销售结案报告2012.07.31 项目综述 漯河小城故事位于黄河路与银山路交汇处东北角（西华路口向北100米路东）占地6018.4㎡总建筑面积约16000 ㎡； 由4栋多层，1栋高层和沿街2层商业组合而成，住宅152套，规模一般； 产品类型丰富，87.58 ㎡两房共32套约占总户数的21%，面积从94 ㎡ -114.73 ㎡小三房共18套约占11.8%，119.69 ㎡-135 ㎡共102套约占67.2%.。 项目综述 2011年3月1日，大迈房地产策划经纪公司销售团队进驻案场；进行了为期3个多月的接受客户咨询工作，对漯河整体房地产市场的摸底工作也得到了有效开展； 截止2011年5月底客户累计到700余组，客户积累情况已经达到了认筹要求，鉴于满足甲方前期回流启动资金诉求以及面临延长客户积累期会造成客户流失现象； 2011年5月15日开始客户认筹；当天认筹110 组，截止到2011年6月底，认筹客户累计192组，这为后期的开盘奠定了决定性的客户基础； 2011年7月15日公开选房，当天销售房源80余套，截止7月底，房源累计销售大定90余套，签约89套，房源去化率达近60%，基本实现开盘前的公司销售预期目标。 产品分析之大环境分析 本案地处漯河新老城区节点，配套设施基本完善； 因银山路发展迟缓，周边以城中村结合为主，消费能力有限，造成周边房价偏低； 银山路作为途径周口西华必经之地，为吸引周口地区客户打下基础。其次，向北以黑龙潭方向客户，向东以邵陵区客户为主，部分市区客户，奠定了项目以中低收入群为主要群体； 另一方面周边名盘众多，例如昌建东外滩，兰乔圣菲，帝景城项目，联合一百等项目围绕其中。促使本案高不成低不就的局面。同时体现本案潜在的发展空间和后期可预期的升殖潜力。 本案占地面积为6018.4㎡，由1幢17层高层和2幢6层多层以及2幢5层多层组成。 由于本案地块比较小，地面绿化设置较少，车位紧张，形成不可改变的局面。 但是占比接近64%房源量的1#楼是联排设计，整体通风、日照效果理想，户型设计合理.尚且占优势，但小两房设计较少，流失部分客户。 小区的物业管理公司以及收取费用未确定，具体的服务内容尚未最终确定。因楼盘体量小，户型设计合理，从而实现项目房源去化的目标。 产品分析之小环境分析 户型面积分析——两居室 户型分析：从整体市场销售情况来看，全朝南型或南北通透两房比较好卖，是客户较容易接受的房型和面积。其中因为87.58户型和94户型的两房房源面积比较适中，总房款控制在32万以内，首付款控制在8万-9万之间，客户比较容易接受，所以去化速度比较快，但需要建议的是：87.58户型设计上存在的问题是朝南客厅属于二级采光，客厅的间接采光面不足，图纸设计上一般客户不会太重视的因素，造成该户型一个热销的局面，但一旦客户实际居住感受预期不会太好，客户采光会形成大部分区域暗厅现象，该户型不利于持续销售。其中94户型面积接近100平方，总房款一般在30万左右，二居室中面积偏大，总房款高；但因市场对于多层房源渴望度比较高，并且公摊面积和物业费用低，市场销售情况良好。 本案三居室的户型分析 从销售情况来看房源属市场接受度较高，去化上基本没有阻力，彰显业主气派、尊贵，在销售过程中引起了客户一定的关注度，去化上也较为顺利。该户型因为设计紧凑，面积适中的优势，预计去划也不是问题， 就整个销售过程而言，本区域两房的需求大于三房的需求，两房户型方面要求南北通风，客厅主卧朝南，三房居住者要求户型紧凑、面积小的需求量较大。在以后的项目户型配比中可适当提高其在项目中小两房，三房的比例。 (另外四套四居室格局与三居室相仿) 户型面积分析——三/四居室 客源客层分析 到目前为止，对已有的数据欧亿·体育（中国）有限公司进行统计后，可以看出，来人和成交中以郾城区为主，部分以黑龙潭以北方向和西华地区，邵陵区的客源为主，总体来人占到90% %以上，其他区域客户不到10%。（下图）