浙江博康置业安吉别墅项目定位与物业建议报告
谨呈：浙江博康置业有限公司
项目研究工作的阶段划分
第二阶段（中期）
项目定位与物业发展建议
第三阶段（终期）
提交终稿
工作
最终成果
城市经济，规划，交通背景研究
竞争板块房地产市场调研
对政府官员、欧亿·体育（中国）有限公司人及消费者深度访谈
市场竞争环境及客户研究
提交整体报告
（中期）
市调结论案例借鉴
项目定位
整体发展战略
前期工作
第一阶段
市场环境及客户研究
根据客户建议深化研究，完善报告
提交整体报告
（终稿）
现今工作
前期定位及物业发展建议
报告结构思路导图
项目属性界定
核心问题结构化分析
整体发展战略
项目定位
客户定位
形象定位
产品定位
物业发展建议
项目市场机会
启动期策略建议
整体定位
专题：典型板块研究
项目所在区域居于长三角旅游网络中不可替代的枢纽地位，通达性好
区域属性
区位、交通
项目属性
资源、配套
安吉县位于浙江省西北部，是长江三角洲经济区迅速崛起的一个对外开放景区，北靠天目山，面向沪宁杭，《卧虎藏龙》的拍摄地，黄浦江的源头，沪杭后花园。
安吉距杭州65公里，上海220公里，南京270公里，3小时交通圈内遍布长三角主要城市。
交通：县内04省道、11省道，正在建设的“申嘉湖安”高速，“杭长”高速与已建成的“申苏浙皖”高速等线，形成四通八达的交通网络。杭州和安吉将开通城际公交。
通讯：从杭州打电话去安吉不需收长途费。（计划中）
民政：安吉买房，子女入学、医院看病一律同城待遇。
产业：引进杭企入驻杭资产业园。
旅游:推出安吉与杭州两地旅游套餐制等内容也排上了日程。
区域属性
区位、交通
项目属性
资源、配套
未来一系列城市发展计划预示着安吉将融入“大杭州”都市圈
项目所在区域是政府未来重点规划和推介的区域，而本项目在区域规划中倚浒溪之脉，是打造高端物业的风水宝地
区域属性
区位、交通
项目属性
资源、配套
项目所在区域具有极其丰富的旅游资源和休闲配套，“生态、休闲、养身”三大特色明显
区域属性
区位、交通
项目属性
资源、配套
安吉生态环境优越，旅游资源丰富，属最佳人居环境。中国大竹海、白茶谷、九龙峡、芙蓉谷等景点，让游客领略独特的自然风光、竹海、奇峰，山林中建有多处避暑山庄和度假村。
项目紧靠浒溪、南望大竹海、北眺灵峰山，林木茂盛挺拔、清凉惬意、其境幽静，是真正的气净、水净、土净的“三净”之地，“山(灵峰山)、水(浒溪)、竹(竹博园、大竹海)”的构画似乎让你走进人间天堂，周边还有滑雪场、27洞乡村高尔夫、4星级香溢度假村等休闲娱乐配套。
本项目的五公里范围内，几乎围聚了安吉所有的名胜景区。
休闲娱乐：27洞高尔夫、香溢度假村、大竹海度假村
旅游：中南百草园、竹博园、灵峰山（寺）、“江南天池”、“卧虎藏龙拍摄基地”、黄浦江源，滑雪场……
地理集中≠得到整合
资源整合：寻求资源配置与客户需求的最佳结合点，以突显核心价值，到达1+12的效果
项目周边的休闲旅游资源在地理上相对集中，但是景点具有散而小的特点，有待进一步整合以提高整体价值
区域属性
区位、交通
项目属性
资源、配套
区域属性
地块四至
项目属性
地块指标
西北地块：
“山南水北为阳”，景观资源好
东南地块：
景观资源较好，但相对孤单，属于背水，区位上不如西北地块
项目东侧：临近已经有在售项目汀香别墅，对片区已经有一定拉升
拥有较好的天然景观资源，为打造高端旅游地产项目提供了天然条件，周边住宅项目稀少，暂时缺乏居住氛围
区域属性
地块四至
项目属性
地块指标
地块基本指标：
用地面积：200464.9平米
容积率：<1
绿地率：45%
建筑密度：20%
其中50亩为综合服务楼用地
项目地块地势平坦，中等规模水平，限制条件很少，有很大的操作空间
中国知名景区、房地产不成熟片区、有山水景观资源的中等规模项目
项目属性：
区域属性：
项目属性界定
地块具备开发高档项目的条件，甚至具有打造区域代表性楼盘的机会，但是存在一些不利的限制因素。
有利因素
1.别墅地块稀缺性
3.区域内竞争项目少
4.地块限制条件少
5.地价低
不利因素
1. 区域认知度有待提升
2. 区域房地产开发水平不高
2.景观资源稀缺性
6.
片区规划前景看好