金地滟澜山四季度营销推广方案 2013年1-3季度业绩回顾 2013年1-3季度总体完成0.72亿，目标完成率48%，其中别墅56 套，洋房6套，商铺1套； 截至目前，项目累计完成14.98亿，累计完成全盘84.35% 2013年全年销售目标：1.5亿 截至9月22日已完成：0.72亿 离预期目标差额：0.78亿叠拼价格涨幅不高，通过各线下渠道宣传，所以去化速度较高 联排价格涨幅过高，故去化速度较慢，但对比市场，去化速度相对较好 通过5月初再次上调价格，联排单价上涨总量近3500元/平米，总价上涨近90万/套 目前剩余叠拼产品素质越来越低，且货量仅余20套，剩余联排货量大，形式严峻！ 2013四季度，滟澜山如何逆转！ 2010年 2011年 2012年 全盘回顾 6.5亿 7亿 1.47亿 以上总销售额包括所有物业类型 2013年1-9月22日 1.13亿 以上价格为表价均价 全盘回顾 市场环境与竞品分析 结论： 项目13年销售:叠拼别墅43套，联排别墅14套，别墅总销：11327万，月均消化别墅4.75套，消化量及速度淮南最高，奠定了淮南别墅市场地位，树立了金大地高端品牌形象； 但从去化物业分析，联排别墅相对速度较慢,相较淮南别墅市场，去化速度较快； 【泉山湖点对点分析】价值对比 产品附价值：泉山湖以前庭后院的超大赠送面积优于本项目 景观资源：山水别墅，唯一生态资源大盘 价格：泉山湖250万买双拼，价格加上超大附加值，对本项目造成极大冲击。【竞争项目】营销动作频繁，花样百出，抢夺市场眼球 泉山湖 领秀山南 活动线 推广线 活动线 推广线 2012年全年无营销活动 【本案】营销费用节流，线上宣传大幅减少，转为线下宣传 滟澜山 活动线 推广渠道 线上资源: 从4月起户外广告大幅缩减，线上仅剩两块户外广告牌可以持续释放信息 线下资源： 4月起开始转为线下推广，通过各渠道筛选，新增了派单、微信、电话营销等渠道，7月起开始全部投入正常使用 推广难处： 由于至结案营销费用为400万，其中还包含会所物业及会所产生的水电费，物耗能耗、物业人员工资及福利等，故适当缩减营销费用，导致线上信息释放严重不足，故转移至线下宣传推广 短信 网络硬广 户外：设计院、公安局、望峰岗、潘集、高速路口2块 网站软文 短信 户外：公安局、高速路口 派单 暖场活动 微信 邮件发送 电话营销 9-12月网络硬广 短信 户外：公安局、高速路口 派单 网站软文 暖场活动 微信 电话营销 商家资源合作 销售动作 3场暖场活动 3场暖场活动 2场暖场活动 1-28日轮滑培训 4场暖场活动 1-25日拉丁舞培训 2场暖场活动 6月：购房送全家欧洲游 5月网络硬广 网站软文 6月15日：新品加推 7月：购房送全屋家电 8月：买房送装修基金 6月:升级换购大行动(手续不全的洋房换购别墅) 9月：新品加推钜惠来袭 9月：老总推荐房 周周有钜惠 推广表现回顾（宣传推广） 推广表现回顾（活动） 成交客户分析 来访渠道及居住区域分析 【客户分析】住宅成交客户以田区为主，老带新仍是主要认知途径，且老带新仍是促进成交的最直接有效的途径 叠拼成交业主，应先生，私营业主： 洋房老业主、对项目一直比较认可，自己开的儿童摄影主题店，主要考虑的是购买滟澜山的靠路边房源，想以后做生意用，认为路边各方面比较方便，而且下叠赠送面积多，适合以后使用，目前资金能流转的开，所以就购买了 叠拼成交业主，穆先生，私营业主： 老带新来访，有朋友买过了，喜欢叠拼赠送的大面积地下室，核算过之后约合5000多元/㎡，手头资金也相对宽裕，同时老业主起的作用也较大。 叠拼成交业主，洪先生： 比较叠拼和联排，喜欢院子，老婆在东方医院工作，为以后上班方便，地理位置比较合适，而联排的院子太小了，而且只有一个院子，所以最终选择了叠拼下叠。 成交客户关注点分析 成交客户分析