招商南桥1号营销报告 — 招商·南桥1号2009年入市至开盘阶段营销策略 — 一、南桥区域竞争市场分析报告 竞品分析——区域概况 南桥镇是奉贤区政府所在地，开发时间早，生活配套设施比奉贤其他城镇更为齐全。 南桥新城是上海市“十一五”规划的九个新城之一 。 本案位于南桥新城板块，靠近南桥老镇中心区域。 南桥新城板块图 正阳世纪星城三期 目前区域市场主要在售的公寓楼盘 区域市场和本案直接相关的楼盘 目前区域市场内的热点楼盘 上院 聚贤煌都 绿地翡翠公馆 众旺苑 恒龙尚品 阳光园五期 竞品分析——竞品选取标准 绿地南桥老街 竞品分析——项目基本参数 09年与本案销售期冲突主要是正阳世纪新城、聚贤煌都、上院和阳光春城，其余个案多为尾盘销售。 竞品分析——位置比对 竞品基本集中在南桥老镇外围区域，主要分布在环城东路沿线。 经过前期楼盘集中轰炸，尤其是绿地和正阳，客户关注热点集中在南桥东部和北部。 上院佳庭 绿地南桥老街 正阳世纪星城 恒龙尚品嘉苑 阳光苑 聚贤煌都 绿地翡翠公馆 南桥老镇 本案 环城南路 环城东路 沪杭公路 5号线（在建中） 众旺苑 竞品分析——位置比对 从位置分布看，上院佳庭、聚贤煌都、恒龙尚品嘉苑以及绿地南桥老街远离南桥老镇，周边生活配套基本都是依赖环城东路奉浦商业街，交通以环城东路为主。与上述楼盘比较，本案地段和生活配套优势明显。 竞品分析——位置比对 绿地翡翠公馆、正阳世纪星城、众旺苑以及阳光春城由于紧邻南桥老城区，周边生活配套较为完善，交通以城区环线公交为主。本案应深度挖掘老城区优势，实现地段价值回归 竞品分析——项目产品线比对 本案为中型项目，容积率偏高，产品线单一 本案为区域内唯一纯公寓项目 其他个案已经建立一定市场知名度，本案尚处于前期推广阶段，市场基础薄弱 竞品分析——项目品牌比对