佳兆业惠州新城项目整体定位和启动区策略谨呈：惠州市佳兆业房地产开发有限公司研究背景项目位于惠州市博罗县项目位于惠州市博罗县，博罗县位于珠江三角洲东北部，东江中下游北岸，东与惠州市区相接，南与东莞隔江相望，西连增城，北靠龙门、河源，毗邻港澳。惠州新城项目位于博罗县中部，属典型的城市群结合部，项目区域属性相对复合与周边城市空间距离至广州直线距离约120km,车程约1.5小时至深圳直线距离约90km,车程约1.2小时至惠州直线距离约20km,车程约0.4小时至东莞直线距离约60km,车程约0.6小时至增城直线距离约60km,车程约0.6小时研究背景项目整体规划指标条件总用地面积：1663569m2其中2号地块：393627m27号地块：750842m28号地块：519100m2总建筑面积：250万m2用地性质：商住容积率：1.5绿地率：0.35建筑密度：——2号地块7号地块8号地块项目位于博罗罗阳镇规划新区，属典型城市陌生区/大规模综合性开发项目罗阳镇本项目项目初步分析项目位于罗阳镇南部，是罗阳镇规划新区，目前罗阳经济和商业中心位于东江以北区域；项目规模较大，目前惠州同级别在开发项目较少，从市场容量判断，仅博罗或惠州客户难以支撑本项目的持续开发。研究背景目前以确定2号地块为启动区，以低密度高端产品率先推向市场2010年4月，佳兆业集团内部会议讨论，确定项目整体建筑面积需达到250万平米，其中2号地块作为启动区率先推向市场。2号地块指标简介：启动区占地：25万平米容积率：0.6其中住宅：10万平米商业：1.5万平米酒店：3.5万平米项目现阶段工作划分与客户进行首次沟通项目地块现场查勘区域宏观经济背景研究房地产市场调研政府人员访谈专业人士访谈一线销售人员访谈消费者访谈市调成果沟通（关于市场层面信息双方已达成共识）整体定位与物业发展研究报告和中期汇报项目界定及客户目标分析市场简析与问题结构化分析核心问题的提出为解决核心进行多角度多层次的深入研究与分析可的发展战略之参考案例借鉴项目整体定位与发展战略规划实施及分期构思物业发展建议根据客户意见对中期报告进行修改参与规划汇报并针对规划方案提出意见规划沟通并提出相应意见终稿报告——2010/07第一阶段市场调研阶段（先期由其它4家公司完成）2010/05整体规划和分期思路竞争战略研判区域价值研判项目解读核心问题界定整体战略和定位驱动模式研究启动区策略区位：项目位于博罗县的江南新区，毗邻惠城江北，距深圳车程约1.2小时，区位优势较明显惠州市－博罗县－江南新区；项目至深圳直线距离约90km,车程约1.2小时；至惠州直线距离约20km,车程约0.4小时；在地理位置上在博罗老城区的南侧，既是规划中的江南新区，又受惠城江北CBD的辐射。规划：根据博罗县发展规划，项目所在地为规划中的“江南新区”，但是不在博罗的城市发展中心轴上区域规划为博罗——“江南新区”博罗县县城（罗阳镇）发展规划方向：东向沿惠博一级公路森林公园和324国道扩张；南部建设江南新区；西往义和一区、义和二区张拉城区规模；北部开辟新行政中心区 。博罗县是按照“南北拓展、东西延伸”和“一江两岸”的建设思路，以县城为中心，以石湾、园洲、龙溪、杨村等建制镇为依托，以罗浮山风景名胜区为重点，大力推进城镇建设。区域交通：惠河高速、广惠高速及324、205国道交汇于小金口，项目的交通优势区域内较好高速公路网项目用地北部4.6km处有广惠高速公路东西向通过；项目用地东部6.2km有惠河高速通过，且在惠州西南10km处与惠盐高速公路相接，90km直达深圳；粤湘高速博深段已动工，在博罗龙溪有出入口，位于本项目西侧；国道项目周边主要有324国道通过博罗县城，距离地块2.2公里；在惠州小金口附近有205国道通往河源。