青岛辽阳东路项目整体定位及物业发展建议版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。May 28, 2014谨呈：青岛房地产建设集团第一部分 项目定位与发展战略【地块指标】地块总建筑面积30万㎡，容积率1.33，属中等规模中低密度项目项目位于青岛市崂山区东部地带；崂山区风景优美，自然资源丰富，是青岛人心目中的豪宅区；项目距离机场17公里，距离火车站约20公里，距离青岛市中心区15公里，距离崂山现核心区5公里，距离崂山区未来CBD6公里,项目与城市具有较为紧密的联系。【项目区位】项目位于崂山区青岛传统富人区边缘，但地块所属板块尚未开发，认知陌生崂山区15KM火车站20KM17KM6KM项目东侧、南侧有辽阳东路环绕、西侧紧邻松岭路，辽阳东路、松岭路属于城市主干道，良好的连通性及路况，保证了项目与城市其他区域的快速、便捷的交通联系；项目北侧有次级城市道路枣山东路，通达性较强，枣山东路为新建道路，通行状况良好；地铁规划与项目最近站点为汽车东站，与项目距离5.5KM，距离远产生效应小，可不考虑。【城市交通】地块紧邻辽阳东路和枣山东路，与主城区联系便捷【地块四至】地块周边尚属规划阶段，现状以原有村建房、山体为主，城市意象不足村建房：与项目仅一路之隔，规划建筑形式较差地块南侧：午山风景区，规划绿地，不遮挡本地块地块北侧为新艺林集团办公用地地块东部为未开发山体，植被覆盖率低凤凰山庄：是集餐饮、娱乐、休闲、马术俱乐部为一体的大型度假山庄，为地块周边为数不多的配套【地形地貌】项目地形现状复杂多样，坡地、盆地所占比重大，地形高差可稀释容积率两山之间，地势低而平坦，目前为工厂占地地段北侧，现在工厂占地，地面平坦地段东南部，现为村庄，需拆除地段东部，6幢大龄青年公寓地段东北部，道路以内现为盆地地段中心有山体，占地8万平方米，高约20米。按照上级规划，此部分山体不能用于住宅建设，需保留改造成社区公共景观空间坡顶台地现状△=65m△=65m△=25m△=30m△=10m△=8m△=16m【资源盘点】项目拥有内部山体、南部午山风景区和西侧高尔夫景观等多种自然资源资源条件盘点：山体资源地块环抱山体资源，是本项目最为强势的景观资源，同时可远观午山风景区；高尔夫西侧为高尔夫球场用地，高层建筑远眺场地景观；地形资源地块红线内地形丰富，可利用程度较高。午山风景区项目地块认知城市传统富人区内尚无认知的地产板块具备特殊山地地貌的中等规模中低密度住宅开发【开发目标】本项目是公司寄予厚望的优质项目，速度、利润、品牌都是项目承载的责任速度快“四快四早”快速开发的策略导致初期资金压力较大，为支持项目运作及后续滚动开发，对回现能力要求高利润高“在实现速度的前提下，经济效益应该是放在第一位的，重要性占到60%，社会效益（口碑、品牌等）占到40%”品牌佳公司在市内首个高端项目，为公司品牌化道路的重要里程碑之一【对速度的理解】本项目为公司现阶段两个主力回现项目之一，承担后续新项目滚动开发的任务，消化速度前紧后松袁总访谈：…今年是公司高密度开发的一年，有很多项目在同时启动，包括渝信、南姜的项目，因此对于项目来说希望能够快速回款，这对我们是至关重要的…【对利润的理解】充分兑现地块价值，以高品质高价值物业获取高额利润有条件开发高品质、高价值物业，并以此获取高额利润。青建尚东区青建橄榄城青建橄榄树青建……【对品牌的理解】本项目是实现青建企业品牌量变到质变的契机公司开发经验丰富，但除橄榄树外，多以普通高层住宅为主。2010年是公司业务高速发展的一年，同时本项目作为公司在市区的第一个高端项目，将成为公司在品牌化道路上从量变到质变的重要里程碑。因此，我们需要用合理的开发策略来实现目标之间的协调与平衡。公司对速度、利润和品牌三个目标均有较高要求，为了协调并平衡三者之间的关系，需要通过市场梳理、客户分析、案例借鉴和本体价值挖掘，寻找到满足开发目标和项目发展的最优方案。