沿海赛洛城 竞标报告
示意图
本次招标范围和项目基本情况
招标范围
本次招标范围和项目基本情况
招标要求
1、如何实现4000元/㎡—5000元/㎡的突破
2、如何在9个月的时间内去化超过10万方的销售面积,同时实现5个亿以上的销售金额
解读以上招标要求, 报告要初步解决的两个问题
Trends我们面临的趋势是怎样的？
A/经济巨变带来房地产业持续增长
市场趋势
未来 3-5 年房地产市场持续增长，这个增长应该是全方位的，包括城市扩张、土地开发、房地产的供应和需求、一手楼和二手楼，这个增长还同时伴随着以深圳为中心的珠三角区域、以北京为中心的环渤海区域和以上海为中心的长三角区域的中心化程度的不断加强和深化。。。

政策与市场变化解读
两会解读：
市场趋势
两会期间国土资源部出台《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，其中包含19条土地调控新政，是继“国十一条”后的又一重大调控举措。

2010年的房地产市场调控目标是“促进房地产市场平稳健康发展”、“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”。

2010年政府将会采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，今年政府平稳调控房价的决心更加凸显。

政策与市场变化解读
2009年—2010年2月市场成交量价分析：
市场趋势
从整体长期来看，均价水平依然呈现出小幅震荡上涨趋势，2010年预计全市均价水平将支持保持上涨。

区域竞品成交量价分析
市场趋势
项目所在片区09年量价走势基本平稳，4月恒大城项目入市，销量出现小幅上涨，10年1月美联奥林匹克花园、万科城入市，由于项目热销使得10年1月销量出现大幅增长，环比涨幅为146.3%，且美联奥林匹克花园、万科城两项目均价远高于片区均价，故使得片区整体均价上涨23.1%。10年2月适逢春节淡季，片区销量回落至正常水平，但价格维持在4400元左右的水平。

区域竞品未来供应量预估
市场趋势
存量市场：
东西湖区市场供给存量可售面积约为100万平方米；
目前月均去化约为9万平方米；
存量套数约为6900套；
月均去化套数约为880套。

片区竞品市场：
项目所在片区竞品市场潜在供应量约为153万平方米。

10年11年12年100万153万74.73万
存量供应
竞品潜在供应
土地市场供应
土地市场：
07-08年片区内无土地成交供应；
09年片区供应地块5宗，成交4宗，成交总建面为74.73万平方米；
预计片区潜在供应将于11-12年上市。

按照目前月均去化9万平方米计算，整个金银湖片区存量及潜在供应预计需要36个月全部消化。

未来市场竞争激烈，后期需要加强市场营销功势
B/地产日益财富化
市场
趋势
进入后经济危机时代，中国经济仍然以不低于8％的速度持续增长着，至今这种堪称奇迹的现象还没有减弱的征兆；
产业链争夺终端消费者的趋势增强，客户资源竞争将升级为房地产服务业的主要竞争；房地产机构和个人投资需求不断高涨，不动产财富效应日益显化。

C/人群流动凸现城市群效应，跨区居住成为居住趋势
市场
趋势
解决产权问题；
标签意义的形成；
产业政策的稳定和交易过程的稳定；
跨区域的中介服务体系；
价格信息的公开化、透明化
移民中产，城市新的风景线阶层置业类型:
生活升级驱动型；（进城运动/城市化方向转移）
寻求发展驱动型;(产业和新的工作机会方向转移)
追求享乐驱动型；(从大城市奔向风景优美地区的原都市白领的升级置业需求)
跨区置业的5个条件
武昌
汉口
金银湖