淮北凤凰城项目营销诊断与执行报告 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 谨呈：深圳市泰富华投资发展有限公司 目 标 1、全年销售600套（含年初到4月22日为止已销售225套,剩余375套） 2、实现成交均价达到2750元/㎡ 目标下的整盘思考…… 1、市场现状 目前市场情况下： 1）在市场接受度上，多层的接受度远高于小高层； 2）在销售速度上，小面积产品销售速度快，大面积产品滞销 3）在价格上，且多层的价格高于小高层 那么作为启动区的产品，立势、回现和速度是关键任务，因此小高层作为回现主力风险较大；小高层的市场接受需要培育，居住习惯需要引导； 2、回现产品 相比而言，完成今年的目标，多层作为市场接受度最高的产品，势必承担回现的主要任务； 3、标杆溢价产品 而作为一个混合社区整盘营销思路来讲，花园洋房由于产品品质高和数量少的原因，起标杆作用具有得天独厚的优势； 4、试水产品 由于多层作为目前的主流产品，逐步稀缺，后期的主力产品小高层必须开始培育，那么小高层将起到一个部分试水、承担少量回现角色的作用（小高层户型配比需要调整）； 目标解析 预计销售目标380套 目标实现的假设条件： 1、多层的销售率为75% 2、退台洋房销售率30% 3、小高层销售率40% 备注：假设条件依据市场产品的去化情况以及本项目前期市场状况 目标实现的推售结论： 1、剩余多层货量151套，做为回现主力产品，需要新推约280套，按照销售率75%计算，预计销售目标324套 2、退台洋房28、29号剩余27套，做为标杆产品，需要加推约25套，按照销售率30%计算，预计销售目标16套 3、小高层做为试水和部分回现产品，需要少量推售，需推售约100套，按照销售率40%计算，预计销售目标40套 备注：假设条件依据市场产品的去化情况以及本项目前期市场状况 整盘操作思考： 1、市场表现状况 2、各物业在完成目标时所起作用 3、各物业推售的先后次序