红星国际商业街营销方案
2013年7月
商业街10月19日开盘
商业街营销节点
美凯龙卖场
商业街
7月
8月
9月
10月
11月
12月
10月12日，美凯龙全球招商发布会
10月19日，商业街开盘
7月底，商业街预热软炒作
8月中，商业街强势硬炒作
2014年4月，美凯龙卖场开业
9月15日，商业街认筹
商业街营销难点
综合体营销的普遍难点：联动性
物业联动（商业街与公寓、卖场等其他物业的联动）
自营与投资的联动（价格、返租、商管、统一运营等）
租售联动（持销的合理控制）
如何解决联动性？
物业联动
商业街如何与卖场、公寓相互作用，促成综合体的综合经济效应？
客户梳理

品牌深化
通盘考虑
美凯龙效应
物业联动
项目的核心价值建立在红星品牌的基础之上
接下来的工作要把品牌说透说细，把品牌与价值提升、投资保障等同起来
美凯龙的招商、开业时间进度表，直接关乎商业街的销售价格和速度，以及商业街的招商进度
借美凯龙招商之势，发动密集的立体推广攻势，将项目价值拉升一个层次
综合体与单纯的商业地产或住宅地产不同综合体的价值可以通过内部各物业的相互作用而得到最大提升
不要在推住宅的时候卖住宅，推商业的时候卖商业，不论推什么，我们卖的是综合体
将前期住宅、公寓客户与现有招商客户进行系统梳理
将前期各种VIP卡及品牌联盟整合，保持有序统一
发放红客会财富护照，通过活动联动和筛选
物业联动
解决对策
品牌深化
线上：关于红星美凯龙企业品牌和商业模式的十大软文
借势炒作红星美凯龙全球招商发布会
夹报（红星周刊）以企业新闻、企业文化为主，附带项目动态和硬广
线下：红星中国行系列活动
红星美凯龙全球招商发布会
美凯龙效应
线上：美凯龙招商和开业时间进度表，增强客户投资信心
美凯龙全国成功案例解析（以红星周刊为载体）
襄阳红星美凯龙商圈和襄阳北的发展潜力（以红星周刊为载体）
线下：红星美凯龙全球招商发布会
投资峰会、高峰论坛
客户梳理
线上：通过红客会会刊（半月刊）更新企业新闻、项目动态和优惠信息
线下：发放红客会财富护照，获得商业街优先购买权和购买优惠，将原有小卡、大卡
整合在红客会的统一体系之下（适用于后续公寓及写字楼销售，扩大客户群）
通盘考虑
线上：强势的品牌诉求、区位价值诉求、中心诉求、美凯龙综合体大盘诉求
线下：发放红客会财富护照，获得商业街优先购买权和购买优惠，将原有小卡、大卡
整合在红客会的统一体系之下（适用于后续公寓及写字楼销售，扩大客户群）
物业联动
解决对策
品牌深化
美凯龙效应
襄阳北，
58万方综合体大盘
财富卡
VIP卡
品牌联盟
红客会
财富护照
线上推广
活动筛选
会员特权
商业街热销，带动公寓、住宅及写字楼溢价销售
方法论
租金推算法
通过市场比较法确定本案租金水平，进而计算售价及投资回收周期，以确定本案商业街销售价格及方式
红星国际商业街销售方式
以民发天地底商1楼租金、领袖中原建材城1F租金、天丽建材城1F租金为参照对象
从商业形态出发，本案依托箱体主力店商业，与领袖、天丽更为接近，取两者权重各为40%
从地段出发，本案与民发更为接近，取其权重20%
通常市场比较法，综合考虑本案优劣势因素，以算术平均值方式计算
本案1楼租金120元/㎡*月
2楼租金取系数0.65，3楼租金取系数0.45（垂直交通体系较完善，层差价相对较小）
1F租金测算
投资回收周期12年计算售价
以租金120元/㎡*月，12年投资回报期，每年租金递增5%计算，推导售价（不带投资回报纯售价）
此情形下，1楼纯售价22920元/㎡，2楼纯售价14898元/㎡，3楼纯售价10314元/㎡。总销售额约2.57亿，总体均价约16000元/㎡
该售价溢价空间过小，不建议