企业代表城市代表欧亿·体育（中国）有限公司代表
2010/01/18
马鞍山深业泰富房地产商住项目策划案
(正本)项目各项条件假定
九华路
印山路
湖
西
路
太
白
路
占地：26.67万㎡
总建筑面积：61.3万㎡
容积率：2.3
地块在城市版图中的位置
地块南高北低，
南面高出路面约3米，
东高西低，
东面高出地面约1.8米，
目前自南向北已完成230亩
拆迁工作。

地块北侧仍有零散自然村住户。北
南
西
东
北至：康泰佳苑
东北：市政广场
西至：省师范专科学院
市师范专科学院
东至：马钢行政总部
南至：华唯国家工程中心（在建）
东南：天泽水岸、银河湾
本项目
项目概况
此区域目前以工业、政务为板块主要功能，工业园区是雨山区经济发展的主要支撑，以发展高新技术产业、一类工业为主，兼有商贸、物流、旅游、信息等产业。

项目所在版块为马鞍山新政府所在地、城市南向发展的新城区，是新兴的政务区和居住区，周边未来建设规划以行政、商务功能为主。群众访谈关于投标方案说明
第一轮提案
工作时间：2009年5月25日-2009年6月25日。

工作组人员6名，访谈100多位各阶层市民，并对本项目进行多轮讨论。

主要探讨以下核心问题：
1.项目的市场地位如何？
“城”中“城”中“城”
2.项目综合价值实现方向
在总体概念定位下，
多样性、共融性、人性化原则下
对住宅、 园林、 商业、 配套、
交通综合的精细化打造。

大城=马鞍山
中城=CBD
核心城=本项目
全策观点：对土地的理解程度和对产品的打造能力决定了产品最终价值兑现的程度。关于投标方案说明
第二轮提案
工作时间：2009年6月28日-2009年7月23日。

工作组人员5名，访谈200余名商户、消费者。

我们主要深入探讨以下核心问题：
1.项目商业发展的若干问题？
一、挖掘商业价值，定位建立； 二、对各类业态进行初步规划；
三、对现有商业规划进行评价。

2.项目车位压缩与布局形态
一、如何降低建造成本；
二、合理界定车位配比数量；
三、以合理及节约的原则进行车位
规划布局。

全策观点：
对市场的不断深入探寻和对相关问题各要素的系统分析
是解决项目操盘具体问题的最有效方法。关于投标方案说明
本次我们再次深入马鞍山各典型住宅和商业，形成第三轮提案
本次提报我们主要探讨以下三个核心问题：
1.如何使本项目成为深业泰富操作项目的代表
（企业的骄傲）？关于投标方案说明
2.如何使本项目成为马鞍山城市的代表
（马鞍山乃至安徽的标志） ？关于投标方案说明
3.如何使本项目成为中国地产欧亿·体育（中国）有限公司发展型城市项目的代表（中国地产欧亿·体育（中国）有限公司的楷模）？关于投标方案说明
以上述三个核心问题为目标，
形成系统全面的定位、品牌、营销等思路，构建独特竞争力。

全策认为本项目操作
欧亿·体育（中国）有限公司地位+社会价值+企业价值=高额稳健利润报告框架
主要内容涵盖
宏观
中观
微观
全策认为：
站在城市的角度看待本项目是成功运作的前提。

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1.宏观市场环境分析
经济环境
截至2008年底马鞍山市人均GDP已经达到7118美元，居全省之首。2011年，人均GDP将达到6000美元。马鞍山市房地产市场正处于高速发展期。 （按照国际惯例，城市房地产业发展的起步阶段为人均GDP达1000美元～3000美元时，3000～8000美元为高速发展期）。

马鞍山市GDP总量及人均GDP逐年稳步提升；
马鞍山市经济持续高位增长，为马鞍山市房地产市场持续发展打下坚实基础。

我们在什么地方？经济环境
安徽经济第一城
全市农民年人均纯收入居全省首位，达7238元，比上年增长17.8％。

全市城市居民年人均可支配收入18330元，比上年增长13.6％，居全省首位；年人均消费性支出11396元，比上年增长8.7％。

随着收入水平的不断提高，居民消费支出也同步增长，住宅消费能力大幅度提高，有力地推动了马鞍山市房地产市场的良性发展。

1.宏观市场环境分析社会环境
钢铁之城
全国特大型联合企业之一；
安徽最大工业企业；
年销售额近500亿以上，制造综合实力具同欧亿·体育（中国）有限公司前10名；
企业职工约8万人，离退休人员近4万人，约占据城市人口的30％。

马钢是马鞍山人的骄傲，是马鞍山经济的支柱。

活力之城
资源开发：长江下游宁芜--罗河成矿带，是我国七大铁矿区之一;
城市发展：人口达128万人、市区面积354平方公里;
城市工业：城市逐渐由传统的生产制造工业城市转变为传统制造及新兴科技产业发展城市。

经济强市，资源丰富城市、工业城市
1.宏观市场环境分析