商业沉淀——高新世纪金花和金鹰国际商业案例沉淀Case1. 世纪金花项目基础信息项目定位业态品牌分析规划设计分析项目基础信息世纪金花高新店高新路科技路位置图外景图高新区规模最大的现代化、多功能、综合性的高档商贸中心表现在商品定位上：融世界顶级知名品牌及休闲、娱乐、餐饮、影院为一体，展示世界时尚及流行趋势，使顾客享受现代方式的购物；表现在客户定位上：立志于为白领阶层及成功人士服务为主；表现在综合定位上：是一家超前的、时尚的、高品位的、既符合国际化标准，又具有现代生活氛围的商业场所。项目定位业态配比：商场整体以零售业态为主，配合少量休闲娱乐、餐饮业态,属于传统型商业中的综合商业Tips:零售：娱乐：餐饮=5:3:2，该业态分配比例被称为黄金业态配比，是国内外各成熟商业中心经过多组数据的统计得出的最佳配比。在实际应用的时候，可以做适当的调整。业态品牌分析世纪金花高新店业态配比：零售：娱乐：餐饮=79：10：11结论：商业占比较高，而娱乐和餐饮占比较低，属于传统型商业中的综合商业分析：零售商业占较大比例，符合项目商贸中心的定位；随着消费者从传统单一购物向体验式消费理念的转变，商场应适度调整休闲娱乐以及餐饮业态比例，以迎合消费者心理转变；消费群体高收入、年龄层相对较高的特殊性，对休闲娱乐及餐饮档次要求较高，数量要求不敏感。垂直分布规律：整体看，业种展示性要求、购买频率、租金承受能力随楼层升高而降低，购买目的性随楼层升高而增强1F2F3F4F化妆品、珠宝、名表、时尚品牌、餐饮女装、女鞋、内衣、配饰、美容院男装、男鞋、数码产品、小型家电、餐饮、影院家居用品、儿童商品购买频率展示效果租金承受力高低业态品牌分析垂直分布规律总结业态垂直分布情况购买目的性强弱业态占比与品牌分布：以时装配饰为主，配合珠宝名表和品牌餐饮商场平面图业态:化妆品 珠宝时装配饰名表品牌：化妆品： 娇韵诗、FANCL、倩碧、兰蔻、CHANEL、碧欧泉、ESTEE LAUDER 、BENZO 、L‘OREAL、 羽西、贝佳斯 、水芝奥薇姿 、AUPRES珠宝： 周大福、 ARTE 、 FENIX 、卡美珠宝 、富士特、 六福、 周生生 、ROMULUS 、施华洛世奇时装配饰： DIOR 、 KLOVA 、玛丝菲尔 、奥菲欧、 FOLLI FOLLIE 、 GUCCI 、Montblanc 、COACH 、 HERMES 、都彭、 BRAX 、CK、 ADRIENNE VITTADINI 、Carlo Castello 、TOMMY HILFIGER 、AUTASON 、D’URBAN 、登喜路名表： OMEGA 、艾米龙 、飞亚达 、浪琴餐饮： 必胜客、哈根达斯、星巴克1F*注：表格中其他包括餐饮、休闲娱乐和服务类业态业态品牌分析品牌档次、消费客群分析：主要为高档次国际品牌；服务高收入品味人士1F品牌档次分析消费客群分析商家多为国际品牌，同西安地区购物中心商家品牌实现差异化包括大量国际一线品牌，很多品牌都是西安地区唯一的销售点消费客群更为注重品牌、品质，收入较高，追求时尚业态品牌分析水平分布规律：沿入口、临街面布置餐饮及国际一线品牌，充分利用临街展示面，发挥出入口大客流量优势次入口临街面临街面1F业态品牌分析入口附近布置餐饮类，起人流聚集、吸引作用临街面布置国际一线品牌，起到高强度展示，吸引人流的作用化妆品、奢侈品沿主入口和次入口（西）布置，好的展示形象可以提升商场档次，吸引顾客；在商场必经之路排布可以增加冲动性消费珠宝首饰安排在人流较少的次入口附近，商场靠内侧，一方面可以保证商品展示度良好，另一方面满足此类消费客户对安静、安全环境的心理需求Dunhill主入口GucciMontblancHaagen-Dazs次入口必胜客Starbucks化妆品时装配饰珠宝首饰名表主力店商场平面图业态：女装 女鞋 内衣配饰品牌：女装： OTT 、柯利亚诺、 马克·张 、艾奈尔、 红香枫、 雅迪斯、 NAERSI 、贝瑞 、H·F 、斯琴 、ZAADAA 、伊芙心悦、 KOOKAI 、EP、 23区 、卡利亚里、 TOMBOY 、JESSI、素然 、安瑞井 、EVONA 、09j8 、粉红玛丽 、Cozzi 、慕诗 、CIRCLE、 LuLu always 、 ELLE HOME 、 LORFEO、邦宝 、 SOERU 、 REBECCA、德诗、 COCOON 、例外、 玛丝菲尔、 CONATVS、 DGVI 、卡秀 、NEXY.CO内衣： Laclover 、爱慕 、伊维斯 、华歌尔 、Salute女鞋：爱步女鞋 、迪宝女鞋 、爱魅 、HOGL、 SKAP 、思加图、汤普、莱尔斯丹、真美诗 、其乐配饰：威尔萨斯 、 she’s、瑞贝卡、新秀丽 、雅士、圣积 、卡托姿、 迪桑娜餐饮：必胜客休闲娱乐：美丽田园美容院2F*注：表格中其他包括餐饮、休闲娱乐和服务类业态业态品牌分析业态占比与品牌分布：以女装为主，女鞋、配饰和餐饮娱乐为辅