2
本报告是严格保密的。项目开发目标理解——定位工作围绕实现
开发目标进行快速回款快速回款————确保前期投资快速收回，首期开发确保前期投资快速收回，首期开发
以追求资金高效为前提以追求资金高效为前提开发周期开发周期————0808年初开盘销售，在年初开盘销售，在55年内完成项年内完成项
目的开发与销售目的开发与销售利润目标利润目标————通过大盘规划及节奏把空，逐步满通过大盘规划及节奏把空，逐步满
足项目开发利润要求，实现利润最大化足项目开发利润要求，实现利润最大化
本报告是严格保密的。开发目标的实现战略
——造势、借势、跳出、超越
如何跳出项
目本身，跳
出燕郊、跳
出北京。
如何突破和丰
富开发理念，
从自身角度出
发，超越目前
项目。
确定
本案开发方向
如何借势北京
及燕郊周边大
环境？
自身百万大盘，
如何引领区域市
场，自主造势u项目发展可采用造势和顺
势两种方式，对于本项目百
万大盘的规模，最合适的方
法是在借势的基础上造势。
即借市场之势、借政府之
势、借环境之势，造市场之
势、造产品之势、造环境之
势
造势＋借势本报告是严格保密的。跳出——放眼新城镇开发住宅典范跳出项目看项目————不仅仅是一个项目，更应该把项目当做作
品来做，做成精品。跳出北京看项目————本案位于燕郊，确完全依附于北京，可以
看作北京远郊的项目，但不仅仅是北京项目，它更是华北、乃
至全国以交通为导向的新城镇住宅产业开发的样本跳出燕郊看项目————本案不仅仅是燕郊一个住宅地产项目，更
是燕郊开发住宅的示范和样板
本报告是严格保密的。超越——全面提升项目价值超越村改项目————充分挖掘本案所在的区域价值，超越农村改
造项目的性质，使土地价值最大化。超越政府期望————既能满足政府期望，又能超越政府期望，同
时还能给政府带来新的城镇住宅发展模式，成为政府推广农村
改造的示范和样板。超越住宅理念————全面丰富和超越住宅开发的概念，以独特视
角规划产品，以丰富内涵提升项目价值。本报告是严格保密的。项目本体分析
本报告是严格保密的。京哈高速
102国道
燕顺
路燕灵
路迎宾
路
汉王
路
燕昌
路
燕高
路
行宫西大街行宫东大街
学院街
海油大街
工业大街
科技大街
汇津水务
美林湾一期
星河
皓月
华堂
高尔
夫
和安
花园
美林湾世纪名苑
诺富特燕苑度假村
汇富国际健康中心
欧逸丽庭
法国风情园
成功(中国)大广场
美丽乡村
思普兰度假村京华高尔夫
燕灵
小区东方御
景
意华田园
二期
交干
院党
校
圣得
花园潮白人家
新圣得花
园
纳丹堡
民政
学院
中央美术学院
东方夏威夷
中国防卫科技学院
燕京新城(南区)科迪药业
神威药业酒泉卫星发射中心研究所
紫竹园
京东中美医院
中国电子隧道局中美医院五十三所中燕小区四十五所
国税局防灾
学院华北科技学院怡景苑小区第六小学
燕郊
公园
百花
家园步行街海洋局
交干院
人民医院
法院行宫宾馆
工商局农行燕郊镇
政府
香格里拉
花园公寓
三河十一中
燕郊中学
富尔药业同济药业
星月云河
燕南小区
电子三十九研究所
防卫科技学院
北欧小镇二三医
院
中建二局公安分局
影剧院开发区管委会
祥馨
小区
电信局邮政局
工行建行
八中阳光小区
国土资源经济
研究院京客隆
燕郊火车站
铁三
局
炎桥工商
学院
燕龙大酒
店
渔具
城
京东
第一
花卉
市场
鼎盛花园
燕园
公寓
燕庆大厦王各庄小
区上上城(北区)
普罗旺斯
四十五所
中海
油
森隆药业
京都
医院
通力电池
第七
小学
上上城(南区)
食品城
北方
医院
中遂
二处
华泰忆江南
电厂
税苑
小区
天子
庄园
燕京新城(北区)
潮
白
河
首钢家属区冶金医院
哈特建材
协和药业
地税局中行
供电小区
富士星光
燕东
彩钢
清真
食品
交易
商城汇福粮油
亚飞汽车
酒厂小区
化工大学北方学院
三河二中
本项目
西部景观居住群
东部经济居住群本报告是严格保密的。项目开发难点：容积率3.5，实际容积率接
近4.0
1、占地面积：
u500亩，合33.3万平方
米；
2、容积率：
u3.2-3.5，限高100米；
3、用地性质：
u住宅物业为主，物业形
式没有限制，建设部分
配套商业；
u商业规模，物业形式没
有限制
1、占地面积：
u500亩，合33.3万平方
米；
2、容积率：
u3.2-3.5，限高100米；
3、用地性质：
u住宅物业为主，物业形
式没有限制，建设部分
配套商业；
u商业规模，物业形式没
有限制
回迁用地
退线40米
退线30米
退线20米退线20米
本报告是严格保密的。
10
