浙江同策地产中天20号地块整体营销报告 2产品定位 市场分析 报告框架 营销策略销售计划1. 市场分析 酒店式公寓市场分析 量价走势对比 酒店式公寓：2011年酒店式公寓成交量空前抢眼，但受整体市场遇冷带动，价格不断下降。 9、10月份下沙保利湾天地、以及中天西城纪的低价入市大大拉低了市场均价，放大了成交量，说明在价格合理的情况下，当前市场仍具一定机会，预计未来将是以价换量的格局，整体来说对本项目酒店式公寓的溢价空间有一定负面影响。 酒店式公寓：以价换量，成交放大，全年成交40.5万方，接近5500套 市场潜在供应分析 10年至今杭州主城区共成交商办类建设用地66宗，合计成交面积149.2万方，约合可建面积454.1万方； 其中西湖区成交17宗，占全市成交总数的四分之一以上，主要分布在之江区域。其次分别位于下城、江干、拱墅和下沙。 根据酒店式公寓市场发展成熟度及城市发展规划推测，预计西湖区之江板块、拱墅区桥西板块、下沙区将是未来酒店式公寓的主要集中区域，而滨江区和钱江新城多个在售项目仍有后续供应。 按经验数据推测，酒店式公寓的发展机会约占20%左右，即预计未来杭州主城区将产生约90万方左右的酒店式公寓产品供应。 市场供求关系分析 11年全年酒店式公寓成交40.5万方，5500套已属非常理想； 目前杭州市场存量约83.3万方，成交商办类建设用地产生潜在供应量约90万方，总体存量达到170多万方， 城西区域市场重点项目存量约45.8万方，12年预计推量可达20万方，约4000套，未来市场竞争激烈。 政策分析（限酒令下的酒店式公寓契机） 2012年1月，杭州市政府出台《关于进一步规范商业办公等非住宅类项目规划设计与管理实施意见通知》，对于非住宅类项目出台限制意见； 关键意见一： 商业办公等非住宅类项目应采取公共走廊式布局，公共卫生间应按层集中设置，不得采用单元式或住宅套型式设计，但允许平均每个标准层建设不超过3个带独立卫生间的分割单元(因特殊地形限制，标准层面积小于600平方米的，带独立卫生间的分割单元不超过1个)； 关键意见二： 内部平面应禁止采用住宅、公寓、别墅等居住建筑平面形式，建筑物立面应具备公共建筑的外立面形式与建筑特点，禁止设置外挑式阳台、飘窗； 关键意见三： 具有公共的出入通道，除集中设置的食堂外，不得设置厨房和燃气管道。燃气供应单位不得违反规定擅自供气。酒店类建筑不得分割转让(销售)，不适用本条第一款第一项的规定。 关键意见四： 在商业办公等非住宅类项目中，对公开出让经营性用地以及三类指标用地(留用地、拆复建用地、开发性安置用地)中允许按规定转让的部分，可根据土地出让合同的约定进行分割转让(销售)、办证，其他项目只能按幢整体转让(销售)、办证，不得分割转让(销售)、办证。开发建设单位不得采取以租代售等方式销售商业办公等非住宅类项目，不得超过国家规定的租赁期限进行出租。 关键意见五： 严禁任何单位和个人违反本意见的规定分割转让(销售)商业办公等非住宅类项目。对违反规定的，住保房管、国土资源等部门应按照有关法律法规的规定予以处罚。 政策影响解读： 商业办公用地将不得按独立分割规划要求设立卫生间、不得设立厨房布局，不具备“类居住功能”，已审批项目均成政策前的“幸运宠儿”； 未来酒店式公寓将不能分割出售，购买成本上升，投资门槛大大提高； 理论上“酒店式公寓”产品将成为“绝版产品”，但依然有打擦边球的对策；因此从长期看未来的竞争依然不容乐观. 受规避调控政策优势影响，酒店式公寓市场获得较大发展机会，11年市场成交份额跃居28%； 但在整体市场带动下，价格走低，形成以价换量，获得出货机会的市场特征； 当前酒店式公寓市场存量约83.3万方，成交商办地块将产生约90万方的后续供应量，总体市场存量高达170多万方。酒店式公寓未来销售形势严峻； 项目众多，市场供应量增加，并且集中发展，市场竞争不可避免将趋于激烈。 酒店式公寓市场分析总结