l东圃商圈基础分析
l东圃商圈竞争对手项目分析
l东圃商圈目标消费者满意度与需求调查
l拟经营项目状况分析
（天银国际商务大厦与花花世界购物中心）
l拟经营项目发展潜力预测与建议
（天银国际商贸大厦与花花世界购物中心）
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广州城市简介
地理位置
地处中国广东省东南部，珠江三角洲北缘，其范围是东
经112度57分至114度3分，北纬22度26分至23度56分，
濒临南海，毗邻港澳，是华南地区中心城市，中国的“南
大门”
气候
亚热带季风气候，夏无酷暑，冬无严寒，雨量充沛，四季
如春，繁花似锦。全年平均气温22.8摄氏度，平均相对湿
度68%，市区年降雨量为1,600毫米以上
行政概况
广东省省会城市，位于中国的东南部，广东省的政治、经
济、科技、教育、文化中心
城市面积(2008)
整个城市：7,434平方公里
行政区划
n包括10个行政区和2个县级市；
n城区：天河、越秀、海珠、白云、荔湾和黄埔；
n郊区：番禺、南沙、萝岗、花都、增城、从化地区
人口
n户籍：773.5万人(2007年*)
n常住：1,018.20万人
经济概况
中国内地领先的商业及制造业核心地区之一，华南地
区的交通枢纽，珠江三角洲的经济中心
广东
省
广州市
*2008年广州统计公报人口统计不再使用户籍人口统计口径
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n城市发展战略目标
l国际性区域中心城市
l适宜创业发展又适宜生活居住
l山水型生态城市
欧亿·体育（中国）有限公司来源：《广州市城市总体发展战略规划》
n城市性质定位
l文化名城和华南地区的中心城市
l重要的对外经济、文化交往中心之一
l珠江三角洲地区一小时城市圈的核心
l国家中心城市、综合性门户城市和区域文化教育中心
l欧亿·体育（中国）有限公司来源：《广州市城市总体规划(2001-2010)》
《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020)》
n整体发展规划影响
l调整城市空间结构，完善城市功能，使城市由单中心向多中心
转变；
l促进产业化水平的提高和经济健康增长，保持社会稳定
l与佛山率先实现同城化，作为打造珠三角具有活力和竞争力的
城市群的示范
欧亿·体育（中国）有限公司来源：广州市规划局
城市整体发展规划
广州市行政区域地图广州市行政区域地图
中心城区
花都
从化
增城
南沙
中心城区
包括荔湾、越秀、海珠、
天河、白云、黄埔
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n城市空间发展结构
l城市空间发展的主要方向：南部、东部；
l城市空间发展的基本取向为“南拓、北优、东进、西联、
中调”
l南拓:扩大市区面积（重点发展番禺和南沙）
è发展物流业、汽车工业和石化工业
l东进: 加强城市发展（重点发展天河东部、黄埔、萝岗和
增城）
è发展居住和物流业
l北优: 优化产业结构（重点发展白云、花都和从化）
è发展物流业和空港产业
l西联:与佛山等城市经济一体化（重点发展荔湾）
è加强广佛两地经济互动
l中调:整体提升城市服务功能
è建设高度繁荣发达的现代化中心城区
欧亿·体育（中国）有限公司来源：《广州市政府工作报告(2007)》
n
n城市空间结构发展影响
l将统筹推进南沙、萝岗、白云新城和广州新城等新城区
建设，促进城市中心人口有效分流；
l调整优化中心城区功能布局，加快老城区和“城中村”改
造，完善基础设施，改善人居环境，整体提升城市服务
功能
l天河区位于双轴的交汇处，城市核心功能明显
欧亿·体育（中国）有限公司来源: 广州城市规划局
花都
从化
增城
南沙
番禺
天河
中心城区
包括荔湾、越秀、
海珠、天河、白云、
黄埔
萝岗
城市空间发展规划
天河
东圃
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n城市格局发展策略
l构筑“一主三副”的城市空间结构
è“一主”即中心城区
è“三副”指在中心主城区南、东、北各发展一个副城区，
即南沙、萝岗-新塘、花都副城区
l城市格局结构变化
è从传统的“云山珠水”的格局跃升为具有“山、水、城、
田、海”诸特色兼备的新格局
è形成沿珠江水系发展的多中心组团式网络型城市结构
欧亿·体育（中国）有限公司来源：《广州市城市总体规划(2001-2010)》
n城市总体发展规划
l规划预测2010年中心城区总人口680万，其中城镇人
口628万；番禺、花都组团总人口355万，其中城镇人
口292万；
l规划2010年市辖十区城镇建设用地总量为785平方公
里，其中中心城区建设用地规模为549平方公里，（含
广州经济技术开发区新增用地28.98平方公里），人均
城市建设用地为87.42平方米；
l规划确定中心城区的发展性质为“广州市域金融业、服
务业、传统产业核心区，将继续担负广州传统城市中
心的功能，是广州历史文化名城的重要组成部分”
