二期产品定位及建议
宏观市场
浑南区域市场分析
竞争项目个案
目前浑南地区在售项目与本项目形成直接竞争的主要有7个
分别是：奥体板块：首创国际城/泛美华庭 / SR新城 / 坤泰新界 / 金地国际花园
长青板块：万科新里程 / 金地滨河国际社区
潜在项目：保利达/名流
竞争项目分布图
容积率：我项目和SR国际新城为最高达到5.3以上居住舒适型差，但是SR销售均价低于我项目。

物业类型：竞争项目以多层，小高层为主户型南北通透，我项目产品形式无法改变，应多以产品结构的合理化与差异化来缩短与竞争项目的劣势。

价格：我项目价格在区域内处于中等价格，与竞争项目价格并无明显优势。

区域市场产品总量与投放量
区域内产品总量较大，坤泰新界、金地滨河国际、首创国际城剩余存量较多，未来产品竞争将更加激烈。

（套）
区域内坤泰新界、万科新里程、金地国际花园产品线丰富，户型较好均为南北通透的板楼销售情况较好，其他项目产品剩余量都较大，目前形式不容乐观，区域竞争激烈。

区域内产品推出量、销售量及剩余量
（套）
区域内各户型总量
目前区域在售产品主要以两居、三居为主，体量较大；我项目以一居、两居产品为主且一居产品供应量较大。

我项目户型配比相对合理，在区域市场中我项目可做精装小户型产品，主打差异化。

区域内1—4居产品所占比例
一居室共1015套，所占比例为14%，二居室，共3052套，所占比例为43%，三居室共2313套，所占比例为33%，四居与跃层680套，比例为10%。

我项目占一居市场份额的47%，为区域市场最高。占两居市场份额的10%
区域内项目户型存量情况
由以上数据可见，区域竞争项目在售产品以二居、三居存量较大，竞争激烈，一居产品相对较少，我项目占剩余一居产品份额的65%。

小 结
区域内产品总量较大，坤泰新界、金地滨河国际、首创国际城剩余存量较多，未来产品竞争将更加激烈。

区域内坤泰新界、万科新里程、金地国际花园销售量较好，其他项目销售情况都不容乐观。我项目户型配比相对合理，在区域市场中我项目可做精装小户型产品，主打差异化。

从目前区域内产品总量来看，供应量以二居室和三居室为主，占到区域总供应量的76%， 四居及跃层占10%，一居室占14%，一居室相对供应量较少。

从剩余产品分析，市场以两居、三居剩余产品为主，占市场份额的77%，二居产品市场竞争激烈；一居产品相对较少占18%，今后小户型产品主打差异化和增加附加值将成为提高产品竞争力的有力手段，实现较快去化的主要产品之一。

宏观市场
浑南区域市场分析
竞争项目个案
开 发 商：沈阳首创新资置业有限公司
项目地址：浑南区西路1号
物业公司：北京盛世物业管理有限公司
建 筑 商：北京城建
景观设计：上海地尔国际
建筑类别：高 层
装修情况：毛坯
价格：4800元/平方米
开盘时间：2008-09-28
入住时间：2009-12-31
总建筑面积：61万平方米
占地面积：17万平方米
容积 率：3
绿化 率：43%
首创国际城
产品基本情况