项目地块解析回顾
1、合理的区位优势
随着西区热点板块的开发，城市核心区逐步转移，项目所在位置将逐步凸显
项目周边教育配套完善
2、交通条件便利
对外交通便利
08年京平高速的开通，为项目提供了更佳的对外交通条件
3、大盘优势
大盘规模效应，具有较强的市场影响力
降低持有风险，灵活性可操作性高；
1、合理的区位优势
随着西区热点板块的开发，城市核心区逐步转移，项目所在位置将逐步凸显
项目周边教育配套完善
2、交通条件便利
对外交通便利
08年京平高速的开通，为项目提供了更佳的对外交通条件
3、大盘优势
大盘规模效应，具有较强的市场影响力
降低持有风险，灵活性可操作性高；
1、容积率:3.2-3.5的规划容积率，由于建筑退线，实际容积率接近4.0
2、周边环境：项目周边缺乏居住氛围，短时间内无法改变
3、航道：地块上空有飞机经过
1、容积率:3.2-3.5的规划容积率，由于建筑退线，实际容积率接近4.0
2、周边环境：项目周边缺乏居住氛围，短时间内无法改变
3、航道：地块上空有飞机经过
项目优势条件
项目劣势条件本报告是严格保密的。
11
我们面临的最大问题是3.5的同容积率
下，塔楼是否被市场认可？
初步问题解决方向：
1.降低容积率，提升项目品质
2.做足容积率，用面积换价值
本报告是严格保密的。
12
我们是否可以降低项目容积率？本报告是严格保密的。
13
从经济角度确定容积率：
容积率确定模型
容积率对项目利润的影响不成正比，其相互关系受到土地价格与
单价-品质相关度的影响。要确定容积率的取向，需要从这两方面
综合考虑。
依据此模型，可以简单估算容积率与利润的关系。
23控制容积率控制容积率
容积率最大化容积率最大化
单方利润空间大，向提高容积率偏重单方利润空间大，向提高容积率偏重
单方利润空间小，向控制容积率偏重单方利润空间小，向控制容积率偏重
单方利润空间大，向提高容积率偏重单方利润空间大，向提高容积率偏重
单方利润空间小，向控制容积率偏重单方利润空间小，向控制容积率偏重
附加品质提升与单价提升幅度的关系
土
地
价
格
R
提
高
R提高
本报告是严格保密的。
14
不改变建筑形态的缩减容积率，并不是市
场价值增值的主因
板块分析
4300小高层(精装）
4200板式高层
4400板式小高层
5100
天子庄园
华泰忆江南
上上城
香格里拉花园公寓
潮白人家
新圣得花园
东方夏威夷
欧逸丽庭
美林湾
星河皓月
项目名称
小高层板楼
高层板楼(2.86 )
小高层/高层板楼(2.54)
高层塔楼(4)
高层板楼(2.79)
高层板楼(2.75)
小高层板楼
多层
多层
多层
容积率价格(元/㎡)序号
370010
35009
39008
45007
39006
42005
53004
5000348001
综合比较上上城、华泰忆江
南、新圣得花园、潮白人家
容积率较低的上上城，并未因
为容积率的降低而获得更高的
市场价值
上上城同华泰忆江南均价400
元的差距更多的是由社区配
套，营销宣传造成
本项目3.5的容积率缩减至
3.2甚至3.0，只会增加几
座板楼，对项目整体价值
提升影响较低，反而增加
项目运作风险
本项目3.5的容积率缩减至
3.2甚至3.0，只会增加几
座板楼，对项目整体价值
提升影响较低，反而增加
项目运作风险本报告是严格保密的。
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大幅降低容积率，虽能获得市场中的价格增幅，
但风险加大，且价格增正不能弥补面积价值损失板块分析
4300小高层(精装）
4200板式高层
4400板式小高层
5100
天子庄园
华泰忆江南
上上城
香格里拉花园公寓
潮白人家
新圣得花园
东方夏威夷
欧逸丽庭
美林湾
星河皓月
项目名称
小高层板楼
高层板楼(2.86 )
小高层/高层板楼(2.54)
高层塔楼(4)
高层板楼(2.79)
高层板楼(2.75)
小高层板楼
多层
多层
多层
容积率价格(元/㎡)序号
370010
35009
39008
45007
39006
42005
53004
5000348001单纯比较较多层与高层产品价格差，可见同项目多层产品价
格超出高层产品约500-700元/
平米
容积率减半，价格增幅仅有
15%，市场不可行
本项目建议做足容积率，
用面积换价值，并在其他
方面做市场精品，以弥补
自身价格损失，并可把市
场风险维持在最低水平
本项目建议做足容积率，
用面积换价值，并在其他
方面做市场精品，以弥补
自身价格损失，并可把市