领先国际项目公寓市场调研
沈阳·蔚蓝
2013.8
第一部分
沈阳公寓发展历程与市场分析
第二部分
本案竞品项目概况与分析
目录
沈阳公寓发展历程与市场分析
第一部分
沈阳公寓市场发展时间轴
酒店式公寓刚刚起步，沈阳公寓市场初步形成
2002-2003
公寓市场爆发期，供应量迅速上升，公寓项目由之前的10个上升50多个，供应面积超过250万平
2004-2005
国家打压投资性购房，公寓市场受影响，市场趋向平淡，重新进行调整
2006-2007
公寓市场卷土重来，除传统区域外，一环内遍地开花。上市量较高
2008-2009
国家加大对房地产的调控，公寓市场有所回落
2010
2011
受住宅市场的限购令影响，和政府的公建化要求，公寓产品再次走红，诸多项目扎堆上市
2002—2003年
2004—2005年
2006—2007年
2008—2009年
当代程式
五里河大厦
腾龙国际公寓
金茂国际公寓
中润国际
金园大厦
1世界
SOHO新天地
女人街
博润大厦
地王白金国际公寓
盛华苑文化公寓
银信商座
百利保大厦
年华国际公寓
汇宝新天地国际广场
海悦国际公寓
德郡7号
希尔斯联邦
格林自由城
行宫
昌鑫置地广场
五里河城等
曼哈顿广场
海润国际
银河国际
万达新天地
海韵广场
皇城酒店公寓
第一商城
钻石星座
铁西万达广场
兴华大厦
曙光大厦
诚大数码国际广场
丰瑞·威士顿广场
亚洲时尚公寓
锦联经典名座
领先国际
2010年
沈北国际广场
华府新天地—璞堤公寓
鑫汇国际
长江国际公寓
沈北国际广场
新华公馆·天玺
皇家国际公寓
沈阳国际贸易中心
上新阶
沈阳公寓市场发展
2011年
华润置地凯旋门
中建峰汇广场
M5爱慕城QQ公寓
新世界名汇
群升沈阳新天地
莫比国际
夏宫城市广场
茂业天地·金廊1号
朗勤·泰元中心
奥园会展广场
龙之梦·畅园
瀚都国际
华丰嘉德广场
步阳国际
京城中心
北一路万达广场
天润广场
凤凰城·凤凰公寓
和泓国际
红星国际
茂业东方时代广场
阳光100米娅公馆
沈阳华强城
沈阳公寓近两年供销情况
沈阳公寓近两年供应情况，供应2011年供应面积远大于2010年，同比增加101.94%，供应量较大
销售情况，2011年销售同比2010年增加35.3%，增加幅度较小
2010及2011两年的供应，去化率相对较低，所以2012年供应较少，去化压力相对较大
沈阳公寓近两年销售排行
从上表可以看出，万达广场，实力雄厚，品牌力强，2010、2011两年遥遥领先，居销售榜首位
从去化面积与去化套数的比值来看，45-70平米的产品为公寓主力户型产品，去化相对快
万科城公寓
和泓国际
长岛一号
世贸五里河
茂业金廊壹号
佳兆业中心
新世界名汇
新荣大厦
凤凰城
红星MOMA新程
五里河区域：借力五里河商圈，区域内商业综合体较多，公寓主要与写字间、商业搭配，主力面积为50-130平米，均价9500-14000元/平米
浑南区域：借力奥体中心，主要为投资，少部分自住需求，面积区间50-93平米平米，均价7400元/平米，价格较低
长白岛区域：借力长白岛中高端住宅区，品牌开发商汇集，居住属性较重。户型偏小，主力面积为40-90平米，均价7000-8500元/平米
太原街区域：借力太原街商圈，区域商业氛围浓厚，公寓主要为投资为主，还有部分作为办公使用，主力面积50-140平米，均价9500-15000元/平米
长白岛区域
太原街区域
五里河区域
浑南区域
本案
竞品项目区域分布
竞品项目概况
竞品项目概况
各项目客群分析
各项目客群分析
市场分析
宏观市场
微观市场
中观市场
2013销量与价格受到抑制
国家政策及地方政策是销量与价格受到抑制的根本原因，对市场影响力巨大
国家调控政策不放松，稳定市场预期。巩固调控成果的同时保增长渐成经济主旋律；地方性政策出台为配合国家已达到最终调控目的
2012-2013年国土部出台实质性调控政策较少，主要意在增加商品住宅用地供给，规范土地市场
本次调控是对原有政策的基础之上进一步强化，为沈阳史上最强的房地产调控手段，内容上除贴近国务院国五条外，无更多新意
从“地方版国五条”看地方政府态度：
时间出台较晚；
地方政府通过以家庭为单位认证，为政策留有寻隙空间；
通过加大拆迁等刺激住房需求；
也并未上调公积金贷款额度等（一些地方近期上调了此前下放的公积金贷款额度）
可以表明在顺应中央的同时，地方政府有意市场健康发展。这种态度，可能未来观察一段时间楼市反应后，转化为某些刺激举措
沈阳政府在顺应中央的同时更多的是想将市场向健康、稳定的方向来引导。