Part 1.市场分析别墅市场分析：各市场成交趋于稳定，整体保持周均1~2套月均4~6套的水平除皇庭玺园由于开盘带动2周的成交明显增长外，其余各区项目均保持每周平均1~2套，每月平均4~6套的成交走势；除熙园山院在6月份成交13套，位于整个别墅市场最高成交外，其他市场表现依旧；全市别墅市场的主要成交渠道为转介和友介，传统渠道（短信、网络等）的成交主导因素不强；不同项目转介和友介成交比例不同，但作为主要的成交诱因，成交比例均能够保持在50%以上。

别墅市场分析：转介和友介是别墅市场成交的主要因素别墅市场分析：全市别墅市场供应较大，项目面临较大的竞争压力。

目前全市别墅存量1010套，其中主要以观澜片区为主411套，宝安南山、龙岗和龙坂分别为183套、173套和153套，项目面临的整体市场竞争压力较大。

竞品别墅市场分析Part 2.竞品和价值分析竞争板块分析 : 全市别墅项目多集中在宝安南山、龙坂、盐田、龙岗和观澜5个片区观澜片区竞争板块强度分析 : 龙坂和宝安南山片区为项目的一级竞品区域，观澜和龙岗为项目的二级竞品分布区域，定位为度假型第二居所的盐田则为三级竞品区域。

项目所处片区，区域优势共享，价格集中在1200~2000万，项目间竞争主要表现在产品定位和资源占有，属于一级竞品区域；片区别墅总价在1000万左右，且兼具有一定的自然资源属性，但地理位置不占优势，属于二级竞品区域；城市区域的资源型别墅产品，价格集中在1500万~2000万，在资源占有、城市属性和总价上都是本案的直接竞争片区，属于一级竞品区域；片区具备一定的自然资源占有，总价集中在600万~1000万具备一定的价格优势，但位置较远，属于二级竞品区域。

天麓，17套，叠拼175-290㎡紫麟山，35套，联排226-313㎡；熙园山院，48套，联排220-240㎡；双拼240-305㎡十二橡树庄园，55套，叠加130㎡-200㎡，联排和双拼200-300㎡；璞悦山，250~300㎡双拼，42套皇庭玺园，5套，叠拼200-239㎡凯旋湾，28套，双拼和独栋260-380㎡大南山紫园，57套，叠加、联排、双拼和独栋，250-460㎡曦城，115套，叠加、联排和独栋，220-600㎡星河时代，81套，联排260-330㎡；公园大地，57套，联排260-330㎡竞争分析：项目入市时市场竞争激烈，全市各版块别墅产品处于强销期中央原著，48套，双拼250㎡；万科棠樾，100套，联排210㎡金地天悦湾，125套，叠加、联排和双拼，210-540㎡观湖园，22套，双拼和独栋240-350㎡观澜湖君悦山。54套，联排300㎡

各项目强销期项目一类竞品项目二类竞品项目三类竞品产品打造入市时间销售策略M1M2M4M3营销表现竞争分析：选取全部一级竞品和部分二级竞品，从产品打造、入市时间、销售策略和营销表现4个维度进行项目个案分析目前在售别墅240-305双拼和220-240联排约48套，均价8~10万/㎡。

一级竞品分析：熙园山院关键词：纯粹大户、鸿荣源Top系、生态山体资源项目规划图项目基本信息2项目竞争解析产品打造：以别墅和大平面产品为主，但项目与保障房隔路相望，豪宅社区品质受到影响；推售时间：所有别墅均已推售，后续无新品加推；销售策略：目前别墅均价10万/㎡；营销表现：低密度豪宅，稀缺的山体资源在售别墅为132-212㎡叠拼、200-300㎡联排和双拼，目前剩余55套，均价2.3~4.5万/㎡一级竞品分析：十二橡树庄园关键词：地铁口、性价比项目规划图项目基本信息2项目竞争解析产品打造：别墅和小高层大户大社区，具有一定的社区纯粹性；推售时间：所有别墅均已推售，后续无新品加推；销售策略：叠拼2.3万/㎡，双拼和联排4.5万/㎡，在整个片区的别墅市场强调性价比产品；营销表现：高端大社区，近地铁配套齐全待售别墅为250㎡联排和双拼，共计13栋48套别墅，均价预计5~8万/㎡一级竞品分析：中央原著关键词：纯大户社区、龙华区位项目规划图项目基本信息2项目竞争解析产品打造：大户型和别墅社区，具有一定的社区纯粹性；推售时间：别墅转现房销售，推出时间待定；销售策略：现售别墅预计销售5万~8万/㎡；营销表现：龙华区域高端大盘