南京城市研究和房地产市场分析 目录 contents 南京地产市场分析 2南京城市环境分析 南京政策回顾及2013年预判南京开发热点区域预判长三角已初步形成以上海为核心，无锡、苏州、杭州、宁波、南京五大城市为骨干，其余九个城市为支撑的大都市圈，南京是长三角都市圈的重要城市 长三角发展四大功能定位： 我国综合实力最强的经济中心 亚太地区重要国际门户 全球重要先进制造业基地 我国率先跻身世界级城市群的地区 长三角是以上海为蝶身，江苏和浙江为蝶翼构成的 “蝴蝶都市经济圈”，并形成 “蝴蝶经济效应” 城市地位 城市地位 南京 都市发展区，是以长江为主轴，以南京主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的都市发展区空间格局； 南京为经济核心发展城市，其“一小时经济圈”内的辐射的城市有：扬州、镇江、马鞍山、滁州、芜湖、淮安、巢湖； 沪宁城际、京沪高铁、宁杭高铁的相继通车，将加速城市间人流、物流、资金流、技术流的互动，长三角都市群的一体化融合进程将加快，加快跨城置业频率； 南京作为长三角城市群副中心城市之一，长三角同城化，必然带动南京城市发展进入一个新的时代。 江苏省会，长三角中心城市，辐射周边一小时都市圈，对苏北、皖南聚核能力强，城市地位不断提升 与各一线城市比较，南京的经济水平存在一定差距，但GDP的增长速度已经超过一线城市，经济发展后劲十足的特征初步彰显 与各一线城市比较，从GDP来看，南京的经济水平存在一定差距。但从发展速度来看，南京的GDP增长率已经超过一线城市。经济发展后劲十足的特征初步彰显 ； 南京城市GDP维持高位增长趋势，尽管2008年以来全球金融危机等因素使得GDP增长幅度有所下降，但年均增长率仍然保持在11%以上，城市经济健康发展。 城市经济 国际金融环境的持续恶化，使得南京2012年进出口总值在09年后首度出现负增长； 受宏观调控影响固定资产投资增速有所放缓，但仍保持持续增长态势； 社会消费品零售总额，增速保持在15-18%区间； 城市经济 由于国际经济大环境影响，整体进出口出现负增长，固定资产投资及消费仍为促进南京地区生产总值增长的主要因素 房地产开发投资保持持续稳定增长，相比国内一线城市仍存在较大增长空间 城市经济 房地产开发投资在2010年迎来增长率峰值，此后随着新一轮调控影响，11、12年增长率持续走低，但随着2012年市场整体向好，开发商取地热情提升，预计2013年投资增长率及施工面积增长率将有所回升； 与北上广深等国内一线城市相比，南京城市房地产投资额仍处于相对较低水平，未来发展空间充裕。 07-11年，南京财政收入的平均增长率为21.3%，保持较高增长速度，2011年实现财政收入1298.8亿元，同比上年增长20.8%，其中增值税、营业税、个人所得税分别入库82.1亿元152.6亿元和41.6亿元； 07-11年，南京财政支出的平均增长率为19.7%，增幅较大，2011年实现财政支出666.0亿元，同比上年增长22.8%，其中教育支出85.5亿元，社会保障和就业支出61.5亿元，医疗卫生支出39.2亿元，城乡社区事务支出127.5亿元，交通运输支出29.0亿元，分别比上年增长11.7%、33.8%、23.9%、25.7%和69.0%。 南京财政收入保持较快增长，整体收支相对平衡 财政收入 随着服务外包、信息服务、现代物流、科技研发等现代服务业的快速发展，南京第三产业的绝对值与比重在近几年均有着大幅的提升，同时产业结构存在进一步合理化的空间 2007-2012年南京三产占比基本稳定，从08年开始，第三产业占比维持在50%以上；二、三产业增长率维持在13%左右，远远超过一产业的增长速度； 2012年，服务外包、信息服务、现代物流、科技研发等现代服务业等加快发展。全年全市第三产业完成增加值3846.15亿元，占生产总值比重达到53.4%； 2012年，全市工业投资完成2400.93亿元，比上年增长20.0%，高于全社会投资3.2个百分点，占全社会投资比重的51.3%，拉动全社会增长10.0个百分点，贡献率达59.5%； 服务业投资完成2244.91亿元，增长15.8%，占47.9%，拉动增长7.6个百分点，贡献率为45.2%； 民营投资完成2446.46亿元，增长25.0%，高于全社会投资增速8.2个百分点，占52.2%,同比提升3.4个百分点。 产业结构