仲量联行巨龙腾飞 张莹 北京董事总经理 中国企业服务部总监 * 企业房地产是指不以房地产为主营业务的企业，通过房地产物业设施（包括但不限于自有办公或生产空间）来满足其业务发展需 求，或通过对其房地产进行资产管理来获得利润，提升资产价值的企业活动。 之一。由于中国企业与西方企业所关 注的商业问题越来越相似，在未来三 年内，我们相信在工作方式、组织架 构和外包形势上中国企业将与我们在 发达国家中所观察到的全球趋势更加 接近。 我们衷心感谢参与此项调研的中国企 业。您的观点与意见帮助我们更清楚 地认识了中国企业房地产“未来”的 发展趋势。 凭借多年的市场经验与业内领先的研 究资讯，我们在此报告中对许多问题 给出了具体的解决方案，在未来更长 的时间里我们希望能为您不断提供 有关“企业房地产”领域更深入的 解析。 请登陆http://www.joneslanglasalle. com了解更多信息。2012年将是 “企业房地产”概念在中国被真正认 知和重视的一年。 前言 非常荣幸与大家分享仲量联行最新发 布的《巨龙腾飞：2012年中国公司 企业房地产调查报告》*。这是我们继 《危中有机：2011年全球企业房地产 调查报告》之后，首次针对中国公司 在企业房地产方面所进行的专门调研 与分析，文中对中国企业房地产从业 者所面临的挑战以及未来三年内中国 公司的应对战略进行了集中阐述。 在本次调查中，共有46家中国企业与 我们分享了他们的企业房地产战略及 组织架构，并表达了他们对该领域的 关注及未来的发展计划。尽管中国企 业受全球金融危机的影响相对较小， 但随着发达国家市场的波动进一步影 响到发展中国家，中国企业将要面临 的是更加严峻的市场环境。 中国公司正在建立自身的企业房地产 战略。国内和海外业务扩张是推动企 业房地产架构和战略形成的重要因素2012年中国公司企业房地产调查报告企业房地产服务 交付模式日臻成熟企业房地产团队 将被寄予更高期望 概要 中国经济持续增长，受全球金融危机及其余波的影响较小。目前，中国企业的国际化进程促生了三大影响企业房地产 未来发展的趋势，我们在此作一简单介绍，具体信息将在报告中做进一步的阐述。企业期待快速发展， 同时关注成本控制 企业房地产战略的最主要驱动因素 包括企业对成本的控制、对企业发展 的预期以及对自身品牌形象的提升。 以“提高生产效率”为目标的企业房 地产战略在中国仍不普遍，但成本基 准的建立已被广泛接受。 为提供更有效率的工作方式，并通过 良好的工作环境留住人才，更多中国 企业开始考虑在未来三年内采用灵活 办公的方式。 国内企业的房地产资产规模将快速增 长。其中，市场经营条件、成本控制 和地方政府的优惠措施对于企业选址 和投资发展起到关键影响作用。 随着中国企业的快速发展，企业对于 自身房地产相关的服务需求越来越多 地选择依靠专业服务公司来执行。内 部管理与外包相结合将成为一种普遍 模式。 相对于跨国公司对于企业房地产职 能的管理架构由分散到统一的快速转 变，接受调查的中国企业的转变过程 则相对较慢，但却更侧重于区域性及 全球性的房地产战略目标。 企业房地产部门的职能和组织架构不 会发生重大变化，但却更具战略性和 业务主导性。 与首席财务官、首席运营官和采购团 队的合作将更为紧密深入。 “成本控制”和“创新”将成为企业 房地产经理人新的目标，从而最终帮 助企业提高生产力。 “中国在龙年总会发生一些重要的事情， 即使只是个转折点，也是比较重要的转折点。” －何帆，中国社科院经济学家， 2012年1月 的中国公司计划在国内扩大其 资产规模 93% 的公司仅在中国国内拓展， 15%计划在中国国内和海外同时扩张 78% 趋势一： 企业期待快速发展，同时关注成本 控制 关键统计数据 影响目前企业房地产战略最 主要的因素是成本压力（目前 53%，未来三年47%）和企业增长 （目前50%，未来三年44%）。 53%的中国企业正在考虑采用 灵活的办公方式。这些公司认 为，这种新的方式将有助于提高 生产率、改善办公空间使用率 （50%），并有助于吸引和留住 人才（32%）。 中国公司预计他们的房地产 资产包括各种业态：办公楼 （85%）、商铺（77%）以及厂房 （67%）。 中国公司的企业房地产团队侧 重于国内扩张（93%），主要为 二、三线城市（分别为87%和 84%）以及港澳台（86%）地区。 对企业房地产部门的启示 企业房地产部门需要确保自身拥 有高效的组织架构以及专业的管 理技能，以满足推动企业增长、 同时又有效控制成本的双重目 标。企业房地产战略必须与企业 的整体业务战略和目标保持充分 的统一性。 