嘉和·首座商业发展定位策划报造 至道地产 谨致：四川嘉和房地产开发有限公司 目 录 PART1 PART2 PART3 PART4 邛崃城市概况 商业物业市场研判 市场各业态发展现状 邛崃商业市场分析 项目定位与开发策略 项目定位方向 PART1 项目概况 项目开发策略 PART5 规划思路及营销方案 PART 1 项目概况 项目概况——区位：建成区边缘，未来城市商贸商务核心地段 邛崃为成都下辖县级市，属四线城市，项目所在区域目前为建成区边缘位置，但成熟在即。 项目距离城市核心商圈有一定距离，周边市政府选址已定，高端居住项目逐步在建，本项目作为商业地产开发需要综合考虑近远期市场机会。 项目概况——规划要求：商住用地，可开发物业功能相对单一 项目用地红线内面积为106420㎡，北侧临文虹路北侧街面，距离；南侧为君平大道，为划分邛崃市区与规划中的北部新城的主要道路；西侧与北侧与跳伞基地等单位。 规模较小：项目商业部分总建面积约达18625.1㎡，是邛崃目前同类项目中最小的综合体商业项目。 物业功能单一：容积率4.0，物业类型需有裙楼+塔楼设计。 主沿街不充分：项目用地呈东西向分布，主要展面向文虹路北侧，但文虹路北侧当前已到路的尽头。 车流人流不旺：其中邻近的318国道上有一定车行量，而文虹路则大相径庭，而对面洪川小区临街没有商业，整条路的商业氛围较弱。 针对项目情况，市场研究的重点 城市宏观分析：了解城市社会与经济基础及运行情况，商业发展的基础研判断。 传统商业：项目零售、餐饮、娱乐等传统商业业态情况，市场容量判断，是否有可全面升级的空间。 专业卖场：项目目前地处城市建成区边缘，可考虑发展以专业商品聚集的专业卖场。 商务功能物业：塔楼物业考虑商业/商务定位的公寓、写字楼、酒店需对本地市场，近期及未来趋势进行研判。 PART 2 邛崃城市概况 城市概况 邛崃下辖于四川省成都市，位于四川省中部，距成都市区65公里。城市总面积1384平方千米，总人口约有65.8万人。 邛崃市有一定的旅游资源，其中最有名为文君井以及相关的酒文化，现主要产业也继承传统优势，以原酒生产闻名于全国。 城市发展基础 —— GDP及产业状况 2011年成都第三圈层市县GDP（单位：元） 2005-2011年 邛崃市GDP（单位：亿元） 2011年，全市实现地区生产总值129亿元，比上年增长14.8%。一、二、三产业比例关系为20.9:44.7:34.4。 人均地区生产总值21043元，按当年汇率折算达3340美元。 相比成都第三圈层市县情况，邛崃处于中后位。 城市发展基础 —— 社会消费品零售总额 2011年成都第三圈层市县社会消费品零售总额（单位：亿元） 2011年成都第三圈层市县人均社会消费品零售总额（单位：元） 2006-2011年邛崃市社会消费品零售总额 (单位：亿元) 社会消费品零售总额43.9亿元，比上年增长16.1%。其中城市零售额38.8亿元，增长21.5%； 批发零售贸易业零售额35.8亿元，增长11.9%；住宿餐饮业零售额8.1亿元，增长39.2%。 邛崃相比第三圈层市县水平处于中后位。 城市发展基础——人民生活水平 2011年成都第三圈层市县人均可支配收入（单位：元） 2005-2011年邛崃市区居民人均可支配收入 (单位：元) 城乡居民收入稳步增长。城市市区居民人均可支配收入17062元，比上年增长15.5%；人均消费性支出13703元，比上年增长13.5% ，人均住房建筑面积34.8平方米。 城市外部交通现状及未来规划 光华大道延伸 成蒲铁路 成温邛快速通道 成新蒲快速 邛新路 邛崃在成都市“半小时经济圈”内，属于成都第三圈层市县。距成都市区65公里、成都双流国际航空港50公里，现有成温邛高速公路和成新邛高等级公路相连。 未来规划的成蒲铁路预计今年底开工建设，2014年完成，为邛崃市带来更便捷的交通。 新的交通规划加入了轻轨建设，轻轨对一个城市的商业带动力非常大，但现在建设仍未开始，尚处于规划阶段。 成都市 邛崃市