思维地图
观局
局外
局内
市场客户
品牌节点
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策略思考
目标确定
定势
依市占位
项目卖点
客群锁定
核定项目与目标
客群匹配卖点
智取内场强力销售常PK
外场多管齐下大拓客
团队合力创佳绩
精准营销
深耕细作
品牌
业绩
双赢
内容目录
PART1策略思考
PART2营销策略
PRAT3品牌策略
PRAT4传播策略
PART5团队管理
PART1
策略思考
在开始本轮营销方案之前，
先思考一下：
2013年需要解决的问题？
回顾2012
（包含办公、商业，按照签约金额进行排序）
2012年上海房地产项目销售金额排行榜
全市高端住宅排行第5名
全市房地产项目排行第9名
上海星河湾一期
以23.34亿签约额荣获
全市销售金额排名前10中，半数为总价700-1200万
总价段住宅项目，高端公寓已成为近年全市住
宅销售排行榜主力。冠亚50亿是机会。

2012年上海品牌开发商排行榜
（统计标准为开发商2012商品房签约金额）
以两个项目49.3亿签约金额
荣登上海品牌开发商排行榜第6名
星河湾集团
2012年度在上海
品牌进前十，40亿总销是底线。

这是星河湾两个项目
无新推盘，保持持续的常态销售
情况下取得的成绩，
那么星河湾有新推项目的年度排名又如何呢？
我们发现，
星河湾在上海
2009年~2011年期间
每年都有新开盘的情况，
全市年度销售业绩排名
不低于全市前三名。

追溯以往
星河湾在上海业绩回顾
浦星一
期销冠
上星一期高端住
宅销售面积及金
额双料冠军
上星一期高
端住宅销售
面积亚军
浦星二期高
端住宅销售
金额冠军
上星一期销售金
额高端住宅排行
第5名全市第7名浦星二期销售金
额高端住宅排行
第4名全市第6名
二期关键词
17万方
240M-300M全成品，精装修
（二期货量充足，按照目前的均价预估约有60亿的货量，加上一期在售的逾20亿货量，
2013年上海星河湾可以提供的货量约80亿）
（这是上海星河湾一期去化最快的户型产品，面积适中，总价控制合理，属于沪上改善型
舒适版的最佳面积段）
（同上海星河湾一期同样的装修标准、一样的产品品质，客户有直观感受）
货量充足
热卖户型已缺货近2年
不变的品质