目录
一．海拉尔宏观背景分析
二．项目所在区域市场研究
2.1 区域商业市场研究
2.2 零售商访谈
2.3 消费者研究与目标消费者定位
三．项目地块研究与分析
四．竞争或可比较项目
五．项目商业整体定位
六．项目商业部分业态组合与设置
七．项目商业面积硬件设施评估及建议
八．项目商业部分租售收益预估
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一、海拉尔整体环境分析
本案海拉尔区域简介
海拉尔位于内蒙古自治区的东北部，呼伦贝尔市中部偏西南，是呼伦贝尔市的政治、经济、文化及
综合服务中心
海拉尔建城历史270年。2001年10月10日，呼伦贝尔撤盟设市，海拉尔撤市改区，为呼伦贝尔市辖
区（呼伦贝尔市唯一一个市辖区)，即呼伦贝尔市政府所在地
城区分为五个自然分区即非政府性的民间分区，分为河东区、河西区、河西区铁道北区（海拉尔铁
路地区）、建设镇及奋斗镇
宏观经济指标分析——GDP呼伦贝尔市2007-2011年GDP情况
单位：亿元
2007至2011年间，呼伦贝尔GDP呈稳步增长态势，但发展速度已逐步趋缓；与内蒙古自治
区其它主要城市的GDP总量相比，还存在较大差距；海拉尔区GDP在全市占比较大
2011年呼伦贝尔市经济总量为1,145.3亿元， 近5年来该市GDP稳步增长，年均增幅15.7%
从内蒙古各主要城市2011年GDP情况来看，呼伦贝尔与呼和浩特、包头以及鄂尔多斯还存在较大差距
2010年海拉尔区GDP为162.4亿元，在各分辖市区中排名第一，占全市GDP的比重达到了17%
注：以上数据均来自呼伦贝尔市统计局发布的各年度统计公报
509.5
657.9
779.3
932
1145.3
16.4%
15.5%
17.1%
14.9%
14.4%
13.0%
13.5%
14.0%
14.5%
15.0%
15.5%
16.0%
16.5%
17.0%
17.5%200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
20072008200920102011
呼伦贝尔市GDP增长率
1,145
1,850
2,400
2,600500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
呼伦贝尔呼和浩特包头鄂尔多斯
内蒙古各主要城市2011年GDP情况
单位：亿元
2010年海拉尔GDP在全市占比情况
162.4
17%
769.6
83%
海拉尔
其它分旗市区
单位：亿元
注：以上数据均来自呼伦贝尔市统计局发布的各年度统计公报
呼伦贝尔市近年来常住人口持续减少，呈现出人口输出型城市的特征
单位：万人
呼伦贝尔市2009-2011年常住人口情况 内蒙古各主要城市2011年常住人口情况
2010年海拉尔常住人口在全市占比情况
253.9
286.6269.3
199.950
100
150
200
250
300
350
呼伦贝尔呼和浩特包头鄂尔多斯
单位：万人 单位：万人
34.5,
14%
220.4,
86%
海拉尔
其它分旗市区
269.8254.9253.950
100
150
200
250
300
200920102011
宏观经济指标分析——常住人口近三年来呼伦贝尔市常住人口持续减少，从2009年的269.8万人减少到了2011年的253.9万人
从内蒙古各主要城市2011年常住人口情况来看，呼伦贝尔市常住人口数量仅次于呼和浩特和包头
2010年海拉尔区常住人口为34.5万人，占全市常住人口总数的14%
注：以上数据均来自呼伦贝尔市统计局发布的各年度统计公报
2010年海拉尔常住人口在全市占比情况
165.4
212.6
247.3
294.6
349
23.5%
28.5%
16.3%
19.1%18.5%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%
25.0%
30.0%50
100
150
200
250
300
350
400
20072008200920102011
社会消费品零售总额增长率
宏观经济指标分析——社会消费品零售总额2007至2011年间，呼伦贝尔市消费品零售总额呈现高速增长态势；与内蒙古自治区其它主
要城市的消费品零售总额相比，还存在较大差距；海拉尔区消费品零售总额在全市占比较大
