建、预售、竣工，面积
数据会进行相应更新。均可
作为成本拆分的依据。
1、根据现有的施工许可证、国土证上面
所载的面积数据，核对《简表》的面积
是否准确，并核对栋号是否齐全。
2、项目推进各阶段所发生的成本，按当
月开发数据简表中最新数据处理，以后
更新数据时对以前的成本分摊不进行追
溯调整（重大差异除外）。
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页码：第5页共40页世邦六证表
项目总办
区域办公室
附有该项目从土地到竣工
的相关信息，划分成本对
象、成本拆分等均可参考上
面相关信息
由“土地办证清单”、“立项文件”、
“建设工程规划许可证”、“建设工程
施工许可证”、“商品房预售许可证”、
“竣工验收证”组成，应核对其是否准
确
工程任务表 项目总办 参考其工程进度的安排
工程任务安排因现场实际情况、公司策
略等因素而改变，财务获得更新信息
实际开工时间 项目部
部分苑区计划和实际开工
时间差异较大，其成本分摊
需用时间判断
开工时间及对应的开工苑区范围
明确自有物业与公共配
套设施范围
项目管理部
判断作为“固定资产”或分
摊成本进苑区的主要依据
各苑区动工时,应向业务部门了解自有
物业情况，以便确定成本核算对象
与施工方及监理单位等
签订相关工程合同
项目管理部、
造价管理部
成本归集的依据 合同金额、合同范围、工程项目内容等
成本预算造价 造价管理部 成本归集、成本分析的依据 组成总包合同总金额的预算信息
成本核算对象欧亿·体育（中国）有限公司
项目管理部、
造价管理部
划分成本核算对象的依据 成本核算的载体与核心
项
目
建
设
工程进度款、零星工程
付款审批表
项目管理部、
造价管理部
成本归集的依据
1、核对金额是否正确、工程款支付比例
是否合理、造价是否按要求进行房地产
项目划分等。
2、进度款支付申请表应由造价部审定支
付款项。
3、本期完成工程造价确认表应由施工方
和监理单位签发。
4、造价管理部申请计价表应显示到施工
栋号。
5、形象进度说明项目管理部应已复核。
6、除造价部审核外的成本必须附明细资
支付工程款相关附列资
料
代扣款项
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页码：第6页共40页料，可以体现受益范围、成本构成、标
准等。
预
售
阶
段
预售款监控银行欧亿·体育（中国）有限公司 财务资金部
集团对于银行账户欧亿·体育（中国）有限公司存
档要求
监控协议 财务资金部
预售范围、推售时间 营销中心预售时间及对应的苑区范围
预售占地和建筑面积 项目管理部 成本拆分的依据
核对栋号是否齐全，用地面积是否与国
土证一致，建筑面积较报建时差异是否
合理
销售物业交楼时间 营销中心
结转主营业务收入的依据
和成本核算单位是否出现
不同时期交付而进行第二
次拆分
交楼时间及对应苑区范围
预售物业与施工区域对
照表
营销中心
财务资金部
成本核算对算与销售苑区
的对应关系
以销售栋号对应成本核算的施工栋号做
一个对照表，以便账务处理
竣
工
验
收
初步和最终结算欧亿·体育（中国）有限公司 造价管理部 成本归集的依据
核对栋号是否齐全，初步结算还应核对
是否包含现场签证等
工程发票
项目管理部、
造价管理部等
成本归集的依据 工程款发票是否齐全、票据是否合法
实测占地和建筑面积等 项目管理部 成本拆分的依据
核对栋号是否齐全，用地面积是否与国
土证一致，建筑面积较预售时差异是否
合理
二、健立健全各项财产物资的收发、领退、清查和盘点制度
做好各项物资的收发、领退、清查和盘点工作，是正确计算成本的前提。库存物资
要定期盘点，做到账实相符，以保护其安全。各项财产物资收发要按成本对象、成本要
素进行分类核算。
房地产欧亿·体育（中国）有限公司部分原材料，如用于装饰、装修、绿化、电器用品等是直接在房地产公
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页码：第7页共40页司作为库存出入库管理，物料领用必须按成本核算对象、付款成本项目进行分类核算。
板房物品也需要作为库存管理，对于物品的领用、摆放、调拨、报损、盘点等应设置完
备的登记制度。
第四章确定成本核算对象
一、 确定成本核算对象的基本原则
1.产权归属
开发产品能够对外销售、有产权的，应作为独立的成本核算对象。不能对外销
售且产权归业主共有的，成本最终应分摊到可售物业中，可先作为过渡性成本
对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外销售的成本对象。
各公司根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施
（主要是指具有独立使用功能的主要配套设施）如跨河桥梁、跨线桥、体育馆、
售楼部、会所、交通中心等，不论是否有产权，不论其支出是否摊入商品房等
开发产品成本，均单独作为成本核算对象归集。
对于只为一个成本核算对象服务的、应摊入商品房等开发项目成本且造价较低
的配套设施，可不单独作为成本核算对象，其开发费用直接计入开发项目的成
本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、锅炉房等。
2.分类归集
对不同开发地点、不同竣工时间、不同产品类型、不同装修标准、不同施工单位施
工的群体开发项目，应单独作为成本核算对象进行核算。对于开发规模较大、工期较长
的开发项目，可按开发项目周期等划分为不同的成本核算对象。
3.功能区分
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，如裙房、公寓、写字楼等，
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页码：第8页共40页可作为独立的成本核算对象。若地上与地下的建筑均为一体，而地上建筑有不同产品，
应以其整体为一成本核算对象归集成本。
4.装修标准差异
开发项目因产品类型、功能不同或其他原因而导致交付装修标准存在较大差异，如
毛坯、普通装修、精简装修、升级装修、豪华装修等，应分别作为成本核算对象。成本
归集过程中，物业的装修标准通常是在后期确定改变或最终确定，成本归集时往往不能
准确的划分装修和毛坯的范围，在不确定性较大情况下，归集时可以不将未确定的装修
和毛坯范围分别作为成本核算对象， 但在完工结转到库存商品时应分开（详见第八章－
成本的结转）。
5.成本差异
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为
成本核算对象。如样板区，其装修成本较其他物业略高，可单独作为一个成本核算对象。
6.权益区分
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述