万科芝罘岛项目定位研判
前言：
基于项目目前所处的阶段以及万科的要求，本报告的重点不在于极具时尚创新意识的营销策略和手段，而是阐述思源基于对烟台高端市场和客户规律的把握、以及对芝罘岛板块的认知分析，从而得出对于芝罘岛项目的一些基本判断，作为产品设计阶段的前置思考。

本体
本体
项目自身素质
本体素质
基本属性
附属条件属性
规划限制条件
项目界定
项目本体基本属性（三图一表）
——宏观区位
A/
山东半岛北侧
黄海海湾区域
位于北纬37度37分
著名的红酒产地（张裕）
东方文化的发祥地，中华文化走向东方海外的出发点
项目本体基本属性（三图一表）
——地块位置
A/
烟台市区北部、西侧沿海
位于芝罘区、芝罘岛板块
是烟台市区范围中轴线的北侧起点
位于北纬37度37分
项目本体基本属性（三图一表）
——地块位置
A/
烟台市区北部、西侧沿海
位于芝罘区、芝罘岛板块
芝罘岛——秦汉皇帝分别到此游览巡仙，历史文化渊源
是烟台市区范围中轴线的北侧起点
是烟台2010年重点建设支持的芝罘岛区域（旅游休闲风情岛）
是烟台2010年重点规划海岛文化主题的承载地
规划中学
规划小学
规划小学
规划商业地块
项目周边仅有西海岸建有配套商业，主要商业体尚未开业
目前开业商业体量小、质量低、数量少
项目本体基本属性——基础指标
三块不同容积率地块构成
1.4综合容积率、低密度、较低开发强度
产品初步拆分可发展别墅、洋房、高层等
两个学校、两个幼儿园、较大体量商业公建配套
A/
楼面地价：2100元/平米
项目附属条件属性
目前唯一的交通可达性，较差的道路连通性
目前仅有环海路以及同三高速可通芝罘岛；
项目周边道路未实现完全连通（滨海路、幸福路、幸福北路）；
滞后的各类生活配套
医疗、邮政等服务类配套极少；
餐饮、购物等生活类配套较少，档次较低；
学校幼儿园规划但未建
较好的海景、山景资源
地块西侧拥有海湾带资源，海面平静，北侧靠山。

较差的南侧资源
地块南侧临近污水处理厂、存在味觉及视觉污染
B/
鸟瞰
污水处理场
三里桥
西海岸项目
项目规划限制条件
C/
南侧临近污水厂退线150可考虑与D地块结合建设公园一体区，改善环境
退滨海路60米（离海岸近100米）考虑海风的阻挡以及海景视野的矛盾
0.22地块限高12米，可设置较高坡地景观结合建筑；1.3地块限高54米可设置18层高层；2.0地块限高60米，可设置楼体架空层
1：2车位比过高（规划条件写1：1）
双小学双幼儿园（教育附加值）
项目界定
D/
芝罘岛——旅游文化休闲岛，历史文化渊源
城市中心不可多得的背山靠海之地
城市人公认的好地方，但由于配套不足及环境较差，影响人气不足
中大规模优质社区
低密度产品
万科进入烟台首个项目
关键点：
项目界定：万科进入烟台首个产品，位于北纬37度37分（黄金纬度黄金线）具备良好的历史文化旅游资源基础，有一定市场认知但缺乏实际高度认可的半成熟项目