２１世纪高职高专物业管理专业系列教材
物业智能化管理
主编张晓华（广州市广播电视大学）魏晓安（广州大学）
副主编叶小建（广州城市职业学院）潘小珍（广州城市职业学院）
编者（以姓氏笔画为序）
邓红平（华中师范大学）叶小建（广州城市职业学院）
江成城（广州城市职业学院）张朝华（广州城市职业学院）
魏德仙（华南农业大学）
统稿叶小建潘小珍
审稿张晓华
校对杨志黄雄（广东农工商职业技术学院）
华中科技大学出版社
内容提要
本书是全国高职高专物业管理类专业系列教材之一。书中全面系统地论述了物
业智能化技术，包括建筑设备自动化技术、物业信息化管理技术、小区智能化等新技
术，内容通俗易懂，便于读者理解和掌握。

本书取材新颖、内容丰富、实用性强，既可作为全国高职高专物业管理类专业教
材，又可供从事相关欧亿·体育（中国）有限公司如房地产业和智能建筑工程设计、施工、运行、管理的人员阅
读，并可作为物业管理人员的培训教材。

随着房地产业的快速发展和住宅消费观念的不断更新，人们对物业管理的要求
越来越高，期望值越来越大。然而，我国物业管理无论是理论建设还是实践探索，都
远远滞后于城市的建设与发展。特别是在实际运作中，由于现代新型建筑材料的应
用，环保建筑、生态建筑、信息建筑、智能建筑的产生，更在发展水平上拉开了现代城
市建筑与物业管理的差距。如何规范物业管理市场，规范物业管理运作程序，力求物
业管理观念创新、经营创新和管理创新，使物业管理市场化、规模化、专业化、信息化、
规范化和科学化，这不仅成为业内同仁，而且已经成为社会有识之士的共识。

物业管理作为一种新兴服务欧亿·体育（中国）有限公司，目前尚未建立起完善的欧亿·体育（中国）有限公司管理标准和从业
人员行为规范，从业人员素质良莠不齐。一些物业管理公司忽视从业人员的职业教
育，使得物业管理的服务观念不强，管理水平不高，服务质量不好，甚至摆不正服务与
被服务的关系，使产权人、使用人的应有地位得不到尊重，利益得不到保障，其严重制
约着我国物业管理欧亿·体育（中国）有限公司的健康发展。同时，物业管理又是一个劳动密集型欧亿·体育（中国）有限公司，可以
吸纳大量的劳动力就业，但是，从事物业管理的人员必须是懂管理、会经营、通技术、
精技术的专业人才。因此，开展致力于物业管理专业教育和物业管理从业人员的技
能培训工作是十分必要的。华中科技大学出版社推出的“２１世纪高职高专物业管理
专业系列教材”，无疑为物业管理专业教育和物业管理从业人员技能培训工作的实
施发挥了积极的推动作用。

华中师范大学、四川师范大学、广西大学、广州大学、湖北经济学院、广州城市职
业学院、济南物业专修学院、武汉职业技术学院、湖北三峡职业技术学院、浙江育英职
业技术学院等院校组织有关学者和专家，编写了“２１世纪高职高专物业管理专业系
列教材”。该系列教材包括：枟物业管理法规枠、枟物业管理概论枠、枟物业管理实务枠、
枟房地产估价枠、枟房地产开发经营枠、枟物业管理企业财务会计枠、枟建筑识图与房屋构
造枠、枟房屋维修技术与预算枠、枟物业设备管理枠和枟物业智能化管理枠。这套系列教
材对各门课程的基本理论、基本知识、基本方法和基本技能做了深入浅出的阐述，并
力求全面系统、理论与实际相结合，体现了较强的实用性和可操作性特点。该套系列
教材不仅是高职高专物业管理专业教材，也是物业管理从业人员岗前培训和继续教
育的重要读物。