由于中国公司越来越认识到办公 空间的有效利用在缓解竞争压 力、降低营运成本和实现增长目 标方面所发挥的重要作用，考虑 采纳新的办公空间策略自然被提 上议事日程。企业房地产经理人 需要具有创新意识，敢于施行新 的管理方法，以克服障碍，推进 变革。 中国公司在国内和海外的扩张将 促使企业房地产部门不断提升其 原有职能，在更大的舞台上发挥 作用。企业房地产经理人应充分 考虑各种不同的服务交付模式以 确保在不同区域内的营运保持 一致。 13 “梅新育指出，到去年为止中国已经经历了9年对外投 资的高增长，[…]在未来一段时间里，中国企业海外 并购还有较大的发展空间。” –梅新育,商务部国际贸易经济合作研究院研究员，2012年2月2012年中国公司企业房地产调查报告 企业房地产战略的主要驱动力 源于企业对成本的控制和对业 务增长的预期 对于目前的中国企业来说，成本压 力、业务增长和提升品牌形象是影响 企业房地产战略最主要的三个驱动 因素（图1）。 成本毫无疑问是首要驱动因素，但 是，企业通过自身业务发展或并购所 带来的快速增长，已经明显超越成本 控制因素，成为当今决定企业房地产 战略的主要驱动力。媒体几乎每周都 有中国企业在海外进行大举收购的报 道，所涉及的欧亿·体育（中国）有限公司主要包括电信、能 源和其他战略性领域等。 对自身品牌形象的重视也是制定目前 和未来企业房地产战略的一个非常 重要的因素。为了树立更好的企业形 象，中国企业纷纷涌入一线城市的甲 级写字楼。例如，在计划上市之前， 许多中国民营企业都会先找寻高级写 字楼作为新的全球总部，以期提升企 业自身形象。 未来三年内，这三大因素将在企业房 地产战略制定中占据最主导的位置， 但其驱动力度将不断减弱。企业竞争 力将位居第四位，而如并购与收购、 企业社会责任以及企业间的“人才争 夺战”，尤其是技术公司之间的人才 竞争等因素都将在不同程度上影响企 业房地产战略的制定。与此同时，随 着全国范围内基础设施的不断改善， 预计未来几年某些因素的影响将逐步 减弱，如办公位置是否便于拜访客 户、物流及供应链需求等。 未来三年内 现在 改善企业文化及企业环境 通过自用资产募集资金 吸引/留住人才-重视人才 并购及收购/收购后重组 物流及供应链 企业社会责任 提高生产效率 竞争/业内竞争 贴近客户 企业品牌/形象升级 企业自身成长：海内外扩张 11% 22% 42% 25% 44% 44% 47% 6% 14% 19% 22% 19% 14% 14% 14% 14% 17% 17% 19% 28% 39% 47% 50% 53%成本压力/处置过剩空间/整合空间 图1决定企业目前和未来房地产战略的最大影响因素 在大家努力走出全球金融危机的背景下，当您制定目前及未来三年房 地产战略时，以下哪些因素的影响力最大？ 在大家努力走出全球金融危机的背景下，当您制定目前及未来三 年房地产战略时，以下哪些因素的影响力最大？ 欧亿·体育（中国）有限公司来源：仲量联行《2011年全球企业房地产调查报告》及《2012年中国公司企业房地产调查报告》 中国公司企业房地产战略的主要驱动因素反映出 全球趋势 当被问及影响企业房地产战略的首要因素时，全球与中国的企业房地产团队 均将业务增长和成本压力列在首位。 根据我们在2011年开展的“全球企业房地产调查”，选择业务增长的企 业最多（35%），其次是成本压力（11%）。当然，近期全球经济波动的 不确定性，将有可能改变这一顺序。 在本次受访的中国企业中，选择自身业务增长（目前20%，未来三年 25%）和成本压力/处置过剩空间/整合空间（目前20%，未来三年15%）为 首要影响因素。 仲量联行除了成本控制压力，提高生产效率成 为影响企业房地产战略第二重要的驱 动因素。然而，目前来自于首席官团 队对于提高生产效率的目标并没有有 效地贯彻到企业房地产部门。“提高 生产效率”在中国企业房地产战略中 并未（或仍未）得到充分重视，但 值得欣喜的是对成本基准的评估已 被普遍使用。多达93%的中国企业已 对其房地产成本的同比增长进行测 评或跟踪。虽然很多企业只考虑整 体成本，但更多的则通过多角度的 标准来进行测评，如每平方米成本 （60%）、年租金额和商务成本（两 项都是42%），仅有1/3的企业评估其 房地产成本在营运总成本中的占比 数据。预计未来几年对于企业房地 产的评估将侧重于如何“提高生产 效率”。 中国企业已经开始通过合理使用办公 空间和采纳灵活办公方式来提升公司 品牌形象，并吸引和留住人才；当然 首要目标还是提高生产效率。《金融 时报》引用全球招聘机构合益集团上 海分公司总经理的讲话，指出许多在 中国的外资