CLIENT 客户： 重庆中德地产集团有限公司
RESEARCH机构：重庆协卓房地产顾问有限公司
TIME提交时间：2012.04.27
项目价值沟通中德·茵莱国际
—— 项目·市场·运营·定位·策略——
项目本体
运营要点
项目定位
团队合作
市场分析
营销攻略
项目地处两路工业园区东区，以重庆服装城和物流中心为重点，全力打造重庆航空城，把两路工业园东区建设成为产业高度集中、经济高速发展、社会高度文明的“三高园区”，未来形势看好
项目区域分析
项目本体
（1）区域解读
（2）地块解读
（3）资源解读
（4）土地属性
（5）产品理解
（6）本体综述
工业园区东区已基本形成以台商工业园、物流园、娃哈哈工业园、金山工业园、生物制药园、服装城、家纺轻纺城为主体的“五园两城”产业结构布局，预计到2012年园区可实现年产值200亿元。
东区与江北国际机场直线距离3公里，随着两江新区的发展有望成为连接渝北与江北的新纽带，未来发展潜力极大。
项目总用地 6.9万㎡，总建筑面积约为27.5万㎡，综合容积率额为3，商业面积约为7万㎡，建筑密度26.4%，同区域内属中等规模项目
项目经济技术指标：
项目本体
（1）区域解读
（2）地块解读
（3）资源解读
（4）土地属性
（5）产品理解
（6）本体综述
地块内部分析
地块整体呈长方形状，内部呈现斜坡地貌，东低西高，东西向长约330m，南北向宽约210m，内部无优质可利用资源
项目本体
（1）区域解读
（2）地块解读
（3）资源解读
（4）土地属性
（5）产品理解
（6）本体综述
地块外部分析
项目地块西接南方玫瑰城；南邻国际家纺城，延伸到环山国际、丁香树、东衡爱地社区；而北面、东面，则主要为瑞通企业，以及广厦一建混凝土有限公司，无成熟、完善的区域生活配套产业
中德·茵莱国际
项目本体
（1）区域解读
（2）地块解读
（3）资源解读
（4）土地属性
（5）产品理解
（6）本体综述
项目所属区域，道路体系完善，在回兴设有轻轨3号线站点，附近公交线路缺乏，未来交通将逐步完善
公交车：项目附近公交线路较少，610线路从菜园坝——工职学院；688线路宝环路——台商工业园；目前东区公交系统发展尚不成熟，预计未来将会增加
出租车：距离江北观音桥约15分钟车程，20公里直线路程，出租车费用约30元，承受费用较难接受。（10-18元的出租车费用是多数年轻群体可以接受的范围）
少量公交路线，出租车交通不在多数人可承受范围
私家车交通便利，40分钟可至主城各大商圈
轻轨3号线成区域主流交通方式，需作换乘
轨道交通：轻轨3号线设立回兴站，将进一步完善项目周边交通（轻轨交通是多数人愿意接受的交通方式，需坐公交换乘）
交通资源分析：
项目本体
（1）区域解读
（2）地块解读
（3）资源解读
（4）土地属性
（5）产品理解
（6）本体综述
两路东区紧邻保税港，未来的内陆政策开放最高地，高端企业云集；打造“国内顶级”服装城，未来将成为中国西部服装产业基地
产业基地资源
项目本体
（1）区域解读
（2）地块解读
（3）资源解读
（4）土地属性
（5）产品理解
（6）本体综述
重庆服装城规划面积5平方公里，现已引进朝天门服装企业协会、重庆服装服饰协会、香港皇洋（成盛）有限公司等服装企业150余家
预计全部建成投产后将实现年产值150亿元、交易额200亿元以上，提供就业岗位8-10万个
重庆商社集团、重庆国盛、澳大利亚托尔集团等物流项目落户园区，具备了市场、三方物流、仓储、配送等多种物流业态
金山科技、深渝电子、金兰电子等高科技企业也先后入驻园区
目前，园区引进的企业已呈现出主导产业突出、配套产业完备的良好局面
土地属性清单
项目本体
（1）区域解读
（2）地块解读
（3）资源解读
（4）土地属性
（5）产品理解
（6）本体综述
本项目土地不动产属性为：发展中潜力型为主/规划中潜力型为辅
房地产不动产属性根据地块类型划分为6个类别：
房地产的不动产特性是客户购房时另一个重要的影响因素。房产所处的区位、交通、周边配套设施，未来的发展潜力等都是消费者购房决策是考虑的重要影响因素；
房地产不动产属性根据地块类型划分为6个类别
发展中潜力型地块属性多围绕“价格洼地、区位未来价值、未来配套完善 ”打造产品，该项目区位未来价值（目前处于价值洼地）和未来配套完善性（餐饮、婚庆、医院）为项目最为重要的核心价值
项目本体
（1）区域解读
（2）地块解读
（3）资源解读
（4）土地属性
（5）产品理解
（6）本体综述