前言
为了让思路更具条理性和推进节奏感，我们进行了适当的规整和梳理，尝试按照势道术的逻辑进行阐述，先讲市场价值及客群定位，后谈项目核心价值定位，然后谈营销战略定位（包含企业品牌推广策略），最后是具体的执行环节，即策略执行 、预算及终端表现。

港湾臻品 城市荣耀
顾盼四方 谁是王者
王者战略 高瞻远瞩
王者君临 谁与争锋
第一章
第二章
第三章
第四章
第五章
目录
逐鹿江域群雄再战
第一章逐鹿江域群雄再战
隐形王者逐鹿杭城
泱泱滨江呼唤舵手
放眼钱塘谁是尊者
第一章逐鹿江域群雄再战
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就中海的市场介入从战略高度而言，不应该只是做一个标志性项目，而是务必要拿出王者君临的不凡气度，在概念、营造、价值、气势上一举奠定在杭州市场的龙头地位。拉开与所有项目的竞争差距和层面，做到真正的区域为王，并充分借助区域影响力放大效应，在整个杭州市场形成震撼，然后才能图他。

于是我们将南岸的中海项目作为一种应对北岸王者气度的可能性建筑来期待，期待他也将是一个雄视群伦的高度，一个习惯俯瞰的姿态，一个大气内敛的地标，一个以现代的名义向历史发出的呼声。

第一章逐鹿江域群雄再战
滨江无王者
滨江历来是一个兵家纷争，群雄并起的地产开发重地，无论六合、旅游、盛元、华业、瑞立等等，哪位不是曾经的新科赢家，哪位不是杭州地产界的新宠，却并没有出现过一位公认的舵手。

滨江无尖峰
滨江连续5年成为杭州唯一供销前三甲，产销两旺造就了滨江极为特殊的在产品结构、
品质和价格上高度同质化的局面，浑然一体，彼此咬合，始终拉不来竞争层面和差异。

滨江一桥以西的价值评估
南岸横向比，价格中高西低；从项目所在区至四桥之间均价形成将近3000—4000元/㎡的起伏。

第一章逐鹿江域群雄再战
两岸纵向比，价格北高南低；南北的单价差绝对值从最初的2000元，逐步拉升到历史
性的10000元左右。

本案所在的一桥西侧区域，属于标准的价值低估区块，是一个具备很大上升空间的价值洼地。这为本案提升价值提供了良好的区域价值比对空间。

第一章逐鹿江域群雄再战
时间周期比，桥西属于成熟价值区
本岸正处于价值相对明确的区块内，一线沿江，北岸相望，人文生态景观优异，这些不可复制的、已经被市场明确的价值为项目价值的定位提供了最为显性的坚硬支撑。

第一章逐鹿江域群雄再战
我们可以将一桥西侧的港湾价值进行强化，推出以之江板块为参照的“港湾价值圈”，使
本案和所出板块有一个更为明确和独特的价值认定，与其他滨江项目进行差异化的竞争。

第一章逐鹿江域群雄再战
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第一章逐鹿江域群雄再战
锁定依据：
产品形态及品级是否接近；
产品的市场高度是否接近；
客群圈层是否接近；
项目的影响力是否被高度关注；
前面我们建议：本案价值的参照系应该是北岸峰值项目、港湾价值圈为限定的之江板块以及市区内的高端项目为主，我们将每一个项目构成的物业类型进行分解参照，精装小户型为主体的高层公寓、江景复式和大平层、TH等三种经纬分明的产品线分别指向同类的高端作品，这样我们所提议的价值才有支撑和确立区域为王地位的可能。

梧桐伍号、绿城郁金香岸、东方润园、金色海岸、通和南岸花城
江景大宅之东方润园
第一章逐鹿江域群雄再战
主题——居上流之上
第一章逐鹿江域群雄再战
定位——强调气质奢华的贵族生活
总体营销策略：
以塑造贵族生活流派提升项目品级，将项目形象与客群特征高位衔接。

脉冲式投放，重大结点以报纸广告进行轰炸，定期通过高端事件营销定向推广。

小众媒体、高端杂志等辅助投放。

客群策略：
随着项目价格逐步高走，早期锁定客群在年收入200—400万元，现提升至600万元顶峰阶层。

通过事件营销及高品位公关活动定向邀请该类客群参与。

第一章逐鹿江域群雄再战
东方润园主要营销事件
第一章逐鹿江域群雄再战
在房交会时，东方润园甚至采用又围又隔的隐蔽布展方式，在不引起普通购房者反感的前提下，利用”预约接待“的方式拔高门槛、制造话题。

江景大宅之金色海岸
第一章逐鹿江域群雄再战
调性定位——强调顶级品牌堆砌的物质奢华，无与伦比的品质，以及由此传递的理想生活。

第一章逐鹿江域群雄再战
总体营销策略
形象定位以奢华为主要元素，并无居住文化导入，通过江景、区域潜力、物业提升项目。

以杂志、报纸广告作为主要传播渠道。

媒体投放频率相对较抵，开盘期集中投放。

客群策略
定位主体为杭州本土企业家及外来富裕阶层。

少量公众事件进行广，聚集客户。

主力客群集中在5000万身价以上。

2007年上半年金色海岸媒体投放情况
第一章逐鹿江域群雄再战