21世纪高职高专物业管理专业系列教材编写组
2005年12月
第一章概论（１）……
第一节智能物业概述（１）……
一、智能物业的定义（１）
二、智能物业产生背景（２）……
三、我国智能物业的发展（３）…
四、智能物业的组成（３）
五、智能物业的特点（４）
第二节物业智能化管理（６）…
一、物业智能化管理的概念（６）……
二、智能建筑物业管理的特征（７）……
三、物业管理企业在物业智能化管理中面临的挑战（１２）…
四、发展我国智能建筑物业管理的对策（１４）
五、国内外物业智能化及管理的发展趋势（１６）……
本章综合思考题（１８）……
第二章物业智能化技术及管理基础（１９）……
第一节物业智能化的技术基础（１９）
一、计算机控制技术（１９）……
二、现代通信技术（２１）
三、计算机网络技术（２３）……
四、建筑智能化系统的集成（２４）……
第二节物业智能化的管理基础（２６）
一、物业智能化管理的概念及特点（２６）……
二、建筑智能化设备运行与维护管理（２９）…
三、建筑智能化的节能管理（３２）……
四、六种常见维修方法（３４）…
五、维修计划的编制与实施（３５）……
六、智能物业设备管理制度（３６）……本章综合思考题（３８）……
第三章物业智能化技术（３９）……
第一节计算机控制技术（３９）
一、计算机控制系统的组成（３９）……
二、计算机控制系统的分类（４２）……
第二节现代通信技术（４６）…
一、通信的基本概念（４７）……
二、数据的传送方式（４８）……
三、信息高速公路（５１）
四、现代通信技术的发展方向（５２）…
第三节计算机网络技术（５３）
一、计算机网络的定义（５３）…
二、计算机网络的组成（５３）…
三、计算机网络的分类（５４）…
四、计算机网络的功能（５５）…
五、计算机网络的拓扑结构（５５）……
六、计算机网络的体系结构与协议（５８）……
七、局域网技术（６０）…
本章综合思考题（６３）……
第四章建筑设备智能化系统及管理（６４）……
第一节建筑设备智能化系统（６４）…
一、建筑供配电及其监控系统（６５）…
二、建筑照明及其监控系统（６９）……
三、电梯及其监控系统（７１）…
四、中央空调及其监控系统（７２）……
五、建筑给水排水监控系统（７７）……
第二节建筑智能化系统管理（７９）…
一、建筑智能化系统日常管理与维护（７９）…
二、建筑智能化系统的运行管理（８０）
三、建筑智能化系统的维修管理（８２）
四、建筑智能化系统常见故障及处理（８３）…
五、突发故障事件的处理（８６）
六、设备维修技术欧亿·体育（中国）有限公司管理（８７）……七、建筑智能化管理机构设置与岗位职责（８８）……
八、智能物业中央控制室及其职能（９５）……
本章综合思考题（９８）……
第五章智能消防系统及管理（１００）……
第一节消防控制系统对智能物业的重要性（１００）
一、高层建筑的特点及火灾危害性（１００）……
二、消防控制系统及其管理对智能物业的重要性（１０２）……
第二节消防控制系统（１０２）…
一、消防控制系统的组成（１０２）
二、火灾自动报警系统（１０４）…
三、防火门、防火卷帘（１０８）…
四、消防广播系统和消防通信系统（１０９）……
第三节消防管理（１１０）
一、消防设备管理（１１０）
二、消防控制中心及职能（１１３）
本章综合思考题（１１４）…
第六章智能安防系统及管理（１１６）……
第一节智能物业安防管理的内容及特点（１１６）…
一、安防管理的方式与原则（１１６）……
二、安防管理的内容与特点（１１７）……
三、安防系统及管理对智能物业的重要性（１１８）……
第二节安防系统（１１９）
一、安全防范系统概述（１１９）…
二、出入口控制系统（１２３）……
三、视频监控系统（１２６）
四、周界防范系统（１２６）
五、居室防卫系统（１２７）
六、安防系统布防模式（１２９）…
七、报警器（１３１）
第三节智能安全防范系统的规划、设计原则及系统集成（１３７）……
第四节安防管理（１３８）
一、安防设备管理（１３８）
二、安防组织机构及其职责（１３９）……三、安防控制中心及职能（１４３）
本章综合思考题（１４４）…
第七章智能物业通信网络系统及管理（１４６）…
第一节智能物业对通信网络系统的要求（１４６）…
一、智能建筑通信网络系统的组成（１４６）……
二、智能物业对通信网络系统的具体要求（１４７）……
第二节通信网络系统的主要功能（１４７）…
第三节通信网络系统（１４８）…
一、计算机通信网络技术基础（１４８）…
二、综合布线系统（１５０）
三、多媒体技术（１５３）…
第四节智能物业通信网络系统管理（１５６）
一、通信网络设备的管理（１５６）
二、网络中心管理组织机构及其职责（１５９）…
本章综合思考题（１６３）…
第八章智能物业信息系统及管理（１６５）
第一节办公自动化系统（１６５）
一、办公自动化的概念（１６５）…
二、办公自动化系统的形成与分类（１６６）……
三、办公自动化系统的功能描述（１６７）
四、办公自动化系统的开发与工程设计步骤（１６７）…
五、办公自动化系统典型工程实例分析（１６８）
第二节物业管理信息系统（１７１）……
一、物业管理信息系统的含义和功能（１７１）…
二、物业管理信息系统整体构架（１７２）
第三节物业管理信息系统的维护（１７５）…
一、软件安全（１７５）……
二、数据存取安全（１７５）
第四节物业管理信息系统应用实例（１７６）
一、天安鸿基花园智能化系统工程概况（１７６）
二、天安鸿基花园信息管理子系统（１７７）……
三、智能化系统的基础设施（１８２）……本章综合思考题（１８４）…
第九章住宅小区智能化系统及管理（１８６）……
第一节概述（１８６）…
一、智能住宅小区的特点与发展（１８６）
二、智能住宅小区的结构与功能（１８７）
三、智能小区的等级划分（１８９）
第二节小区公共安全防范系统（１９１）……
一、小区周边防护子系统（１９