广晟·宝晟花园一期地块3规划建议 营销中心11月30日 · 地块基础分析及总体规划建议 1、城市发展展望与项目定位 2、地块发展研判 3、项目开发情况 1、东源前景展望 东源县原为河源郊区，93年经国务院批准设立，距河源市区仅6公里 左右。东源环境优美，拥有国家4A级旅游区-万绿湖、桂山风景区，以及 东江画廊风景区、黄龙岩畲族风情旅游区、东江源温泉度假村等等。东 源常年空气质量维持在国家一级标准，人居环境卓越无比。 河源“南接北拓”战略的实施，城市南面主要规划为工业片区， 而北面主要版块即为东源、大学城片区为居住片区，而东源发 展基础良好，是河源未来发展的重心。 东源 大学城片区 东源发展前景展望 1、根据河源城市发展长远规划文件（2008— 2020年），确立 “河源——龙川”、 “河 源——和平”两个城市发展轴，东源地处前哨 位置，发展已经进入实质阶段。 2、随着城市发展，高素质人居向“卫星城”或 郊区发展已经成为潮流。 东源城市发展及地产发展现况 1、东源县主要由之前仙塘镇木京村区域上建成，现有人口较少，构成亦较为单一。 2、东源工业产业较为薄弱，人们收入渠道较为单一，主要劳力大部分到深、惠、广、莞等市务工，或从事小生意等，留守劳力1、在政府、机关供职，2、赋闲在家，3、开小商店、小买卖、附近工厂打工。 3、城市发展给当地村民带来意外土地收入，不少村民通过政府征地、出售自留地、转卖等手段有所积蓄。 1、东源地产发展缓慢，现有开发较大型的社区有滨江花园商住项目（距宝晟花园约2000米），为中低档次项目，主要客户有周边老师及机关单位人员。 东源缺乏定位高端、规划前瞻、配套完善的花园社区 2、地块基础分析及总体规划建议 经济指标 项目地理位置 项目地处东源县城 中心，交通方便， 辐射潜力较大，东 源零售业仍处于孵 发阶段，缺乏商业 地标（与东源县域 行政单位相符）。 地块一3期位置 滨江花园 霸王花集团项目 项目初步不同实现价值研判 项目东南面为文化广 场，东北面为散落民 居。项目各地块综合 价值较为均匀，现地 块一3期原为市民广 场，因此在规划上相 对独立. 同社区，在类档次产 品基础上，不同价值 实现主要通过组团/栋 享有的环境对比区别 得于实现。 项目规划基础探讨 住宅 幼儿园 商住/配套 商住配套 生活便利是高端项目 的基础配套要求，如 超级市场、功能完备 的会所等。 作为东源第一个高端 商住项目，在自身配 套上，现缺乏相应功 能的会所，现超市选 址位置、配备条件亦 有所欠缺，有碍住宅 价值最大化现实。 区位判断上，此适宜发展高端豪宅区，但仍需对市场充分评估 一、地块基础分析及总体规划建议 营销中心11月30日 近景山体、远景 东江画廊 文化广场 东源县城3大纵线之一， 且为县中心繁华位置 西偏南方向临近幼儿园 视野较阔 最优视角角度 但存噪声问题 朝向 同社区不同组团档次判断依据 住宅档次判断（相对于同一个社区的对比因素），其首要因素是其 是否享有： 1、更好的视野环境 2、更少干扰因素（①、治安——环境的安全性认知。②、噪音。 ③、邻近的视线） 3、开发的期次趋势认识（普遍的市场意识是越做越高端，以配合 项目低开高走的价格曲线） 4、项目相关素质（绿化、建筑） 从原则性渐进来说，3期所受干扰因素较大，不适宜开发定位高端的豪宅， 但可通过较准确的定位、个性化设计等元素走精致路线。 一期户型占比情况 3、现有开发情况 小结 观点： 从项目所处东源中心，交通网络便利，辐射能力较好；东源 发展趋势，且项目原规划独立、项目自身配套完善与项目档 次提升方面考虑，建议地块一3期的定位方向为： 东源小型综合体/商住地标