名门临沂项目商业前期顾问报告 新景祥（北京）商业地产运营中心 100万㎡的商业建筑体量 已经超出了临沂的市场消化能力，传统的商业模式已不能解决问题 因此，我们应该从城市运营的高度来思考西部新城的商业布局！ 我们的工作思路： 一、临沂城市分析 解读顺序 1.1城市区位 1.2城市经济 1.3人口结构 1.4产业研究 1.5城市规划 1.6政策法规 鲁东南地区、苏北地区的中心城市之一，建设中的鲁南经济带核心城市 临沂市位于淮海经济区核心位置，和连云港，徐州形成三角之势； 南面可以承接长江经济开发区的资金，从北面可以承接环渤海经济区的辐射，区位优势明显； 山东在构建鲁南经济带，临沂是区域经济发展的核心城市 鲁南经济带是山东省重要的能源和煤化工基地、优质农产品生产加工基地、优质建材生产基地和商贸物流基地，临沂具备成为后三个“基地”的优势 1.1城市区位 临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络 经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场； 境内以4条过境国道和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网； 临沂是日照港和连云港两港的交通枢纽，与日照和连云港两市构成的特殊地理位置关系，无疑将成就其在该区域中心城市的地位； 到2020年将临沂市建设成为鲁东南地区重要的铁路、公路和民航相互衔接的综合性运输枢纽，成为鲁东南地区最大的客货流集散中心和商贸物流中心 临沂机场 临沂汽车站 1.1城市区位 随着国民经济的发展，临沂市人均GDP的呈现持续增长趋势，人均指标值逐年递增，城市居民生活水平提高，商业消费动力强劲 从近几年临沂GDP增长情况来看，临沂市经济发展相对稳定，但是近几年GDP增长幅度有所降低，其对房地产的支撑力度有所降低； 1.2城市经济 临沂GDP总体呈上升趋势，但由于缺少支柱产业，商贸批发业逐步衰落，导致近年增长幅度放缓，从而对房地产欧亿·体育（中国）有限公司的销售支撑力度下降； 欧亿·体育（中国）有限公司来源：2003-2010年临沂经济和社会发展统计公报 临沂市人均可支配收入每年保持在10%以上的速度增长，07年以来增长幅度有所回落，总体而言，收入的增长增强了人们的消费能力和消费需求，为临沂商业的提供了发展动力 1.2城市经济 临沂人均可支配收入逐年提高，且增长率逐年提高，消费潜力凸现 欧亿·体育（中国）有限公司来源：2010年临沂市统计年鉴 近五年，临沂全市社会消费品总额保持着20%左右的速度增长，到2010年，全市的社会消费品总额达到了1157.2亿元；其中，兰山区为292.2亿元，同比上涨19.4% 从欧亿·体育（中国）有限公司划分来看，零售欧亿·体育（中国）有限公司所占比重最大，约71%；其次为批发欧亿·体育（中国）有限公司，所占比重约20%；餐饮业和住宿也所占比重相对较小，分布为8%和1% 近几年，临沂全市（三区）的社会消费品零售总额保持着20%左右的快速增长，但是08年后增幅有所回落； 其中，零售欧亿·体育（中国）有限公司额所占比重最大，约为71%。显示出临沂的总体消费水平在提高，同时对零售业体现出较大的消费需求 数据来源：统计年鉴 数据来源：统计年鉴 1.2城市经济