呼伦贝尔市的社会消费品零售总额持续攀升，2011年为349亿元，近五年的平均增长率为21.2%
从内蒙古各主要城市2011年社会消费品零售总额情况来看，呼伦贝尔与呼和浩特、包头以及鄂尔多
斯还存在较大差距
2010年海拉尔区消费品零售总额为68亿元，在各分辖市区中排名第一，占全市消费品零售总额的比
重达到了19%
注：以上数据均来自呼伦贝尔市统计局发布的各年度统计公报
呼伦贝尔市2007-2011年
消费品零售总额情况
单位：亿元
内蒙古各主要城市2011年
消费品零售总额情况
单位：亿元
2010年海拉尔消费品零售总额
在全市占比情况
单位：亿元
349
890.1847.5
440200
400
600
800
1000
呼伦贝尔呼和浩特包头鄂尔多斯
68,
19%
281,
81%
海拉尔
其它分旗市区
呼伦贝尔市2007-2011年
人均可支配收入情况
单位：元
内蒙古各主要城市2011年
人均可支配收入情况
单位：元
2010年海拉尔与呼伦贝尔
人均可支配收入比较
单位：元
10,364
12,09913,298
14,857
17,142
14.5%
16.7%
9.9%
11.7%
15.4%
0.0%
5.0%
10.0%
15.0%
20.0%5,000
10,000
15,000
20,000
20072008200920102011
人均可支配收入增长率
17,142
28,87729,62829,2835,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
呼伦贝尔呼和浩特包头鄂尔多斯
17,308
14,8575,000
10,000
15,000
20,000
海拉尔呼伦贝尔
宏观经济指标分析——人均可支配收入呼伦贝尔市人均可支配收入保持稳定快速增长；与内蒙古自治区其它主要城市的人均可支配
收入相比，还存在较大差距；海拉尔区人均可支配收入高于全市平均水平
随着经济持续稳定发展，呼伦贝尔市居民收入不断提高。2011年人均收入到达了17,142元
从内蒙古各主要城市2011年人均可支配收入情况来看，呼伦贝尔与呼和浩特、包头以及鄂尔多斯还存
在较大差距
2010年海拉尔区人均可支配收入为17,308元，高于全市平均水平，在各分辖市区中排名第一
注：以上数据均来自呼伦贝尔市统计局发布的各年度统计公报
呼伦贝尔市2007-2011年
固定资产投资情况
单位：亿元
内蒙古各主要城市2011年
固定资产投资情况
单位：亿元
2010年海拉尔固定资产投资
在全市占比情况
单位：亿元
268.9
386.4
534.3
615.5
804.3
35.1%
49.2%
39.8%
21.8%24.7%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%100
200
300
400
500
600
700
800
900
20072008200920102011
固定资产投资增长率
804.3
1,031.7
2,160.6 2,243.4500
1,000
1,500
2,000
2,500
呼伦贝尔呼和浩特包头鄂尔多斯
77.1
13%
538.4
87%
海拉尔
其它分旗市区
宏观经济指标分析——固定资产投资
8 注：以上数据均来自呼伦贝尔市统计局发布的各年度统计公报
近五年来，呼伦贝尔市的固定资产投资额保持快速增长态势，2011年为804.3亿元，近五年的平均增
长率为34.1%
从内蒙古各主要城市2011年固定资产投资情况来看，呼伦贝尔与呼和浩特、包头以及鄂尔多斯还存
在较大差距
2010年海拉尔区固定资产投资额为77.1亿元，在各分辖市区中排名第一，占全市消费品零售总额的
比重达到了13%
2007至2011年间，呼伦贝尔市固定资产投资额呈现高速增长态势；与内蒙古自治区其它主
要城市的固定资产投资额相比，还存在较大差距；海拉尔区固定资产投资额在全市占比较大
未来海拉尔区发展规划海拉尔未来发展定位
全力打造呼伦贝尔经济发展核心区。树立市
区一体的理念，积极参与搭建海、满、额“小金
三角”和中、俄、蒙“大金三角”的整体战略框
架，通过市区共建，推进以海拉尔为中心，辐射
周边、带动周边的“大海拉尔”战略，构建工农
互动、商贸活跃、城市发达、民族团结、社会进
步的和谐发展局面
本案