上海企业总部项目前期策划及销售策划2010年7月目录一、定位宗旨二、地块基本欧亿·体育（中国）有限公司及相关经济数据三、重要配套四、市场分析五、上海总部经济研究及项目未来客户群六、具体产品形态研究——总部七、具体产品形态研究——LOFT八、主力产品及目标客户九、强排方案十、重要部品部件十一、项目关键节点及销售周期及盈利预测一、定位宗旨目前上海的办公楼市场处于严重的供大于求的局面，截至到2009年6月末，办公楼可售面积达到了287万平米，按照现在的办公楼销售速度计算，需20个月才能全部消化另一方面，临空经济园区潜在办公供应巨大，预计在今后的2-3年内，至少有100万平米的商务产品供应。该项目要想实现快速开发快速回笼资金，产品必须作出差异化，与市场上绝大多数产品形成错位竞争二、地块基本欧亿·体育（中国）有限公司及相关经济数据经济指标用地面积：22917平米容积率：2.0用地性质：商务办公，其中商业面积不小于30%建筑密度：30%建筑高度：32米地块位置图临空经济园区简介临空经济园区总规划5.14平方公里，是一个以“信息服务业、现代物流业和高科技产业”为主导的总部园区，是长宁区规划的三大经济组团之一，目前已有300多家企业入住，办公氛围浓厚外环线外以现代物流业为主，知名企业包括：联邦快递、TNT、大航国际货运外环内北翟路以北以高端产业为主的高端企业总部和高技术企业聚集区，知名企业包括：联合利华、博世、佳通轮胎、快克外环内北翟路以南以信息服务业为主的现代服务聚集区，知名企业包括：爱立信、史泰博、神州数码、携程网、明基等地块周边情况北面为10-1待出让地块，土地性质商办，容积率2.0，建面4.6万平米，而10-1的北面就是博世集团和统一集团的总部基地，目前均为在建工程；地块西面为9号待出让地块，土地性质商办，容积率2.0，建筑限高40米，三幅地块总建面14.7万平米地块东面为10-3号待出让地块，土地性质商办，容积率2.0，建筑限高32米，总建面5.4万平米地块南面为13号待出让地块，土地性质是商办，容积率2.5，建筑限高40米，两幅地块建面12万平米外环线协和路通协路北 翟 路天山西路福 泉 路三、重要配套1.交通配套公共交通：距离地铁2号线淞虹路站1.2公里，园区内部目前没有公交车，但新长宁开发的虹桥国际商务花园有3部开往地铁的班车地面交通：地块周边协和路、通协路、福泉路路况均较好，目前可较为顺利地与通向主干道天山西路，从而连接中环外环以及虹桥CBD, 而在建中的北翟路高架上砸道离地块500米，建成后可直通虹桥交通枢纽核心位置空中交通：距离虹桥机场6公里北北翟路高架2.商务配套目前，距离地块最近的商业设施为淞虹路地铁站上盖的易初莲花卖场，里面集购物、餐饮为一体，而距离地块4公里左右就是虹桥CBD核心区域，里面有众多低中高档酒店及餐饮娱乐场所，能满足各阶层的商务需要另外临空园区的11号地块和16号地块内均规划有酒店用地四、市场分析1.办公楼整体市场情况近阶段，上海办公楼市场呈现如下特点1) 办公楼市场成交量虽有所上升，但成交主力以小户型酒店式公寓为主，有效办公成交不足2) 与住宅价格节节攀升相反的是，办公楼的整体市场价格有所回落,纯粹的办公项目的销售速度均较为缓慢3) 存量压力相当巨大。目前上海的办公楼可售量287万平米，远远高于普通住宅的185万平米的水平。即使按照目前的销售速度，需20个月才能去化。4) 存量主力：次核心区域的中高端写字楼。他们往往配置较高，离CBD区域较近但又非传统CBD区域远郊区域的产业园区，他们往往以独栋为主，价格低廉，低至5000元/平米，销售情况一般从目前市场的存量来看，做标准的办公产品，即使配置再高，也必将受到激烈的竞争2.板块目前的价格水平及供应状况目前板块内在售办公楼较少，但虹桥国际商务花园7月预计会有1栋4000平米的总部楼可对外销售，目前报价17000元/平米；而其二期也将会有5-6万平米的总部楼供应，预计会在2010年中旬上市除此之外临空还有大批量的商办用地要推出，总建面在百万平米以上，预计今年推出量在20万平米左右，未来的几年，将有大量的办公楼供应外环线协和路通协路北 翟 路天山西路福 泉 路已出信息预告地块，总建面近40万平米