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2012年至今中国房地产欧亿·体育（中国）有限公司走出了一波近似疯狂的行情：2013年全国新房销售面积超过13
亿平米，同比上升17%，销售金额超8万亿元，同比上升26%，增速均创四年来新高；70个大中
城市房价指数显示一线城市商品住宅价格指数按年同比上涨16%；二手房和土地市场数据同样
表现亮眼，标杆房企业绩喜人，千亿级房企数量升至7家。整体来看，2013年是房地产市场量
价齐飞的一年，但是年底仍然受到季节性因素、地方政府调控新政及流动性收缩的影响，热度
有所减退，这与我们年初判断的“谨慎乐观”以及半年报中“平稳中见回归”的判断基本相符。
从市场宏观环境和欧亿·体育（中国）有限公司政策环境来看，今年将是市场在量价高位盘整，欧亿·体育（中国）有限公司诸多长效机制逐渐
落地，而宏观流动性难言乐观的一年。
就在房地产欧亿·体育（中国）有限公司高歌猛进同时，实体经济与互联网经济冲击与交融方兴未艾，面对欧亿·体育（中国）有限公司环
境的千变万化，房地产市场在经过了10年的迅猛发展后能否继续？结合以城镇化为核心的房地
产机遇与挑战的专题研究以及对2014年宏观环境、欧亿·体育（中国）有限公司流动性、政策环境的判断，我们认为
2014年，房地产欧亿·体育（中国）有限公司在经历高速增长之后必将回归到理性的发展道路上来，欧亿·体育（中国）有限公司也将面临进一
步的分化和洗牌。
2012年我们的主题是“雄关漫道从头越”，如今漫步从头越，苍山如海，残阳如血，恰似
此前光景，粗放式增长已成为过去，转型与变革迫在眼前。
从头越，苍山如海，残阳如血
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主题
1.2013年全国房地产市场回顾
2.当前房地产欧亿·体育（中国）有限公司发展机遇与挑战
3.2014年房地产市场趋势展望
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2013年全国房地产市场回顾 Part 1
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2013年全国房地产市场回顾
供应：区域供应分化，一线城市供应短缺
成交：成交整体维持较高位水平，二线发达城市领涨
销供比：区域市场供需分化，差距继续扩张
价格：区域市场供需差距，加剧房价表现分化
认购率：开发商供货积极，市场去化景气，推盘认购率向好
一线城市占主导，整体成交处较高位
成交价格指数创新高，一线城市涨幅约两成
租金指数稳步增长，沪广双城市增幅超一成
供应：全年供应整体稳定，一线城市放量增长
成交：成交结构回归一线，助推交易成本上涨
供销比：增加供给政策发挥效用，市场整体供应大于成交
销售：标杆房企业绩亮眼，量价稳步上升
拿地：土地扩张步伐加快，创近四年购地金额新高
拿地销售比：全年拿地销售比创新高，标杆房企进入“补库存”阶段
拿地城市布局：战略重点转移，回归一二线市场
全年销售创新
高，正处高位
运行阶段，但
整体增速回落
量价稳居高位，
一线城市领涨
增加供给政策发
挥效用，一线城
市放量成交助推
价格上扬
销售业绩亮眼，
进入补库存阶段，
战略重点转移
二手市场
一手市场
土地市场
标杆房企
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1.1全国新房：全国商品房销售高位运行，增速同比上升；全年
累计销售面积为13亿平米同比上升17%；累计销售金额破8万亿
元同比上升26%，双双创下近六年新高
62089
93713
104349
109900111304
130551
-20%
42%
10%
5%
2%
17%
-30%
-15%
0%
15%
30%
45%
60%20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年1-11月
商品房销售面积 增速
2008-2013年（单位：万平米，%）
全国商品房销售面积与年度增速
2008-2013年（单位：亿元，%）
全国商品房销售金额与年度增速
24071
43995
52479
59119
64456
81428
-20%
76%
18%
12% 10%
26%
-20%
0%
20%
40%
60%
80%10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
90000
2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年
商品房销售金额 增速
数据来源：国家统计局，中原集团研究中心
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1.1全国新房：高位运行态势下，月度同比增速放缓；从分月度
