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SSTEC核心要素分析
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关键
因素
SSTEC TEDA 塘沽区 汉沽区
地理
区位
位于汉沽区南部与塘
沽交界位置，距离当
前的核心居住生活区
约20分钟车程。京津
二线高速的开通在一
定程度上缓解了滨海
新区的对外交通压力
，也带动了SSTEC的
发展。
位于塘沽中心区与北塘之间，当前
住宅开发主要集中在第一、二、三
大街以及泰达时尚广场区域，是滨
海新区内的著名的富人居住区，也
是外来人口最为集中的区域，相比
较其他区域，其经济和文化更加发
达，规划中的泰达MSD坐落其中。
京津塘高速、津滨快速路以及轻轨
是其主要对外联络交通线。
传统核心生活区，位于滨海新
区的中心，大型企、事业单位
汇聚，港口服务及商贸流通业
发达，响螺湾商务区、于家堡
金融区坐落其中，属于滨海新
区核心区所在。除了已知的京
津塘高速和津滨快速路外，往
来于北京与天津的城际高铁终
点站同样位于此。
滨海新区传统化
工产业区，环境
污染较重，位于
规划中的北部宜
居旅游区。距离
当前的发达成熟
的滨海核心区相
对较远，对外交
通手段比较单一
打分 4 5 5 2
从地理区位上看，除了汉沽城区比较偏远外，其他三区都因为对外交通联络（尤其是对北京和天津市
区）比较畅通而在一定程度上带动了区域发展。
作为刚刚起步的发展区域，SSTEC在当前的地理区位上略逊于其他两区，随着交通路网的逐步完善，
未来发展契机显现。
SSTEC核心要素分析——价值点提炼
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关键
因素
SSTEC TEDA 塘沽区 汉沽区
当前
现状
区域建设处于起步阶段，生活
配套匮乏，区内、外交通系统
和区内产业发展处于规发展划
阶段，京津二线高速的开通在
一定程度上改善了区域与外界
的联络，整体市场形象正在逐
步完善和确立中。
区域消费的成熟度高，中
、高端生活配套发达，交
通较便捷，由京津塘高速
和津滨快速连接天津市区
以及北京，吸引了众多外
来商贸人士，带动了整体
区域的经济发展。
区域成熟度高，中、低端生
活配套发达，交通便捷，当
前的城际高铁塘沽站可40
分钟直达北京且未来将一直
延伸至于家堡金融区。新成
立的滨海新区管委会的办公
选址就在其间。
区域发展相对较封闭
和落后，生活配套更
是趋向满足基本生存
需求的地段消费，交
通不甚便捷，与市区
及滨海各主要功能区
联通性较弱。
打分 3 5 5 3
从当前现状上看，TEDA和塘沽区已经具备了高度成熟的生活氛围，并被大多数天津人和外来人口所
认可。
处于起步发展阶段的SSTEC，由于受限于相对滞后的区域生活配套，短期内无法达到自给自足的状态，
也使得部分客户分别被TEDA和塘沽区所分流。
SSTEC核心要素分析——价值点提炼
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关键
因素
SSTEC TEDA 塘沽区 汉沽区
发展
趋势
土地资源丰富,统一城市运营
管理,宜居生态发展模型兼容
新加坡国际成熟城市发展理
念，力求打造可持续发展的
中国新一代环保城市样板
土地资源稀缺,以
现代化服务产业
发展为主导,居住
发展为辅助。未
来住宅供应趋少
该区域核心位置的纯居住土地资
源较为有限,随着于家堡和响罗湾
的开发,将成为滨海新区未来的政
治/经济/文化/商贸/金融中心,以
及建设成为宜居的港口新城
土地资源丰富,以现代化农
业、海洋养殖业及海洋化
工业发展为主导,借助
SSTEC的逐步成熟有望带
动汉沽区域自身的发展
打分 5 4 5 3
从发展趋势上看，SSTEC/TEDA和塘沽区作为TBNA未来十大战役的重要规划区域，分别有着很好的
发展契机，并且各区定位的差异也决定了各自房地产市场的发展方向。而塘沽区更由于于家堡金融
