研讨内容新政以来房地产市场走势常见促销手段及效果评估目前市场营销的应对措施
本报告是严格保密的。

§§11新政以来房地产市场走势新政以来房地产市场走势
本报告是严格保密的。4

05年年初
住房上调按
揭利率
“旧八条”
开征土地增
值税
《关于对房
地产开发经
营企业实行
明码标价、
禁止价格欺
诈的通知》
“关于抑制
房价过快上
涨势头”的
四点要求
“新八条”
个人购房不
足2年即转手
交易，交全
额营业税开
始实施
七部委《关
于稳定住房
价格工作的
意见》
规定普通住
房标准
05年年中05年年底
六大举措调
控市场，严
惩哄抬房价
拟定4月1日
起征收3%契
税
政府金融6
部门合力，
8招调控深
圳房价
国六条出台
深圳国土房产
局公布享受优
惠政策的普通
住房价格标准
《关于调整住
房供应结构稳
定住房价格的
意见》
06年年初06年年中06年年底
售楼须有信息
公示系统，起
房卖多少现场
可查
启用新版售
房合同
<深圳住房建
设规划2006-
2010
07年年初
国税总局通知
从2月份起对
房地产开发企
业土地增值税
进行清算
欧亿·体育（中国）有限公司来源：世联研究
当前政策调控是05-06年的延续：
05-06年：第一轮宏观调控，主要采用行政手段
主要手段：土地政策、行政管理以及对供应结构进行硬性限制
背景：宏观调控背景：宏观调控
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长期
转按、加按短期
上调贷款利率；长期
营业税征收；个人所得税提高首付成数至三成短期
影响
需求
增加廉租房土地增值税清理囤积土地90/70政策长期
打击捂盘短期
上调贷款利率；上调存款准备金率长期
营业税征收；个人所得税停批别墅用地短期
影响
供给
经适廉租税收政策金融政策土地政策行政管理

02-06年全国商品房价格变化图

2003年2004年2005年2006年2007年1-4月份
住宅价格

别墅价格住宅别墅
深圳03-07年住宅和别墅价格增长图
05-06年调控效果不明显，政策影响被迅速消化，价格快
速进入新一轮快速上涨中，直接引发近期本轮宏观调控
背景：宏观调控背景：宏观调控
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房源公开、价格公示、现场监管
取得《房地产预售许可证》前禁止内部认购、内部认筹、内部登记、
办理“VIP卡”等行为；禁止发布项目销售广告；禁止收取任何预定
性质款项；取得预售许可证需备案开盘方案和价格表；取得《房地产
预售许可证》后十日开盘令，不得囤积房源、捂盘惜售；预售房明码
标价、价格网上公示；预售合同管理、网上下载打印、限制更名；统
一合同文本
二级市场
统一合同文本、杜绝阴阳合同及期
房销售
2007版《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》和《深圳市二手房
买卖合同》正式启用
2007.8.1三级市场
信息透明化，营销工作前置，客户
摸查受限
现场监管卖楼，新开盘项目报预售许可证同时，需同步提交开盘方
案、价格表
2007.7.13
二级市场
三级市场
《新十条》出台
房地产市场十大整治措施，整治房地产企业发布虚假信息、炒卖房
号、捂盘惜售、囤积房源、恶意炒作哄抬房价
2007.3.11
8月1日采用统一居间合同，网上打印；严禁“炒卖楼花”行为；二手
商品房明码标价
深圳《关于进一步规范我市商品房销售行为的通知》三部联合发布，
范围更广
深圳《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》
深圳《广告专项整治工作方案》
相关政策
整顿广告宣传，客户积累受限2007.6.22
限制外资炒房，外籍客户受限2007.7.11
二、三级市
场
禁止使用阴阳合同
禁办VIP卡、十日开盘令、价格提前
登记公示、预售合同管理、二手房
明码标价
2007.7.13
关键词时间政策区域
本轮宏观调控：继续加大行政管理监管力度，落
实第一轮调控内容，大力规范市场行为
背景：宏观调控背景：宏观调控
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2007年加息4次，一年期存款利率
达3.6％，但仍低于8月份CPI增长
6.5％
2007年6次上调存款准备金率，存
款准备金率

本轮宏观调控：明显加大金融政策调控力度，多
次加息，同时影响消费能力与企业融资成本
背景：宏观调控背景：宏观调控
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金融机构紧缩银根，收紧
房贷，贷款门槛提高
各大银行取消加按业务
贷款审批手续更加严格、控制多套购房贷款成
数，对购买三套以上客户银行可能不予办理按揭
二手放贷基本停止
2007.8
2、银监会7月20日召开的年中工作会议明确表示，“要将金融机构的新增贷款速度控制在全
年15%以内，并将15%视作监管部门为银行划定的警戒线，但部分银行在上半年的增速已达到
16%，因此紧缩贷款是下半年的主题。”
1、深圳银监局于2007年5月14日发布《关于加强深圳市国内商业银行房地产信贷管理的指
引》要求深圳中资银行在严格房地产开发贷款的准入条件、加强个人住房贷款管理等方面提高
对房地产贷款的风险管理能力。

本轮宏观调控：本次金融调控最为不同的一点在
于--银根全面紧缩，收紧房贷
背景：宏观调控背景：宏观调控
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要点1：购买第二套住房首付的提高，主要影响的是首次置业者和普通家庭改善型置业者，对于富裕家庭的
改善型购房没有什么影响。

要点2：对于中小房地产投资者来说，首付提高和利息的增加高使购买成本增加，
迫使一部分投资者退出
市场。

要点3：对旺盛的市场需求将起到降温的作用，短期内成交量将出现明显的下降，但对于强劲的刚性的市场
购买力不足以产生根本性的影响，也难以抑制房价的继续上升。

要点4：第二套房首付及相应贷款利率提高，
第二套房选择在90平米以下的购房者会增多，
这样很有可
能增加90平米以下存量房的交易量。

要点5：将对购买第二套住房贷款的首付比例调整到40%以上，以此类推，购买第三、第四、第五套等以上
住房的贷款首付比重有可能更高。同时，
购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款利率上浮幅度也
会更大。

金融政策。政府实施提高政
策，加大多套房购房压力，
迫使部分投资者逐渐退出投
资市场
中国人民银行和中国银欧亿·体育（中国）有限公司监督管理委员会联合下发《关
于加强商业性房地产信贷管理的通知》，根据通知，对已
利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，
贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民
银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。同时，通知对房
地产开发贷款管理、消费贷款管理等问题做出了明确的规
定。

2007.9.27
本轮宏观调控：政府实施提高政策，加大多套房购房压
力，迫使部分投资者逐渐退出投资市场
背景：宏观调控背景：宏观调控