欧亿·体育（中国）有限公司来源：《广州市城市总体规划(2001-2010)》
欧亿·体育（中国）有限公司来源：广州市规划局
城市格局发展规划
花都副城
区
南沙副城
区
萝岗－新塘副城
区中心城
区
珠二环
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城际交通发展规划
南海
韶关
长沙方向
福州方向
已有高速公路
城际高速铁路
南宁方向
赣州方向龙岩方向
规划高速公路
北海湛江
茂名阳江
云浮
肇庆
清远
河源
梅州
潮州
揭阳
汕尾
香港
澳门
惠州
东莞佛山
中山
厦门
珠海
广州
欧亿·体育（中国）有限公司来源：《广东省高速公路出省通道“十一五”建设规划》
广东省城际交通发展规划广东省城际交通发展规划
到2010年，出省通道完成14条，
基本形成泛珠区域交通运输网的
主体框架；
至2030年，出省通道还将增至21
条，完成“九纵五横两环”的总体
规划，实现全省“一日交通圈”；
广州将作为广东省高速公路网的
中心枢纽，向各个方向辐射省内
其他地区
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城际高速铁路发展规划
铁路辅线
(将于2010至2020年间修
建)
港珠澳大桥
(预计最早2009年年底动
工，最早于2015年建成)
珠海-香港约20分钟车程
主轴: (预计2010年通车)
广州-深圳约为48分钟车
程、广州-香港约为1小时
车程
(将于2013年延伸至香港)
广州-珠海
城市高速铁路网(仅供示意)
澳门
江门
珠海
小榄
虎门
香港
深圳
惠州
广州
沥窖
石壁
佛山肇庆
东莞
中山
北京方向
杭州方向
国家高速铁路网
京广铁路客运专线
(第一段武汉至广州段预计
将于2010年通车)
杭福深客运专线
(厦门至深圳段预计于2010
年完工)
到2020年止，包括港澳在内的大珠三角9+2个城市，可以在1小时内互相通达，形成真正意义上的“1小时商业圈”
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l国家级的港口和航空客运枢纽将有力带动广州的
国际商贸活动，形成口岸产业带；
l国际商贸活动的日益频密将刺激高端商务区内房
地产物业（甲级写字楼、五星级酒店和高级公寓）
的需求进一步增长；
l以广州为中心的珠三角“一小时生活圈”和泛珠三
角“一日交通圈”实现之时，将加强广州作为区域
中心城市的地位，带来大量的跨省游客和商务客
群；
l广州游客和商务客群的增加将使市内商业物业的
发展潜力增大；
l城市轨道交通作为大型公共基础设施，高度的能
达性及其对站场周边物业的刺激开发作用，将带
来显著的房地产增值；
l按照最新的地铁规划，天河区将有6条地铁线通
过，2010年之前，广州将建成的7条地铁线中，
有5条线经过天河区，占广州市近期建成的地铁
线路的71.4%。其中广州东站为广州市五大综合
换乘枢纽之一
l珠江新城地下集运系统将成为服务天河区内交通
的主要地铁线路
l天河便利的交通将促使区域内商业物业的聚客力
大增
欧亿·体育（中国）有限公司来源：广州市规划局
城市规划发展影响
1号线
6号线
9号线
3号线
4号线
5号线
2号线
8号线
广州新机场1
广州火车东站2
广州火车站3
黄埔客运港4
235
南沙客运港5
广州基础设施规划对房地产市场的影响广州基础设施规划对房地产市场的影响
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2.04%
38.94%
59.02%
第一产业
第二产业
第三产业
n2000-2008年间，广州的第三产业在产业结构中的比例呈上升趋势；
n2000-2008年间，第三产业（服务业）增加值年均复合增长18.5%，
其中2008年达到4,849.14亿元人民币，比上一年增长13.6%，重点产
业如电子信息、物流运输、石化、金融、房地产、旅游等发展蓬勃；
n预计未来三年内，第三产业年增长速度将维持在12%以上的水平；
n到2010年，第三产业增加值将达到5,605亿元，占GDP的比重将达到
59% ；
n服务业是广州市商业写字楼、高级公寓需求的主要来源之一，服务业
的持续发展为高级写字楼和公寓物业市场提供支撑
126%706.95313.30商贸旅游业
112%341.75161.33金融业
250%712.33203.57建筑与房地产业
327%406.4795.30石油化工制造业
789%579.2565.13交通运输设备制造业
154%519.81204.25电子信息业
增长率增加值（2007）增加值（2000）项目
欧亿·体育（中国）有限公司来源：广州统计年鉴（2001)、2008年统计公报
产业结构
广州市产业结构（2000年）
广州市产业结构（2008年）
广州市产业结构现状广州市产业结构现状
广州市重点产业发展对比（2000-2007年）
单位：亿元
欧亿·体育（中国）有限公司来源：广州统计年鉴（2001、2008），广州2008年统计公报
3.97%
43.44%52.59%
第一产业
第二产业
第三产业
*2008年数据尚未公布