京投银泰环球村项目
营销策略投标报告
世联地产2012年3月2日
谨呈：京投银泰股份有限公司
报告整体框架
项目认知
开发商目标
市场分析
营销执行
品牌认知
地段认知
本体认知
开发商目标
开发商目标审视
整体市场分析
区域市场分析
住宅市场分析
公寓市场分析
整盘营销专案
住宅营销专案
公寓营销专案
整体工作铺排
01
项目认知分析
一、品牌认知
二、地段认知
三、本体认知
品牌认知—发展商
京投银泰，轨道地产领航者
首个长沙项目，品牌市场认知度有限
京投银泰股份有限公司：前身为宁波华联集团股份有限公司，1993年上市，1997年进入房地产开发领域，2009年北京市基础设施投资有限公司和中国银泰投资有限公司分别成为公司第一、二大股东。现下辖北京、宁波、湖南、海南、鄂尔多斯等地房地产开发企业7家，成为以轨道物业开发、景观物业开发和城市高端综合物业经营开发为特色的综合地产开发经营集团。

中国银泰投资有限公司：总资产110亿元 ，下辖银泰置地、银泰百货、京投银泰、北京银泰置业、北京银泰雍和地产、北京银泰置地等多家国内上市公司和40余家下属全资或控股公司。

北京市基础设施投资有限公司：总资产1900亿元 ，是由北京国有资产监督管理委员会出资成立的国有独资公司，承担轨道交通等基础设施项目投融资和资本运营任务。

A、环境荒芜、城市感差：距中心区20-30分钟车程，周边环境杂乱（仓储、安置房、荒地及农民房），进入性差（劳动路2012年底通车，无公交直达，临立交桥）
中心区
长沙大道
劳动路
红旗路
花桥路
京珠高速
石坝路口
公交站
20-30分钟
地段认知——现状
B、长沙核心城际交通枢纽：距武广高铁站仅1公里距离+北向紧邻机场高速，距机场15分钟车程
武广火车南站
红旗路
花桥路
京珠高速
机场高速
黄花机场
1公里
劳动路
武广高铁线路图
15分钟
A、未来双线地铁口，交通便利：2、4号地铁线+3趟公交车+2条长沙主干道，南向劳动路，北向机场高速长沙大道
地段认知——未来
B、未来商业副中心规划,远景看好：规划200万商业群，90万武广国际商务中心+55万浏阳河生态商务区+20万嘉斯茂商业广场+20万新华都购物广场+超百万潭阳滨江乐园+10万运达中央广场
C、未来周边环境改善：西向及北向全规划为城市景观带，东北向3分钟规划有超100万潭阳滨江乐园，东向2分钟有浏阳河
都市农园
山地自行车练习场
室外运动场
城市景观带
本项目
2分钟
本项目
180万商住复合型大盘：
占地54万平，容积率2.5，建筑面积180万平，规划有近8万平商业、3所学校（2幼儿园+1小学）、高档酒店及写字楼
幼儿园
幼儿园
幼儿园
会所
小学
项目总平面图
本体认知——基本指标
商业区
商务区
一期
一期以居住物业启动，准现房发售，公寓体量大，尚无配套落实
一期15万建面，其中公寓5.6万平，住宅5.6万平，商业0.9万平
项目一期效果图
本体认知——开发顺序
公寓
住宅
8642一期分为公寓+高层住宅2大产品线
共1722套，其中公寓1196套，以37-50平为主，约占85%；高层住宅526套，以84-116平为主，约占69%
本体认知——产品
A、公寓产品：
3T13户，中规中矩，户户带阳台，开放式厨房，暗厨暗卫
54平米单间
44平米单间
69平米二房
80平米二房
本体认知——户型
B、住宅产品：
市场主流产品，全N+1房设计，带双阳台，部分带入户花园
低起点VS高想象
品牌市场认知度低
VS
环境荒芜城市感差
VS
实力雄厚，地产开发经验丰富
VS
长沙核心交通枢纽&双线地铁口&未来商圈腹地&环境改善
住宅启动，且公寓体量居多，无配套
180万规模大盘
1： VS品牌
2： VS地段
3： VS本体
项目认知小结
02
开发商目标解析
一、开发商目标
二、目标审视
1、住宅市场分析
2、公寓市场分析
小步快跑，以价换量，保证2012年年度回款额
2012
整体目标：2012年销售5亿元、回款4亿元
即整体销售面积9万方
公寓目标：2012年交房2亿元
即公寓至少销售3.5万方，850套以上
开发商目标
整体供货量：公寓1196套，高层住宅526套
分期供货量：目前可发售1447套（公寓1196套，高层住宅251套），10月份可发售高层住宅275套
整体供货量大，共1722套；其中公寓供货量最大，达1196套；受限购产品共1359套，占整体供货的79%
货量供应
限购产品1359套，占整体供货的79%