的数据来看，自2月全国销售达至峰值后，同比增速逐渐减慢
50%
38%
17%
-30%
-15%
0%
15%
30%
45%
60%20000
40000
60000
80000
100000
120000
140000
11-0211-0611-1012-0312-0712-1113-0413-0813-12
销售面积累计 销售面积累计同比
2011-2013年（单位：万平米、%）
全国商品房销售面积与累计同比增速
数据来源：国家统计局，中原集团研究中心
78%
60%
26%
-50%
-25%
0%
25%
50%
75%
100%10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
90000
11-0211-0511-0811-1112-0312-0612-0912-1213-0413-0713-10
销售金额累计 销售金额累计同比
2011-2013年（单位：亿元、%）
全国商品房销售金额累计同比增速
平均增速
11%
平均增速
-7%
平均增速
29%
平均增速
21%
平均增速
-3%
平均增速
40%
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1.1新房供应：重点监控城市全年新批预售面积2.2亿平米同比上
涨10%，其中一线城市供应短缺，供应下降3%，二线发达城市
与二三线发展中城市分别上升14%、10%
13977230270251283299288
432271334431
216124305285255252230297328309350255
217247
804929944
1089
779829
1243
765
952937
766
361
753
1093
903948775837
1388
910
1274
1106
186183
686
646659
568
599601
957
521
814645
523
225
679
630
786494
687597
890
697
686
881600
1200
1800
2400
3000
120112021203120412051206120712081209121012111212130113021303130413051306130713081309131013111312
一线城市（4个） 二线发达城市（10个） 二三线发展中城市（12个）
数据来源：各城市政府部门，中原集团研究中心，因数据延迟略有差异
2012-2013年（ 单位：万平方米）
中原26个重点监控城市一手住宅新批预售
2012年（2 亿平米）
一线城市：3306万平米
二线发达城市：9735万平米
二三线发展中城市：7064万平米
2013年（2.2亿平米，同比+10%）
一线城市：3206万平米，-3%
二线发达城市：11113万平米，+14%
二三线发展中城市：7775万平米，+10%
备注：一线城市：北京、上海、广州、深圳（4城）；二线发达城市：天津、重庆、成都、杭州、南京、武汉、厦门、长沙、宁波、无锡（10个）；二三线发展中城市：长
春、石家庄、南昌、合肥、贵阳、南宁、温州、苏州、惠州、常州、扬州、东莞（12个）
月均供应1675万平
月均供应1841万平
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1.1新房供应：一线城市涨跌互现，上海供应同比上升28%；二线
发达城市中长沙、宁波领涨，同比上升超五成；二三线发展中城
市部分，靠近沿海的城市普遍供应增加
城市 2012 2013 同比
上海 908 1164 28%
深圳 566 625 11%
广州 796 632 -21%
北京 1036 784 -24%
一线汇总 3306 3206 -3%
长沙 939 1621 73%
宁波 265 407 53%
南京 685 928 36%
无锡 621 793 28%
成都 909 1130 24%
重庆 1590 1863 17%
杭州 395 462 17%
厦门 269 262 -3%
武汉 2101 2028 -3%
天津 1961 1617 -18%
二线发达城市汇总 9735 11113 14%
城市 20122013同比
温州 26244068%
扬州 21935361%
南宁 42861544%
苏州 64292344%
合肥 754105039%
惠州 63684032%
东莞 61075123%
长春 868839-3%
常州 765654-15%
南昌 451380-16%
贵阳 1098717-35%
石家庄 331215-35%
二三线发展中城市总 7064777510%
2012-2013年（ 单位：万平方米）
中原26个重点监控城市一手住宅新批预售
数据来源：各城市政府部门，中原集团研究中心，因数据延迟略有差异