投资发展部培训课件 土地拓展模式及投资地块研判 第一节研判投资地块可行性 研判投资地块可行性的一般流程 第一步：了解地块技术指标 第三步：进行地块投资测算 第二步：进行地块初步定位 用地规模 容积率 建筑密度 建筑限高 整体定位 客户定位 价格定位 产品定位 投资成本 销售总额 投资利润 销售周期 销售速度 利润率 竞争因素 区位因素 竞争模式 引领模式 追随模式 差异模式 同质模式 竞争模式 竞争模式 竞争模式 地块技术指标是投资测算的基础依据 仅仅根据地块技术指标设计出产品，然后根据周边市场情况，估算可以销售的价格，再次进行总成本、总销售额、总利润的测算来论证地块投资的可行性有否？答案是否定的。（沧州地块例子说明） 市场是投资测算的方向 不同区位决定了客户的层级和产品的价格；不同层级客户的喜好和身份决定了产品的档次和模式。 区位的价值反映在产品的价格上 客户的层级反映在产品的价格上 区位其实是各类社会及自然资源的集合 次中心区 人文资源 商业资源 金融资源 医疗资源 通讯资源 生活资源 教育资源 山水资源 等 各类资源越来越集中 黄金地段 中心城区 行政资源 边缘区域 城市郊区 北京市 石家庄 保定市 高阳县 大区位 小区位 房子具有物质和社会双重属性 产品标准化是各大房地产开发公司竞相采用的模式 青县房地产市场梗概——区位 传统中心区：是青县的老城区，集行政、金融、商业、教育等于一体； 成熟发展区：2011至2013年的发展，随着和兴花园、银泰国际、家和花园等项目的完工、入住，目前已经形成了成熟的居住氛围，目前已经是青县房地产发展的重点区域； 未来潜力区：青县重点打造的商业中心区，目前上处在起步阶段，现实竞争力不足，未来前景可期。 青县房地产市场梗概——客户 发展潜力区： 客户类型：中低端客户，以自住为主 购买动机：刚性需求，自住为主 关注因素：销售价格 地域归属：主力客群为青县西部常住居民 传统中心区： 客户类型：中高端客户，以自住为主 购买动机：兼具刚需与改善型需求 关注因素：居住舒适便捷程度、商业、教育资源 地域归属：泛地域 成熟发展区： 客户类型：中低端客户，以自住为主 购买动机：刚性需求，自住为主 关注因素：销售价格 地域归属：主力客群为青县东部常住居民 青县房地产市场梗概——价格 青县房地产市场梗概——产品 小高层、中高层、高层混搭构成青县房地产市场的主流产品 模拟测算一 这种产品模式的致命问题？ 减少地下施工工程量，节省施工时间，有利于项目工程形象更早的展示，坚定购房者的购买信心； 规避青县地表水浅，导致的地下施工成本高，施工难度大的问题； 地上停车位以车库的形式出现，车库在实用性和身份感方面是由于简单的停车位的，更显示项目的档次； 地上车库可以以远远高于地下停车位，甚至是住宅的价格进行销售，收益更大； 地上车库是拥有七十年产权的，而大部分地下停车位是没有产权的，对购买者来说，前者比后者更具有吸引力； 在目前的青县市场，建造大量的地下停车位，出了增加建安成本外，同时面临巨大的销售风险。 模拟测算二 这种方式如果还不如意呢？