苏州工业园区华富项目产品规划建议 谨呈华富房地产开发公司 首先，我们非常荣幸能为苏州工业园区华富置业有限公司就苏地2007-B-17地块的四套规划设计方案进行研判，通过上次的提报，我们对项目前景充满了信心。 在本份项目建议书中，我们将对贵公司提出的一些问题进行阐述，其主要内容包括：四套规划设计方案的对比，UPCS对方案的补充建议，建筑风格建议、景观布局建议、户型面积配比、会所功能和售楼处选址建议。 虽然我们经过上次的提报与贵公司沟通很多，但对发展商的具体要求我们需要进一步的了解和沟通，所以这只是一份初步的建议书，有很多地方还只是我们一些初步的想法，相信随着双方合作的深入，双方在合作方面会有更好的想法和建议。 相信凭籍我们在房地产市场的丰富经验，能为贵司开发的项目提供合适的发展道路，使本项目的销售取得全面的成功。 前言 思维导视图 第一部分规划方案建议 初步方案阐述 方案一:整体布局单调，规划方案中产品混乱，立面造型不够丰富，内部景观规划特色不明显，没有充分利用贯穿小区的河道，且该方案没有做足容积率。 方案二:该方案从整体上将各形态产品自由组团，小区内产品排布错落有致，高低起伏，立面丰富，在容积率要求上也做到了最大化。 方案三:采用中心景观排布，整体布局丰富，充分贯穿小区的河道做水系，使整个小区的景观部分非常出彩，但该方案立面造型单调，产品整体品质感较差，且开挖面积较大，造价成本较高。 方案四:本方案采取排式摆布，产品的组合性不强，人为分割，区域组团不自然，且方案的面积配比缺乏市场依据。 规划设计方案对比 UPCS根据相城区周边市场的整体价格预测本项目在明年推出时小高层价格可以达到6000元/平方米，同时根据其他各形态产品与高层价格系数规律预测本项目各形态产品的价格，具体如下： ◇高层价格：6000元/平方米×1=6000元/平方米； ◇花园洋房：6000元/平方米×1.15= 6900元/平方米； ◇单身公寓：6000元/平方米×1.15= 6900/平方米； ◇联排别墅：6000元/平方米×1.5= 9000/平方米； ◇独幢别墅：6000元/平方米×2= 12000/平方米； ◇商铺： 6000元/平方米×2.5=15000元/平方米； ◇写字楼：6500元/平米。 根据以上预测价格得出四种方案的总销金额。 经济收益测算对比 经济收益测算对比 经济收益测算对比 经济收益测算对比结论 方案一：15.48亿 方案二：16.46亿 方案三：16.73亿 方案四：14.27亿 结论：通过对四种方案的对比分析，方案三的表面经济收益最高，但是因为其面积规划最大，远远超出了地块所规定的容积率，并不能代表最佳方案，而方案二仅比方案三少0.27亿的收益，在后面的报告中UPCS将通过对方案的优化使总销金额反超方案三。 市场环境的客观甑选 本案客群定位：根据UPCS上次提案报告本项目的客户群依靠相城本区域是不足以支撑的，本案的客户群必须放大到全苏州范围，要“立足相城，放眼城区，展望全苏州”。从客户面宽上来说，本项目的要比目前相城区域内竞争个案的客户更为宽广，要包含金字塔底端的基本客户群，同时还要包括更为高端的客户层（考虑市场的变化，采取一网打尽的策略）。 竞争个案：从市场竞争来看，相城区目前的产品相对缺乏特色，产品档次较低，本案要想从这种底端的竞争市场跳脱出来，就必须在项目整体规划、风格设计、户型配比、景观设置、会所功能等多个方面做出特色。 营销效果：本项目从市场基本需求出发，造出许多目前市场紧俏的小面积紧凑户型，在小区的规划上做得毫无特色，将会把本项目拉入最底端的价格战。只有将本项目的产品域拓宽，才能缩短整个营销周期，同时拉高产品的价格，为开发商创造出更高的利润。 小结： 依上所述，UPCS认为根据对四种规划初期方案的对比分析，从产品规划、户型配比、景观规划等方面，方案二都是四种方案中最优的；从市场竞争、本案客户定位、营销周期等方面来看方案二也无疑是最优的。