2
土地分析
一.
客户分析
二.
市场分析
三.
竞争策略
四.
市场定位
五.
定位报告整体框架
产品建议
六.
前期发展回顾
前言.
3 3
前言.前期发展回顾6#
5# 3#
4#
2# 1#
项目一、二期发展回顾：1#地块
①位置：中信城项目一期1#地块位于本项目西南角。
②建筑指标：规划面积4.37公顷，地上建筑面积约14
万平方米。
③产品：为板塔结合毛坯标准住宅，面积多为90平米两
居。共6栋楼，26个单元，1518户，楼高约53米，
18层。
④外立面：外立面主要为高档面砖，呈典雅沉稳的灰色
调。
⑤社区配套：地块西部有三处文物，分别为潮州会馆、
会同馆、关帝庙，形成了独特的高端商务文化广场。
⑥销售状态：1#地块已全部售罄，成交均价为19000
元/平米左右。
边缘地块，整体资源条件相对较差。产品特点:小户型低总价，7090之指标单位
1#地块可售住宅1518套，由于1#地块自身条件相对薄弱，受70/90政策影响，为
避免后续优质地块受到过多政策干扰，其承担了最大化解决整个中信城地块90平米
以下户型的指标，使后续地块得以解脱之背指标功能。
全部产品为一、二居，二居占92.4%，平均面积为93.27平米。

1#地块南/南北向产品占61.2%。
销售业绩:
1#地块住宅销售成交均价19000元/平米，2008年销售额累计16.3亿,荣登08年高
档住宅冠军。
朝向 总套数 比例 合计
南/南北 929 61.2%
1518
东/西/东西 589 38.8%
户型总套数 比例合计
二居 1403 92.4%
1518
一居 115 7.6%
项目一、二期发展回顾：1#地块战略发展背景：中信城1#地块在市场低迷期面市，面临着购房者购房
信心严重不足的发展困境，项目果断采用了控制户型面积控制总价的策略，
降低购买门槛，以城市核心区的总价稀缺性为核心卖点，历行10个月全部
售罄，拨得头筹。
现金流战略导向：低总价高促销迅速占领市场份额，集聚客户并快速
实现销量目标，为项目长期发展打开局面，提供巨大的现金流支持。
平衡规划指标战略：背走7090指标，在实现销量同时，为后期发展提
供产品空间。
项目一、二期发展回顾：1#地块
1#地块发展战略分析:①位置：中信城2号地块，在1号地北侧，西临菜市口南大街，北临
公建区和社区公园，东靠3号地块。
②产品：包括5栋高层住宅（其中1、2、3号楼为20层，4号楼为14
层，5号楼为18层与11层，高层住宅底部2层均为商业）；1栋连
体商业（6号楼为4层）；6栋独立商业（7-12号楼均为2层）。
③指标：

5#
3#
4#
2#
1#
2#地块地上总建筑面积(㎡) 15.7万
其中
住宅建筑面积(㎡) 14.13万
商业建筑面积(㎡) 1.51万
楼栋数(栋) 5
住宅总户数(户) 1283
容积率 3.97
绿地率 34.3%
入住时间 2011年9月底
项目一、二期发展回顾：2#地块
居中地块，整体资源条件相对较好。户型特点: 舒适型产品占主流，部分现金流型小户型产品
2#地块可售住宅1283套, 不受70/90政策限制,主力产品为三居，占51%；其次为二
居，占36%，平均面积为101.3平米。
销售业绩:
2#地块住宅销售成交均价28000元/平米， 09年总销售额38.7亿。 项目全年销售额
累计50亿,荣登北京市2009年住宅销售冠军。
居室 面积范围 （约㎡） 套数 （套） 户型比例 （%） 客户需求比例 (%)
一居
(含小二居) 63.8-65.8 220 17.1% 6.2%
二居 78.2-104.7 525 40.9% 30.1%
小三居 105.1-127.2 281 21.9% 39.8%
三居 135.9-149.4 109 8.5% 11.6%
四居 169.7-220.1 148 11.5% 12.3%
合计 1283 100.0% 100.0%
朝向 套数（套） 比例 （%） 套数合计 比例合计
南向
南北通 524 40.8%
818 63.7% 南向 272 21.2%
西南向 22 1.7%
东/西向
东西通 209 16.3%
467 36.3%
东西向 256 19.9%
合计 1283 100.0% 1285 100%
项目一、二期发展回顾：2#地块