创鸿南沙一品投标报告
谨呈：广东创鸿集团
世联地产2011
第一部分：基础分析
项目本体分析
报告思路
市场竞争分析
第二部分：目标&困难
区域客户分析
第三部分：策略&执行
项目目标的梳理
目标实现的核心困难
SWOT策略导出
项目定位
策略执行与安排
PART 1项目视角
区位：位于南沙中心城区，距离广州中心约60公里
项目所在的进港大道是南沙目前发展重点中轴,集中了南沙区主要的市政配套与商业.
南沙
60公里
交通：外部通往广州中心城区、珠港澳、广深较为便捷，周边目前进入性一般
外部交通：南沙构建了由高速公路、快速干线、城际铁路和地铁组成的对外交通网络，大大加强南北向和东西向两个轴向的交通联系，提高南沙和与周边城镇的交通通达性，加大了南沙区域辐射能力.
周边路网：本项目目前临两条规划路，尚未完工，目前进入性一般。

规划路
规划路
配套：周边发展处于南沙较高水平，半小时生活圈享有南沙区域级的生活配套
四至：紧邻住宅区与商业广场，居住氛围浓厚，南临河涌，望景观绿轴
规划：中等规模中等容积率，楼栋与园林空间布局舒适，户户南北通透
产品：公寓50-70的loft商住两用，住宅主力为117-130的三房，另有少量底商
住宅底商共40间,主力面积为26-32平方,共1671平方.
广州南沙中心城区，距离广州城市中心60公里；
区域往珠三角圈通达性强，
周边配套较为成熟，具备城市价值
中等规模、中等容积率；
临河涌与绿岛，有一定景观资源；
项目属性
广州远郊区域、南沙中心城区、有一定资源，中等容积率中等规模项目
PART 2市场视角
● 宏观市场形势
● 区域市场表现
2011年初新“国八条”和广州细则的出台已为2011年定调，楼市调控将成为常态，要有淡市营销的心态
小结:2011年下半年楼市调控力度预计不会减弱，整体楼市仍是淡市，须做好淡市营销的准备，在淡市中突围。

货币政策：2011年至今，存款准备金率和存贷款基准利率多次上调，银根不断紧缩，开发商与购房者均受到影响，房地产经济调控力度不断加强。

中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。

五年以上贷款利率由6.80%调整为7.05%。

2011年7月7日央行年内第三次加息
小结:楼市经济调控力度不断加强,存贷款基准利率和存款准备金率的不断上调,房地产和购房者的资金压力越来越大.
各区情况：市中心房价高涨导致客户外溢，郊区化已经成为广州城市发展的必然趋势
中心六区成交均价普遍接近17000元/㎡，郊区楼盘成交普遍价低于10000元/㎡，价格差异较大，中心区房价高涨将导致客户外溢至周边区域
中心区房价高涨将导致客户外溢至周边区域
郊区化已经成为广州城市发展的必然趋势
随着广州城市空间布局规划的不断优化以及“东进、南拓、西联、北优、中调”的城市发展战略的深化执行，郊区成为城市发展的热点
——数据来源于广州市房管局，仅为广州十区商品住宅数据