邯郸魏县地块可行性报告——战略发展部20131112项目概况城市概述市场分析收益分析总结建议汇报纲要一、项目概况Part1项目概况1、宗地概况（文化艺术中心地块）该地块位于魏县县城规划区的西北角，面临地界边沿，并且被护城河（景观河）孤悬在县城外。地块占地约200亩左右，土地基本平整，周边自然自然景观优越。玉泉南街龙乡大街魏州西路护城河宗地Part1项目概况2、宗地现状（文化艺术中心地块）玉泉南街魏州西路东、南侧水系魏州桥北侧道路魏州西路西侧为民房宗地Part1项目概况3、周边配套（文化艺术中心地块）该地块目前尚处于规划中，周边1公里范围内配套尚待提升。宗地1公里范围内学校资源、商业配套较少。交通方面，项目北侧紧邻魏州路，横贯魏县县城，路网较发达，另外区域范围内还有汽车西客站。玉泉南街龙乡大街魏州西路魏州西客站魏县人民医院加油站魏城镇中心双语幼儿园农业银行魏县支行魏城镇派出所新协和门诊部玉泉南街宗地Part1项目概况1、宗地概况（体育中心地块）该地块位于魏县县城规划的西南角，同样位于地界边沿，宗地外面的道路属于端头路，再往西走就直接进入村庄。人流在龙乡大街和玉泉南街上一般往东，往北走。很少往西走，因此宗地附近的人气并不兴旺，景观也较差。宗地Part1项目概况2、宗地现状（体育中心地块）东望南望西望北望Part1项目概况3、周边配套（体育中心地块）该地块周边的配套以学校为主，县里的三所中学云集周围。其它的商业、医疗配套较少。交通方面，项目南侧玉泉南街为县城最南部的大道，车流较少。地块东侧的龙乡大道虽然道路同样较为宽阔，但车流人流均较少。县一中县二中县三中宗地二、城市概述魏县位于河北省南端，地处冀、豫、鲁三省交界，是河北省人口第一大县，国家扶贫开发重点。是一个农业大县，工业小县，财政小县。魏县是中国鸭梨之乡，千年古县。魏县距离安阳市驾车距离91.5公里，约需两个小时车程。距离邯郸51.3公里，驾车需1个半小时。魏县虽然人均可支配收入不如汤阴，但是房价均值却略高于汤阴。邯郸魏县数据来源：根据网上欧亿·体育（中国）有限公司整理。安阳1、城市概况Part2城市概述2、城市发展概述魏县是河北省人口第一大县，国家扶贫开发重点县。同时魏县也是一个农业大县，农业人口占比90%以上。面对人口众多，县域内难以实现农村劳动力充分就业的县情，魏县较早就把发展劳务输出作为富民强县的发展战略。魏县每年输出的劳务人员约占县域人口的1/3左右(大约30万)。2008年，在河北拾三年大变样”规划的带动下，魏县也大力实施城镇化战略，包括路网工程、水网工程以及园林绿化工程。县城框架由原来的13.7平方公里扩大到38平方公里。通过大规模城市建设打造的“梨乡水城.魏都”文化旅游项目，2010年吸引外地游客126万，带动相关营业收入6000万元。Part2城市概述3、商业概况魏县的商业主要集中在魏都大街和魏州路上，其中以魏都大街最为兴旺。魏县的商贸经营以门店为主。连锁化、品牌化相对薄弱。商贸种类以种子，肥料，果蔬，建材，烟酒等满足基本生活、生产需求的物料为主。两块宗地都远离县城商圈，并且都位于县城规划的边缘上，将来无论是配建商业还是住宅都毫无优势可言。宗地宗地魏都大街魏都大街Part2城市概述4、商业业态宗地宗地魏都大街魏都大街魏县的商业形态较为落后，主要停留在农业时代的商业形态。门店门面的面宽很少超过6米，以散商经营为主。县城里最大的为果蔬市场和建材市场，采取的是集贸市场的形式。经营秩序差，产品质量较难保证。水城广场算是当地为数不多的百货大楼之一。按照魏县目前城镇化率45%以下，人均GDP在4000美金以下的情况而言。魏县并不适合配建大型现代的商业配套。三、市场分析Part3市场分析1、市场概况2008年金融危机以后，以及河北“三年大变样”的规划，魏县的城市建设步伐逐渐加快，房地产项目的建设也在魏县如火如荼地展开。但是，因为在城市扩展过程中缺少整体规划，魏县开工的项目存在重叠建设，集中建设等特点。项目普遍存在空置率大，销售周期长的特点。魏县县城框架快速拉大，不可避免县城范围中错落着众多城中村。城中村中拥有改善住房条件的居民，由于生活习惯以及区域感情的因素，必然会在自我熟悉的区域消费。大概80%的消费者基本会是居住在项目周边的原住民。目前魏县的在售楼盘基本集中在县城商圈周围以及县一中，二中，三中附近（三个中学紧邻在一起）。建筑形态以高层为主，均价约3200元左右。县城内商品房的建筑品质普遍不高，基本以板楼为主，没有建筑形态可言。外立面不美观，建筑物里面造工粗糙，质量问题较多。