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上海安亭国际汽车城项目市场调研及整体定位报告
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拥有什么
需要什么
定位
方向
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项目属性与核心问题界定
嘉定房地产市场研究
定位推导及定位方向
整体开发思路梳理
成本核算及收益分析
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项目属性与核心问题界定
区域环境
地块分析
核心问题
上海安亭国际汽车城是上海重要的汽车产业基地，本案处于汽车城一级核心内的中心位置
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上海国际汽车城规划面积68平方公里，西起昆山，东至盐铁河，北至郊区环线，南至沪宁高速公路。主要以：汽车制造、研发、贸易、博览、运动和旅游等6大功能为主。大众三厂及研发团队、德国舍弗勒亚太总部及研发中心等诸多企业已进驻；
汽车城分为三级核心，一级核心为综合服务、二级核心教育板块、三级核心为研发板块，本案位于一级核心综合服务区的中心位置。

——从2001年汽车城已成功运作十年，目前汽车城正进行新一轮的扩容和城市人口的导入，完善相应的生活配套，成为宜商宜居的魅力新城。

汽车城核心区域
安亭镇
一级核区中心位置
汽车城成立于2110年，规划面积68平方公里，涉及汽车制造、研发、贸易、博览等六大产业
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知名大项目：
F1赛场
汽车贸易展览（4S一条街、二手车交易市场、汽车展览馆、汽车城公园）
同济校区
上海国际汽车城成立于2001年，规划面积68平方公里，规划范围西起江苏省昆山交界，东至盐铁河，北至郊区环线，南至沪宁高速公路。主要功能有：汽车制造、研发、贸易、博览、运动和旅游等6大功能。

制造区14平方公里（其中上海大众6平方公里、零部件配套区8平方公里）、核心区（贸易区、研发区）7.43平方公里、教育区1平方公里、赛车区5.3平方公里、安亭新镇区5.4平方公里；
由于汽车城前期以“形象”开发为主，忽略了商业配套建设，造成汽车城只有“汽车”没有“人”
汽车城由多产业链组成，整车全国五大整车基地排名第二，零配件产值排名第一。但由于项目分散，整体带动不足。加之汽车城的开发是以“形象”开发为主，建设初期规划了很多区域休闲设施，而忽略了常住人口对商业生活配套需求，造成商业氛围缺乏，留不住当地的大量的汽车产业人员在此居住，上汽工程院每天1000多科研人员下班后乘坐班车回往市区居住生活，造成汽车城今天只有“汽车”没有“人”的尴尬局面。

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汽车城：以“形象”为本开发模式
工业
区域
休闲
住宅
城市
服务
规划调整：多产业向制造和研发两大产业转变，同时加大商业配套建设，达到吸引人、留住人
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汽车物流
汽车旅游
汽车贸易
汽车研发
汽车博览
汽车制造
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上海安亭国际汽车城功能新定位
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国际汽车产业高地、沪西活力宜居新城
发展汽车制造和研发产业、大力提高生活居住服务业
研发园区
大型社区
新规划将汽车城分三级核心：一级综合服务、二级教育板块、三级研发板块，本案位于一级核心中心：生活主导区
新的规划将汽车城核心区内分三级，一级核心为综合服务、二级核心教育板块、三级核心为研发板块，本案位于一级核心综合服务。

一级核心综合服务拥有两种功能，以顾浦河为界，西侧服务主导、东侧生活主导，本案地块属于生活主导区内。

生活主导区内有住宅、商业、公寓以及高星级酒店等生活配套设施。

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本案
新规划将汽车城分为四大组团、六大功能的组团发展，涉及制造、研发、休闲、教育、居住、商务
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四个组团：
服务主导（研发、商务、居住服务）
墨玉路站：商务服务
汽车城站：居住服务
昌吉路站：研发服务
休闲主导（主题服务）
体育休闲、轨道引导主题
联动嘉定新城
制造主导（区域服务）
城铁站点作用的发挥
城铁站周边的交通接驳系统建设
南北向交通的衔接构筑
教育主导（教育服务）
同济核心功能圈组团，研发导向。

黄渡工业区置换生产性服务业组团或教育组团。

黄渡老镇功能，形成生活组团。

本案