The Fla Halo Group佳兆业香瑞园策略汇报2008奥运年，对普罗大众来说，是一个盛世狂欢的好年头。但08年对中国房地产来说，未必是一个最好的年头。铁腕的宏观调控、注意力的丧失、拐点的若隐若现，观望浓厚、需求萎缩、变数加大、格局重组、重新洗牌，在乐观与悲观此起彼伏的声音里，这些，都已是势不可挡。疾风知劲草但与此同时，明年又是一个高端豪宅大竞争的市场。08年，高端市场放量丝毫未减，关内、关外项目，城市豪宅、资源豪宅各有千秋，别墅、House、高层、复式、公寓轮番登台，中心、坡地、山谷、高尔夫、精装修此起彼伏。08年，竞争将异常激烈，僧多粥少的状况再所难免。我们的香瑞园，如何在新一轮的格局中愈难愈上，如何时势造英雄、打下自己的一片新江山？逆水行舟 不进则退作为佳兆业地产真正意义上第1个主流豪宅项目本案的目标，是在明年竞争激烈的市场里：不仅要成为市场一线品牌，实现高端站位以此抵抗风险，促进高阶、稳定的利润保障（高+快）更重要的是，对佳兆业品牌的整体提升和战略目标做贡献目标那么，如何站位？按常规的思路和手法，我们是不是该开始找卖点、判定自我了？NO!别忘了，开盘即售罄、人人盆满钵满的年代已经过去了。别忘了，明年的市场将是一个高度竞争的市场，蛋糕变小了，竞争抢夺将异常激烈。此时，超越竞争将成为最重要的、也是唯一的出路。埋头做事前，先起身观望四周。纵观市场可能的竞争，再思考如何超越竞争。知己知彼 百战不殆竞争的格局对手在哪里？“上跳” 型客户“下挑”型客户竞争的格局——比上不足，比下有余…………？作为一个优点不突出的城市豪宅Or低于兰江/地业龙珠的次选项目（咬咬牙，还是买个更好的豪宅）Or贵于金光华·龙岸等的高价项目（相对来说，这些项目还实惠些，也不差）关于客户竞争的2种可能——“上跳” 型客户“下挑”型客户品质不错、面子也不差——（这么累去跳着买，不如从容拥有一个更合适的选择）毕竟是在城市，房子也很好——（还是不能降低要求，贵有贵的道理）“上跳”型“下挑”型重新定义竞争——不能做什么？要素 竞争 出路以户型/总价的交叉 比对可能的竞争要重新定义竞争，知道能做什么之前，先知道不能做什么。区域要素 竞争 出路香蜜湖片区（唯珍府/兰江）/中心区（天安高尔夫 3期）红树湾片区（中信红树湾/博海）/华侨城片区前海中心区（澳城/后海公馆/维港/宝能/兰溪谷2期）NO!中心区（西区/CBD)红树湾/华侨城前海中心区结论：无论是物理上还是心理上，本案区域虽处城市却相对偏远和边缘，位列城市但关注度低，地位低于中心高于关外，前景好但未被认知，这些都是客观事实 ，可以引导但不可改变。所以，作为不确定性和补偿因素的区域，NO。资源要素 竞争 出路香蜜湖（唯珍府） /山谷（兰江）/高尔夫（天安3期）海景（中信红树湾/博海/澳城/宝能）湖山（星河丹堤/圣莫丽斯） /坡地（金光华·龙岸）HILLGOLFSEA山谷/坡地湖山/高尔夫海景NO!结论：依托塘朗山\后天打造，说本案生态资源较好尚成立，但说不上优势，溪涧、公园等又太小，难以抗衡对手，或成为消费者购买的决定因素。所以，资源，NO。产品要素 竞争 出路精工/创新（唯珍府/兰江）/阔绰（天安高尔夫大宅）国际顶级品牌（地业龙珠）/品质（后海公馆/维港）成熟（中信红树湾）/性价比（龙岸/兆丰）NO!PRICECRTOP性价比创新顶级/阔绰结论：户型区间高度同质，目标客户严重交叉。从产品比较上看，本案户型设计相对平庸，材质等优势又过小，难以主宰全局。因此，单以产品突破，NO。品牌要素 竞争 出路领导品牌（中信/万科/招商/星河/天安/卓越）差异品牌（地业/兰江）后起之秀（金光华……）NO!NEWDIFFER-LEADER后起差异领导结论：佳兆业品牌的实力和影响力可以成为有效的背书，但还不具备直接转化成为项目的决定性推动力的条件，因此，品牌突破，NO。