同策房地产首开班芙春天4月营销报告
苏州市同策房地产经纪有限公司
2014年3月
整体市场/市场供求分析
目前市场供求基本平衡，整体市场延续以价换量的主基调，截止到2014年3月，2014年供应115.48万方，销售99.7万方。
整体市场/整体住宅市场分析
截止2014年3月30日，全市住宅可售总量为45033套，可售面积为684.3万方。本周存量有所上升。相城区存量88.34万方
区域市场/竞争格局
板块内在售项目达14个，后续将有4个未上市项目及多个未开发土地。竞争激烈。
招商依云华府
板块内户型面积供应区间较大，在70-370平米之间，涵盖所有客户需求面积，主力在售面积段在76-140平米之间，除裕沁庭外，主力成交价在9000元/平米-9500元/平米之间。
区域市场/竞争格局
区域市场/区域供销分析
相城区12年3月价格出现回调后，成交量有明显的回升，13年价格小幅上升后成交量有所减少
2012年1-12月苏州住宅市场新增供应614.86万方，成交618万方，整体成交均价10271元/平米；
2013年苏州整体市场持续平稳状态
2014年步入金三银四，成交回暖
区域市场/竞品成交分析
2014年1-3月竞品共去化1.14万方
备注：从1-3月的去化来看，融侨城和水漾花城的成交相对较好。
区域市场/竞品成交分析
在售项目的竞争面积段，120-144㎡面积段依然是去化的主力，144 ㎡以上的大户型是去化难点
水漾花城目前在售户型为140及190大平层，140每周有特价房，特价9000元/㎡，故去化较好
区域市场/竞品存量大户型分析
截止3月底，大户型存量较多的项目为班芙春天及花好月圆、橡树湾200以上的大户型存量较大
区域市场/竞争个案分析
目前项目整体的景观效果较好，小户型已全部售罄，目前在售140及190大户型，当前项目在售1、2、5、3、4#剩余房源，均价9500元/㎡
首批2项目地址：相城春申湖西路与御窑路北交叉口
开发商：香港恒基兆业地产集团
物业类型：高层、商业、写字楼
建筑面积：346000㎡
绿化率：37%
容积率：2.20
总户数：2384户
车位：1:1
物业公司：君豪物业公司
物业费：2.20元/平方米·月
恒基水漾花城4
水漾花城2014年1-3月销售面积分布，75-90㎡占51%，共销售了113套，120-144㎡占36%共销售了80套，其中121平共销售53套，140平销售27套，190㎡大户型销售了23套。
大户型月均销售19套，3月140-190平大户型则成交12套
区域市场/竞争个案分析
3-2-2 122-127平米
3-2-2143-146平米
5-2-3167平米
港式风格蝶式建筑，所有房型全明设计
户型做到四房，面积控制合理，竞争范围内有一定总价优势，总价在120万/套左右
同样为四房，整体尺寸有所放大，对追求舒适度的客户有一定的需求，但客户量较第一类明显减少
整体户型面积偏大，总价偏高，性价比不高，客户关注度有限
水漾花城小户型已售罄，目前在售140大户型及190大平层，140㎡特价房9000元/平，146㎡整体总价在140万左右
区域市场/竞争个案分析
项目地址：相城元和街道阳澄湖西路966号
开发商： 苏州融侨置业有限公司
物业类型：高层、别墅
建筑面积：350000㎡
绿化率：37%
容积率：2.20
总户数：2800户
车位：1:1
物业公司：金辉物业
物业费：2.32元/平方米·月
融侨城在售40#，97及133㎡，目前均价10800，优惠1万抵10万，133㎡户型赠送面积达38㎡
区域市场/竞争个案分析
40
融侨城对外推广中，重点宣传133大户型，且为了加快销售速度，清理余房，在销售价格上，大小户型均有1000-2000元/平米的下调
区域市场/竞争个案分析
2-2-2+挑高空中花园 约132㎡
3-2-3挑高空中花园 约155㎡
融侨城在售40#，97及133㎡，目前均价10800，优惠1万抵10万，133㎡、155㎡户型赠送面积达38㎡
区域市场/竞争个案分析
融侨城在售40#，97及133㎡，目前均价10800，优惠1万抵10万，133㎡户型赠送面积达38㎡，3月利用集中加推调价去化40套，但155平户型月均去化8套
区域市场/竞争个案分析
市场总结
1、区域市场大户型去化速度均较为缓慢，且大户型产品销售价格相近，竞争较为激烈
2、区域市场大户型剩余量主要集中于本项目与花好月圆，相对后期市场，本项目大户型销售存在一定的机会点