区的规划建设以及滨海新区管委会的进驻而显得格外引人注目。
SSTEC作为唯一的国家级合作项目，着力打造中国的宜居生态城市样板，铸造可持续发展之城。无无
论从开发级别还是开发规模都拥有足够的影响力，并且依托自身“宜居/生态/环保”等这些当前国
际上热议的主流定位，成为TBNA最适宜居住区域。由此我们看到，如何释放和扩大SSTEC的影响层
面，使大众对SSTEC的认知从理论层面落实到具体执行上是当前首要需要解决的问题。
SSTEC核心要素分析——价值点提炼
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关键
因素
SSTEC TEDA 塘沽区 汉沽区
产品
规划
当前市场供应以中端产品为主
，且同质化较为严重，考虑到
整体市场的长足发展，未来需
要出现差异化住宅产品供应适
应逐步升级的市场需求
高端化，豪宅化的
住宅产品发展路线
基本确立
以中、高品质住宅产品为主导
，已经形成的自身特色并被市
场接受，其核心区域未来趋向
高端化商业产品
正在逐步由低端迈向中
端，同质化严重，市场
存量大，竞争激烈
打分 4 5 4 3
从区域之间比较看，依托各自区域定位，已经形成了相对差异化的产品规划格局，竞争局面相对明朗化。
从SSTEC内部的产品规划看，当前同质化较为严重，产品设计缺乏特色，对于迎合首批刚性需求的客户
尚可，但是从长远发展看，随着区域建设升级，必然会带来新的需求增长点，故产品规划更应精细化、
特色化，以满足市场之需。
SSTEC核心要素分析——价值点提炼
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1.战略地位最优------国家级战略发展项目，中、新两国政府共同打造的样板城市；
2.开发定位最优------定位为全球低碳、环保宜居生态新城，塑造可实行、可复制的、可持续发展的
宜居城市模型；
3.环保理念最优------迎合国际最时尚及最流行的低碳环保主题，全面应用各项最新生态环保科技手
段，为当今人居生活环境的改善和未来城市可持续发展奠定基础；
4.运营管理最优------由中、新两国政府联合组建的SSTEC INVESTMENT CO.统一进行城市整体运营管
理，诸多国际、国内著名品牌开发商进驻，完成高起点的区域发展起步建设。
明确核心价值的同时并将其传播推广出去，是我们下一阶段整体营销工作的重点。
SSTEC核心要素分析——价值点提炼
关键
因素 SSTEC TEDA 塘沽区 汉沽区
地理
区位
4 5 5 2
当前
现状
3 5 5 3
发展
趋势
5 4 5 3
产品
规划
4 5 4 3
综合
评分 4 4.75 4.75 2.75
SSTEC目前综合条件略逊于滨海新区的核心城区，但SSTEC作为刚起步的国家级重点发展区域，其高水准的定
位、理念和管理，未来发展空间巨大。在后期的运营中更应着重与自身的核心价值点的体现：
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SSTEC 贡献 收益
促
进
回
报
国家政府
人口增长
房地产开发 生态产业
推动SSTEC可持续城市运营四大元素：
SSTEC核心要素分析——问题点解析
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国家政府针对SSTEC生态产业园区内
注册企业实行政策性扶持（如：税收
及政府行政性收费的减免机制、重大
技术突破的奖励机制）、行政性（国
家级重大生态型项目引入），促进了
区域产业的发展壮大；
区域产业的发展壮大形成了SSTEC城
市运营的产业基础，并贡献GDP；
SSTEC城市运营的成功为国家探索出
一条新型城市的可持续发展之路，并
得以回报政府。
SSTEC 贡献 收益
回
报
国家政府
人口增长
房地产开发 生态产业
*扶持
SSTEC持续发展关系结构模型——国家政府/生态产业
促
进
SSTEC核心要素分析——问题点解析